律师观点分析

原告张XX与被告成都XX公司（以下简称“中XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序。经当事人双方同意，与其他五案合并审理。2018年5月15日，中XX公司提起反诉，后于2018年6月8日明确表示撤回反诉并不缴纳诉讼费用。本院于2018年5月15日、2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告张XX的共同委托诉讼代理人王XX、黄X、被告中XX公司的委托诉讼代理人徐X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《四川省商品房买卖合同（预售）》，尽快向原告交付房屋（达到法定和约定的交房条件）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金从2017年9月1日起至实际交付之日止，按原告已支付的购房款的万分之一按日支付违约金，暂计算至2018年1月18日为9520元）；3.判令被告按照合同及补充条款的约定，将涉案房屋的现有门锁更换为密码锁，对一楼电梯门厅的地面为石材、墙面为地砖，进行整改；4.判令被告继续按照原告合同约定由成都市XX公司承担本小区物业工作；5.判令被告向原告开具已缴纳购房款的发票；6.判令诉讼费由被告负担。庭审中，原告撤回了第3、4、5项诉讼请求。事实和理由：2015年9月26日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买了位于金牛区XX“主角商厦”项目房屋。原告已经按照合同约定向被告支付全部购房款680000元。合同约定出卖人应在2017年8月31日前向买受人交付商品房。到期后，被告未向原告交房，并将交房时间推迟到2017年12月31日。按照合同约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”后原告到被告处收房时，被告未向原告出示证明文件，违反了合同的交房约定。原告依据合同约定行使了自身合法权益，不予收房。同时原告向行政部门了解到“主角商厦”未取得规划验收合格证明（后变更为建设项目竣工规划核实意见书），未达到交付条件。2018年1月6日，被告发布公告称“我司与前期物业服务公司成都市XX公司存在经济纠纷，现由成都XX公司代替，接受广大买受人对其服务质量的监督”。被告未经原告的同意，擅自决定更换物业公司。原告到该项目查看，发现被告未按照约定安装密码锁，一楼电梯门厅的地面和墙面的材料不符合约定。从签订购房合同至今，被告未向原告出具发票。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如诉请。

被告中XX公司辩称，同意交房。不同意支付违约金，因被告已经达到了交房条件并通知了原告收房。从2018年1月2日至1月5日是属于原告的收房期限，但2018年1月6日起至今都逾期收房，逾期收房原告应当承担逾期收房的违约责任。

本院经审理认定事实如下：2015年9月26日，原告与中XX公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。双方约定原告购买中XX公司开发的位于金牛区XX“主角商厦”项目房屋。单价9311.24元/平方米，总房款680000元。合同第十五条商品房交付条件约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”。第十八条交付时间和手续约定“（一）出卖人在2017年8月31日前向买受人交付商品房；……（三）买卖双方交接商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理”。第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格”。补充协议第一条约定“出卖人在签订合同之前已在销售现场向买受人公示《成都市商品房销售价格和收费标价牌》、《成都市商品房销售价目表》、《商品房买卖合同》及附件、本协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、项目总平规划图、建筑区划划分意见书、房屋建筑面积测绘报告（预测）等，并作了合理的说明，买受人已知悉，并在此承诺遵守买卖合同附件十一中《前期物业服务内容》和《临时管理规约》。买受人已充分预见到该商品房相关包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况以及该商品房竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认”。第五条对合同第十五条商品房交付条件的补充约定“合同所约定的‘建设工程竣工验收合格证明’，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》”。第七条对合同第十八条交付时间和手续的补充约定第3项“出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或者买受人身份地址（单位注册地址为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达）”。第9项约定“对合同第十八条第（四）款第4项的补充约定：办理房屋占有、使用的交接手续时，用电卡并非双方办理交接手续时的必备物品。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在签订商品房买卖合同时已提供的，双方办理交接手续时，出卖人不再另行提供”。第八条对合同第十九条逾期交房责任的补充约定“1.买受人查验房屋后，应当与出卖人签署商品房交接单。如果因买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式进行处理：（2）买受人逾期办理房屋交接手续，属于未尽到配合受领标的物的义务，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款的万分之一向出卖人支付违约金”。

上述商品房买卖合同及补充协议签订后，原告已支付全部房款。2017年9月14日，中XX公司取得1栋、2栋《竣工验收报告》。2017年11月15日，成都XX公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年12月27日，中XX公司向包括原告在内的所有业主发出《交房通知》，通知：“您购买的主角商厦房屋已符合交房条件。现定于2017年12月28日起正式交房，集中交房时间为12月28日、29日，1月2日至5日，请您带上购房合同凭据、身份证原件等相关资料前往主角商厦办理。具体交房事宜请致电028-×××咨询”。2018年1月6日，中XX公司在小区张贴公告一张，其中告知：“2.我司的交房行为符合我们签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的一切交房条件，并已将《交房通知书》通过邮寄方式送达至每位买受人。3.最具有争议的交房条件我们签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》“商品房交付条件”所规定，我司出具《竣工验收报告》而非《并联验收备案报告》。4.少部分买受人试图通过改变交付条件（由出具竣工验收报告变成出具并联验收备案报告）达到个人获利目的，我司坚决反对并绝不接受……”

诉讼中，经本院主持，双方协商一致并已于2018年5月18日办理了房屋交接手续。

另，该小区近140户业主，大多数已经收房。

以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、交房通知、公告、《竣工验收报告》、《商品房面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》等证据在案予以证实。

本院认为，原告撤回“判令被告按照合同及补充条款的约定，将涉案房屋的现有门锁更换为密码锁，对一楼电梯门厅的地面为石材、墙面为地砖，进行整改；判令被告继续按照原告合同约定由成都市XX公司承担本小区物业工作；判令被告向原告开具已缴纳购房款的发票”的诉请，是其权利的自由处分行为，未违反法律之规定，本院予以准许。

《商品房买卖合同》及补充协议是原告与中XX公司真实的意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已向被告交付了全部购房款，中XX公司应按照约定于2017年8月31日前交付房屋。但中XX公司没有在2017年8月31日前交付房屋，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。诉讼中，经本院主持，双方协商一致并已于2018年5月18日办理了房屋交付手续。故原告第一项所提要求中XX公司交付房屋的诉请，本院不再处理。庭审中，双方明确中XX公司逾期交房构成违约，双方就违约金的起算日期和每日以全部购房款的万分之一计算无异议。双方争议在于违约金计算的截止日期。原告主张应按照双方实际交付之日即2018年5月18日计算，中XX公司辩称截至日期为公告收房之日即2018年1月6日。本院认为，中XX公司已于2017年12月28日前取得了补充协议约定的商品房交付条件。原告将中XX公司出具的《交房通知》作为证据并在起诉状中陈述中XX公司2018年1月6日公告的内容。可见，交房通知和2018年1月6日的公告真实，本院予以采信。这两份证据表明取得合同约定交房条件后中XX公司积极地通知买受人收房，并且告知了买受人其已取得了合同约定的交房条件。也表明原告作为买受人业已知晓了通知交房事宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告作为买受人在中XX公司逾期交房构成违约后，也应当采取适当措施防止损失的扩大。此其一。其二，商品房销售合同这一类合同的主合同义务是买受人支付购房款，出卖人交付房屋。出示相应的证明文件属于从合同义务，一方面原告未举证，另一方面，从合同义务虽双方有约定，但不能对抗主合同义务，且中XX公司已在公告中告知其业已取得了相关文件。其三，从约定交房之日2017年8月31日到中XX公司发出交房通知书相隔四个月，逾期交房的行为并不严重。且该小区大多数业主已经收房。其四，逾期交房给原告造成的损失最低的是租金损失，但原告是以单价9000多元购买该房屋。自2017年成都市限购政策以来，房价已经大幅度上涨。综上，逾期交房的违约金截止日期应当至2018年1月6日，即逾期128天。因此，违约金为8704元（680000元×0.0001×128天）。故原告要求中XX公司支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持为中XX公司应支付原告违约金8704元。至于中XX公司所提起的反诉，因其撤回并且没有交纳诉讼费用，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

成都XX公司于本判决生效之日起十五日内支付张XX逾期交房的违约金8704元；

驳回张XX本诉的其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10695元，减半收取5347.5，由成都XX公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。