背景：

改革开放四十余年带来的变化之一，是让更多的无产者成为了带有经济属性的有产者，财产和（或）债务是经济属性的显著特征。有产者在市场经济的浪潮中不断的追逐和积累财富，目的不仅是为了享受当下财富带来的幸福生活，更重要的是将财富予以传承，福泽后代。市场经济是机遇和风险并存，有的人能抓住机遇，乘风破浪，累万金以传后世，而有的人却被市场经济的风险吞噬，折戟成沙，倾家荡产。在千变万化的市场经济浪潮中，如何合法的去安排和使用财产以及如何依法巧妙的设计和背负债务等，使财产尽可能的获得保全及使不必要的债务或负担累及财产等等。

现本人根据多年的办案经验及衍生的思考，不定期以案例的形式向敬爱的读者展现有产者在财富安排及债务设计等过程中的教训并辅以律师解读和提示，希冀更好的发挥指引和借鉴作用。

小王和小张系同乡，初中毕业后，先后来到A城市设立了公司。为了公司的发展，小王和小张相互抱团，资源共享，且两公司之间存在密切的业务往来，同时为了解决融资难问题，多年来双方相互借款，由于关系很熟，基本没有打过借条，另外业务往来款也基本通过个人账户收付，从双方的银行流水看，资金往来频繁。2017年左右，A城市楼市不错，小王想购买一套房屋用于投资，正好小张的配偶在售楼部工作，小张配偶购房执行员工内部价，优惠很大，小王和小张协商，希望借小张配偶的名义买房，小张和其配偶同意。由于小张正好欠小王借款，所以双口头协商，直接由小张向开发商缴纳了房屋全款，用于小张偿还小王的借款。

房屋于两年后交付了，由于小王有房居住，就没有实际入住。房屋办理产权证需要缴纳税费，双方口头协商，由小张直接处理税费和后期的物业费，小张可以将房屋对外出租，租金收益归小张。天有不测风云，小张和配偶在一次外出途中遭遇车祸去世。遗憾之余，小王找到小张的子女，以此房屋系小张配偶为小王代持为由，要求小张的子女协助将房屋过户至小王名下，过户费用由小王承担。小张的子女无法判断房屋代持是否属实，也就没有予以协助。无奈之下，小王将小张的子女诉至法院。法院通过庭审，无法查实小王与小张的配偶之间存在房屋代持法律关系，遂判决驳回了小王的诉讼请求。

【律师解读】

如果不违反强制性或禁止性的法律规定，法院在一般情况下并不当然会否定房屋代持的法律效力。具体到本案，从客观事实上看，小王与小张配偶确实存在房屋代持民事法律关系，但从法律事实上看，能否认定小王与小张配偶之间存在房屋代持民事法律关系，关键要看小王能否举证证明房屋代持民事法律关系的存在。在司法实践中，一般什么样的证据能让法官盖然性的认定房屋代持民事法律关系的存在呢，一般需要提供能形成证据链的证据，如书面的房屋代持或借名买房协议（经公证的协议效力最优），购房款（首付款或月供按揭款）、办证税费及水电燃气物业费系由被代持方支付的付款凭证，所代持房屋实际是由被代持方居住使用的证据，如果房屋经装修，最好还要提供被代持方与装饰公司签订的装饰合同及被代持方作为付款人的装饰款付款凭证。

小王最终输了官司，未免让人感到遗憾，但遗憾之余，我们要清楚小王败诉的原因有哪些。原因至少有以下几点：第一，未能签订房屋代持或借名买房协议；第二，无法证明购房款系小王支付。虽然小王陈述小张与小王有借款关系，但并不能有效证明借款事实的存在，另外小张的子女提供小王和小张多年来的银行往来流水，证明双方之间存在大量的资金往来，无法证明小张与小王之间针对某一笔款项存在借款关系，更无法证明小张支付购房款的行为系向小王归还借款；第三，证据链对小王不利，小张子女抗辩称房屋系其父母购房并无明显瑕疵。无论从购房合同签订主体、购房款支付主体、房屋产权登记、税费支付主体、房屋对外出租及租金收取主体看，法院更倾向于认为小张和配偶系真实购房主体。

【律师提示】

房屋代持或借名买房存在较大法律风险。律师作如下提示：第一，尽量不要为了规避法律的强制性或禁止性规定或规避国家限购或限贷政策进行房屋代持或借名买房，否则房屋代持或借名买房的民事法律行为存在被认定无效的极大可能；第二，充分保留好房屋代持或借名买房的证据，如签订房屋代持或借名买房书面协议、被代持人将相关款项（购房款、税费、物业费等）通过银行转账方式转给代持方，并备注清楚所转款项的性质、代持房屋自己使用或以自己名义对外出租并直接收取租金等；第三，尽量让代持方的其他成年家属共同签字，并对协议进行公证。