怀德房产律师团 常州怀德房产律师

笔者近日接到这样一个咨询，内容大致如下：

2010年，我与张某某签订《房屋买卖协议》一份，约定张某某将位于常州市某小区的拆迁安置房（尚未取得权属证书）转让给我，转让价款为25万元。协议签订后一个月内支付24万元，剩余款项在办理过户手续时支付。同时，协议约定双方均不得以任何法律或非法律上的理由而反悔，如因一方反悔而导致该协议履行受阻或无效，违约方应承担房屋总价50%的违约金。支付房款后我就入住这个房子，该房屋现在已经可以办理过户手续了，但张某某拒不为我办理过户手续，并提出要向我支付违约金来解除房屋买卖协议。我跟张某某之间的协议是否有效？张某某能通过支付违约金的方式来解除合同吗？我应该如何维护我的合法权益呢？

律师分析

虽然，双方交易的房屋是拆迁安置房屋，该房屋在交易时尚未取得权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，不得进行转让，但该规定是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件之一，属于行政管理性质的强制性规定，而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、法规的强制性规定”是指效力性强制性规定，因此，双方签订的《房屋买卖协议》是有效的。

根据《合同法》第107、110条之规定，在履行合同不存在无法继续履行或强制履行成本过高的情况下，守约方可以要求继续履行合同。该《房屋买卖协议》中违约条款设立的目的显然是为了遏制单方肆意违约，以督促双方诚信履行合同，而不应理解为约定了单方解除条款；即是否以支付房屋价格的50%来解除合同应为守约方对于己方权利受损时可选择的救济途径，而不应是违约方为了获利而可以主动违约的理由。如若任何一方当事人均可以通过不履行合同或者预期违约的方式达到解除合同的目的，这不仅背离合同法规范民商事主体诚实信用之本意，而且丧失法律的预测、制导作用。因此，张某某不能通过支付违约金的方式来解除合同。

无证安置房屋的交易本身存在着较大的风险，在房屋取得权属证书后应当及时联系卖方办理相关过户手续。在遇到卖方要求涨价甚至直接提出解除合同时，建议及时咨询专业法律人士，根据不同情况作出不同的应对，防止因久拖不决造成纠纷的复杂化，进而造成处理纠纷的成本提高。