夫妻一方婚前支付首付款购置房产，并登记于首付款支付方名下，婚后夫妻共同还贷，房产通常判归登记一方所有，登记一方需依法支付另一方相应的折价款。但司法实践中，折价款的计算标准并不统一，法官的自由裁量权较大。
在北京地区，北京市高级人民法院民一庭针对实务中房屋折价款计算标准不统一的问题，为统一裁判尺度，曾于2014年11月17日印发《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，建议产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。
法官还可在此基础上，根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
针对北京高院提供的公式，实务中存在两种观点：
一种认为“全部应付利息”包含全部已还利息和全部未还利息（以下代称“第一公式”）；
另一种观点认为“全部应付利息”仅包含全部已还利息（以下代称“第二公式”）。
此外，最高院民一庭吴晓芳法官在《民事审判与参考》（2016年第1辑）中指出在适?《婚姻法解释(三)》第?条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是?不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费?(?如契税、印花税、营业税、评估费等)（以下代称“第三公式”）。
那么这三种不同的观点，在实务运用中会产生何种差异？我们用一组假定数据来进行比较。
假定数据情况为：房产价值100万元，首付30万元，贷款70万元，贷款利率4.65%/年，贷款期限30年，还款方式为等额本息。假定房产增值率（非复合增值率）月均1%，可计算出月供3651.53元，月供一半为1825.77元，总利息614551.29元，无其他成本。具体每期还款本息、房价等情况详见文章最后附表。
假定一对夫妻分别在购房后第1个月结婚，婚期1个月，其对应房屋价款分别为101万元，已还利息2770.83元。
则根据第一公式计算折价款为：
3651.53/(1000000+614552.29)x1010000x50%=1142.13元，小于月供的一半；
根据第二公式计算折价款为：
3651.53/(1000000+2770.83)x1010000x50%=1838.93元,略高于月供的一半；
根据第三公式计算折价款为：
1010000/1000000x3651.53x50%=1844.02 元,略高于月供的一半。
假定一对夫妻分别在购房后第37个月结婚，婚期1个月，其对应房屋价款为137万元，已还利息100088.19元。
则根据第一公式计算折价款为：
3651.53/(1000000+614552.29)x1370000x50%=1549.22元，小于月供的一半，
根据第二公式计算折价款为：
3651.53/(1000000+100088.19)x1370000x50%=2273.73元,高于月供的一半；
根据第三公式计算折价款为：
1370000/1000000x3651.53x50%=2501.30元,高于月供的一半。
通过两组数据，我们已初步看出三个公式的差异：
在采用等额本金还款方式的情况下，第一公式的结果只与房产价值有关，房产价值等同于全部购房款加上全部已还及未还利息的标准时，才能保证获得折价款一方获得与月供一半等值的款项，在房价低于该标准时，获得折价款一方将会吃亏。
第三公式的结果也只与房产价值有关，但与第一公式不同，只要房价高于购房成本时，房屋折价款数便高于月供的一半。
第二公式的结果则与房产价值和已还贷款利息有关，只要已还利息总额低于房屋价值增加部分价值，获得折价款一方可得超过月供一半的款项。第二公式计算的金额总是高于第一公式计算的金额。
根据现有模型，如采用第一公式结算折价款，则获得折价款的一方需在购房后第62个月结婚，才能保证婚后共同还贷部分对应的折价款高于共同还贷的一半，不至于亏损，这也能反映出如果采用这一公式，将对购房不久即结婚的非登记方产生极为不利的影响，除非房产增值迅速，否则非登记方将长期无法获得房屋增值部分利益。相较之下，第二公式、第三公式更有利于获得折价款一方。
假定一对夫妻在还贷尾期结婚，则月供的回报率将明显偏高，尤以第三公式为最。在现有模型下，比如一对夫妻在第349月结婚，婚期1月，则按第一公式计算折价款为5077.38元（计算过程略，下同），相较于月供的一半，回报率为278.10%,按第二公式计算折价款为5080.33元，相较于月供的一半，回报率为278.26%,按第三公式计算折价款为8197.68元，相较于月供的一半，回报率为449.00%。
回报率畸高的原因，其根本在于影响三大公式的重要参数都包含房屋价值，而婚前房屋价值的增值，更多源于婚前购房一方长期的时间利益，但三大公式都未对该部分利益予以充分考虑。
以第三公式为例，现有结果是以房产现值除以购房成本得出增值率为449.00%，但大部分增值利益实际与婚姻无关，最合适的计算增值率的方式应当是婚内确定的现值除以结婚时房产价值来确定增值率，对因婚姻存续期间产生的增值利益予以分割，在这种情况下，在第349月结婚，婚期1个月的情况下折价款应为：
4490000/4480000x3651.53x50%=1829.84,略高于月供之一半。
综上，在还贷初期，如果男女双方即结婚又离婚，则按照第一公式计算折价款将明显不利于获得折价款一方，即使折价款不得低于还贷本息，获得折价款一方也有可能丧失增值利益。
而在还贷尾期，如果男女双方结婚又离婚，则三大公式计算的折价款明显多于婚姻存续期间还贷本息，忽视了支付折价款一方婚前已增值利益，如果房价相较于购房时价格上涨过多，则即使婚姻存续期间房价未增值或者小幅贬值，获得房产一方仍需支付数倍于月供一半的折价款，显失公平。
故笔者认为，计算折价款时，不应将未来利息作为计算参数，同时应该考虑婚前房产在男女双方结婚时的市场价值，避免在房价稳定增值的情况下，因为结婚早晚导致折价款支付比例差异过大。
