孙xx是英语专业的研究生，毕业后打算创业开一家学生英语课外辅导机构。注册公司需要办公场所，为了节省成本，孙xx没有通过中介机构，而是托朋友帮忙打听合适的地点。孙xx四处看房，终于选到了满意的场所，分两层，面积200多平方米，位置距离重点高中只有几百米。孙xx如获至宝，赶紧和房东王xx签订了三年的租赁合同，并支付了一年的租金50万元。孙xx在拿到钥匙后，对房子进行了精心的设计装修。正在孙xx忙着宣传招生时，一个叫李xx的人到店里找到孙xx，告诉他，王xx是自己的前夫，两人离婚时法院将店铺判给了自己，店铺登记的户主就是李xx。李xx表示孙xx可以选择支付租金给自己，或者立刻归还房屋。孙xx该怎么办呢?

[陷阱分析]

办公场所是企业成立的必要条件之一,不论是企业的经营范围是什么，都要和房屋租赁合同打交道。企业作为承租方,在签订房.屋租赁合同时,一定要着重审查以下几个风险点:

1.房屋权属是否清晰

企业需要了解清楚出租方是否有租赁房屋的产权。对于出租方是产权人的,建议企业和出租方一起去房管局进行核实或者委托律师核实。出租方是转租人的，企业一定要了解其是否有权进行转租,以及房屋的产权人对转租是否知情。

2.租期和租金

企业若考虑长期租赁,可以签订两年以上的租赁合同，-般情况下,租赁期间租金保持不变。一次性签订的租赁期限最长为二十年，超过二十年的,超过部分无效。房屋租赁期限届满后,企业仍在使用房屋，出租方也未提出异议,视为原租赁合同自动顺延，租赁期限视为不定期。为了防止续约时出租

也未提出异议,视为原租赁合同自动顺延,租赁期限视为不定期。为了防止续约时出租方大幅度上涨租金,企业可以要求在合同中增加条款来限制出租方,如约定出租方每年上涨租金的幅度不得超5%。

3.承租方对房屋装修如何处理

企业入住后需要装修的，则需提前和出租方约定好装修的标准、设计方案等,企业在装修过程中必须遵守物业管理规定、不得改变房屋的承重结构或实施危害房屋安全的行为。最重要的是,企业应当和出租方约定好退租时装修的处理,折价卖给出租方或赠送给出租方,还是全部拆除,这些处理结果直接关系到企业的经济利益，应当提前约定;好,以免日后产生纠纷。

[律师有话说]

孙xx在签约时过于草率,没有核实户主身份就签约并支付了一年租金,才导致后续纠纷的发生。孙xx有权要求王xx承担违约责任,返还房租并赔偿造成的损失。但远水解不了近渴,对企业家来说,时间成本是最宝贵的。诉讼需要-定的时间,孙xx的培训学校已经进入宣传招生阶段,如果此时停业将会造成致命打击。孙xx可以和李xx进行协商，先订立租赁合同缴纳部分房租,确保机构能够正常营业;同时,孙xx应立即向法院起诉王xx,保护自己的合法权益。对于初创的企业来说,办公场所的租赁是极其重要的。企业在签订房屋租赁合同时,除了前面三点要着重审查外,以下几点也需注意:物业费、水电费等费用具体内容与支付方式和标准;约定免租期的需要在合同中注明;若使用该场地作为公司注册地,

应明确出租方可提供相关材料;是否有停车位，停车位是否收费;租赁税费是否包含在租金价格中;合同终止的情形及单方解约权.的约定;违约条款的约定;双方争议解决方式的约定等等。

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