律师观点分析
原告：北京某航酒店管理有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号创新楼B座B1-A1号。
法定代表人：陈健亮，总经理。
委托诉讼代理人：于增华，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴京徽，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告：北京时代某糖餐饮有限责任公司，住所地北京市东城区东西北大街228号-4。
法定代表人：张维彰，总经理。
委托诉讼代理人：张家熹，男，1970年12月24日出生，汉族，该单位员工。
原告北京某航酒店管理有限公司（以下简称某航酒店）与被告北京时代某糖餐饮有限责任公司（以下简称时代某糖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告某航酒店的法定代表人陈健亮、委托诉讼代理人于增华，被告时代某糖公司的委托诉讼代理人张家熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某航酒店向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的合同于2018年12月19日解除；2、要求被告腾退北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼B座地下一层建筑面积111.4平米的商铺；3、要求被告支付原告自2018年6月16日至2018年12月19日的租金162642元；4、要求被告按月租金的二倍计算，支付自2018年12月20日至实际腾房之日的房屋占有使用费；5、要求被告支付违约金81321元；6、要求被告支付原告购买三眼灶的款项2180元；7、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼的B座地下一层房屋，租赁面积为111.4平方米，租予被告经营餐饮。租赁期限自2017年11月15日至2026年11月14日。月租金27107元，租金每两年递增4%，免租期30日。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，但被告仅交纳了6个月租金及押金81321元，此后未再交纳。被告于2018年4月底才进场装修，2018年5月底才开始试营业。因被告拖欠租金，原告于2018年8月14日向被告发送催款函，被告予以回复拒不缴纳租金及相关费用，且一直占用涉案房屋。按照合同约定，承租人拖欠租金达15日后的，原告有权解除合同并要求被告支付欠付租金及违约金。另，被告承租涉案房屋时，原告为其配备了三眼灶一个，该费用应由其支付。为维护原告合法权益，故成此诉。
被告时代某糖公司辩称：不同意解除合同，不同意腾房。涉案合同是2017年11月15日签订的，租赁期限为2017年11月15日至2026年11月14日，被告的确交纳了6个月的租金，但因为被告经营餐饮需要办理卫生许可证，该许可证由原告统一办理，直到2018年7月31日才办下来，故双方曾口头约定租金自2018年6月底开始计算，故被告租金已交纳至2018年12月份。被告另交纳了押金81321元，故被告至今不拖欠租金。且原告于2018年11月25日对涉案房屋采取断电措施，影响了被告经营，故不同意支付租金及使用费、违约金。涉案房屋现场确实有一个三眼灶，但不知道是否系原告购买，原告如果能证明系其购买，同意支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
北京市东城区和平里东街11号创新楼A座等5项（创新楼及地下车库项目）系北京航星机器制造有限公司（以下简称航星公司）施工建造。2017年5月1日，航新公司授权北京信睿企业管理中心（有限合伙，以下简称信睿中心）对北京市东城区和平里东街11号航新科技园创新楼A座底商1-3层（不含A座1层西北角）、B座地上1-4层，及A、B座地下一层（不含A座地下一层西北角）的商业、办公区域的房屋进行转租。同日，信睿中心向原告出具授权书，载明信睿中心与原告就航新科技园创新楼B座地下一层签署租赁合同（合同期限15年自2017年5月1日至2023年4月30日止）。合同期内，承租方有权根据经营需要，对承租的B座地下一层的餐饮配套区域房屋进行项目招商运营管理，不得改变房屋的使用用途。此授权只限于项目招商租赁业务范围内的使用，有效期与租赁合同期限一致。
2017年10月8日，原、被告签订《租赁合同定金协议》，约定原告将要出租给被告的房屋位于偏5号，被告在签订本协议时支付原告定金5万元。2017年11月9日，双方签订《红线面积认定协议》，载明承租方（被告）红线内使用面积为77.96平米，实际建筑面积为111.4平米，双方确定租赁面积无误。
2017年11月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市东城区和平里东街11号航新科技园创新楼B座地下一层租赁面积111.4平米的商铺租予被告经营餐饮。租赁期限自2017年至2026年，装修期为30日，从收到甲方书面进场通知函起算。租金标准为每日每平米8元（含物业费管理费、供冷、供暖、普通发票税费，不包括水、电、燃气和供冷延时费等），即每月租金27107元（月租金=日租金*租赁面积*365/12），每年租金325288元，每年按365天计。租金每两年递增4%。支付方式为每三个月支付一次，承租人应于每三个月结束前10日内支付下三个月的租金，首期租金应于本合同签订之日支付。押金81321元，由承租人在签署合同之日支付。如承租人未能依约支付应付款项，或未能赔偿因其违约对出租人或物业管理公司造成的损失，出租人有权从押金中扣除相应应付款项或直接用押金抵扣相应损失，出租人或物业管理公司扣除押金后，承租人应在扣除押金之日起三日内予以补足。合同终止，在承租人履行完毕合同义务并结清全部应付款项后30日内，出租人、物业管理公司扣除承租人应付款项后，将押金余额无息返还承租人。装修押金5570元，装修管理费1114元，垃圾清运费2228元。出租人在收到承租人交纳的首期租金和押金及依据合同约定在交付前应付的其他款项（如有）之日起，五个工作日内以房屋交付时的现状向承租人交付房屋，双方办理房屋交付的相关手续。经甲乙双方交验并移交钥匙后视为交付完成，双方在《单元交接确认记录》上签字盖章日期为交付日；如果在承租人交纳的首期租金和押金及依据合同约定在交付前应付的其他款项（如有）之日起3个工作日内，承租人未能按期办理承租单元交付手续或未能签署《单元交接确认记录》的，以出租人、物业公司收到承租人首期租金和押金及依据合同约定在交付前应付的其他款项（如有）之日起第三日为交付日，并视为出租人履行完毕交付义务，合同约定的租期和装修期均不作调整。承租人装修或改建应取得出租人及物业公司的许可，承租人装修完毕并通过政府相关部门及出租人和物业管理公司验收合格后，出租人及物业管理公司应在验收合格之日起三十日内扣除承租人装修造成的损失（如有）后将装修押金余额无息返还至装修押金付款方……承租人对承租单元进行装修、改建等改动，承租人应根据出租人要求在本合同终止前将承租单元恢复至出租人交付时的状态或出租人认可的十足状态，由此发生的费用由承租人承担……出租人无义务就承租人对承租单元的装修及设备设施等作出任何补偿或赔偿。承租人为使用承租单元而需办理的工商注册、卫生（若需）、环保审批（若需）、消防在内的全部审批手续均由承租人自行负责，如办理上述审批手续需要出租人提供承租单元所在大厦的房屋所有权证或同等产权证明文件的，出租人应及时提供。合同终止后，承租人逾期将承租单元按合同约定标准返还出租人或逾期办理工商登记注销收据或变更注册地登记手续的，承租人须以合同终止（或解除）日当日租金、物业管理费标准向出租人双倍支付延期交还期间内承租单元的占用费、物业费和其他费用。如承租人未能按照合同约定将承租单元返还出租人的，自合同终止日，出租人有权对租赁房屋暂停部分或全部能源供应并要求物业管理公司停止物业管理服务。承租人不支付或者不按约定支付租金及物业费或其他应付款项达15日的，出租人有权单方解除合同，出租人无须返还承租人已付全部租金押金，承租人除需向出租人支付相当于本合同解除前最近一个月月租金的2倍的金额作为违约金外，仍需向出租人支付相当于已享受的装修期对应租金（装修期天数*日租金）总和作为违约金。不论承租人是否以租赁房屋作为联系地址，租赁期限内，租赁房屋将持续作为承租人的有效联系地址。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日（以对方的签收文据为发送凭证）。以邮寄方式发出的，亦发出后第三日为收悉日（以快递公司的邮件发送记录为发送凭证）。
同日，双方签订《补充协议》，对出租人应保证租赁物的内部应具备的合法设施作出约定，并约定出租方同意协助承租人在该租赁物办理餐饮个体户或公司营业执照。承租方在办理过程中需要的手续出租方负责从产权方拿出提供。
合同签订后，被告向原告交纳了押金81321元，并支付了六个月租金，此后未再支付租金，承租期间，被告在涉案地址注册北京航新餐饮有限责任公司并以“渝亿家”字号经营餐饮。因被告拖欠租金，2018年8月27日，原告向北京航新餐饮有限责任公司（渝亿家）发出解约通知书，要求解除双方的租赁合同，并要求被告交清所欠房租等相关费用及滞纳金，办理解约手续。被告称未收到。2018年12月14日，原告向被告及北京航新餐饮有限责任公司（渝亿家）发出“函告”，表示因被告拖欠租金的违约行为，原告已于2018年8月27日向北京航新餐饮有限责任公司公司下发解约通知书，要求结清租金、违约金等费用，请两公司知悉，原告将以法律方式要求两公司承担连带责任。上述“函告”原告以快递方式邮寄送达被告注册地，并显示于2018年12月19日签收。被告称未收到。
关于涉案房屋位置，双方当事人均认可系涉案合同附件房屋平面图中显示的位置D，标注为“麻辣烫”的位置。
关于涉案房屋的交付，双方当事人均认可系以毛坯房状态交付。被告称双方未办理交接手续，谈不上交付，原告在涉案房屋位置有隔墙没有拆除，在2017年底至2018年初才拆除。原告不予认可，表示系签约当日交付，交付的是毛坯房，不涉及拆除任何东西。被告于第二日交纳了租金和押金，但未办理书面交接手续。
关于涉案房屋装修一节，双方当事人均认可系由原告承担各商户的吊顶、燃气安装、空调移位等基础装修，被告对其承租商铺进行装修。原、被告装修可以同时进行，原告称其于2017年11月底向被告发送了可以进场装修的书面通知，并于2018年3月底完成统一基础装修，并向被告出具了装修清单，被告按照装修清单向原告支付装修工程款87000元。被告认可其按照原告提供的清单向原告支付了工程款87000元，但称原告系2018年初向其发送了进场装修的通知，并于2018年4月底完成统一基础装修。但双方均未就各自陈述提供证据予以佐证。
关于被告所称双方达成口头协议一节，原告表示按照合同约定，原告没有为被告办理卫生许可证的义务，原告仅负责向被告提供产权证，且双方并未达成口头协议约定租金自2016年6月底起付。被告亦未就其主张提供任何证据予以佐证。
另查被告交纳定金5万元，已抵扣首期租金和押金，交纳装修押金5570元，尚未退还，原告同意抵扣欠付租金。
另，原告提交购买三眼灶收据一张，载明拉面店三眼灶2180元，经质证，被告对其关联性不予认可。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。双方均认可租赁期限为2017年11月15日至2018年11月14日，按照合同约定，承租人应于每三个月结束前10日内支付下三个月的租金，承租人不支付或者不按约定支付租金达15日的，出租人有权单方解除合同。根据已查明事实，被告仅交纳了6个月的租金，此后未支付，原告向被告发送的“函告”说明了其解除涉案合同的意思表示，该函告送达地址为被告注册地址，并显示已于2018年12月19日签收，故本院确认双方的房屋租赁合同于2018年12月19日解除。合同解除前，被告欠付的租金应予支付，故原告要求被告支付其自2018年6月16日至2018年12月19日的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告所称其因经营餐饮需办理卫生许可证，该许可证由原告统一办理，直到2018年7月31日才办理完毕的意见，鉴于合同明确约定，办理卫生许可证等审批手续均由承租人自行负责，原告亦不认可其为承租人统一办理，被告亦未提交相关证据予以佐证，故其此项抗辩意见，本院不予采信。被告所称双方曾口头约定租金自2018年6月底起算，亦未提交任何证据予以证明，原告亦不认可，故该意见本院亦不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于涉案合同已解除，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同约定被告应以合同解除日当日租金标准向原告双倍支付延期交还房屋期间内承租单元的占用费。故原告要求被告按月租金的二倍计算，支付自2018年12月20日至实际腾房之日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同约定，承租人逾期支付租金导致原告解除合同的，承租人需出租人支付相当于合同解除前最近一个月月租金的2倍的金额作为违约金，并需向出租人支付相当于已享受的装修期对应租金总和作为违约金。故原告要求被告支付上述违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告未就其为被告安装三眼灶提供证据予以佐证，被告亦不予认可，故原告要求被告支付三眼灶费用的诉讼请求，本院不予支持。另鉴于被告已交纳押金81321元，该押金应予抵扣被告应当支付的租金、占用费及承担相应违约责任。被告交纳的装修押金5570元，亦予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认原告北京某航酒店管理有限公司与被告北京时代某糖餐饮有限责任公司于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月19日解除；
二、被告北京时代某糖餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京某航酒店管理有限公司腾退位于北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼B座地下一层建筑面积111.4平米的商铺；
三、被告北京时代某糖餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京某航酒店管理有限公司支付2018年6月16日至2018年12月19日的租金75751元（押金81321元、装修押金5570元已抵扣）；
四、被告北京时代某糖餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京某航酒店管理有限公司支付2018年12月20日至实际腾退房屋之日的占有使用费（按每月54214元的标准）；
五、被告北京时代某糖餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京某航酒店管理有限公司支付违约金80950元；
六、驳回原告北京某航酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2202元，由原告北京某航酒店管理有限公司负担25元（已交纳），由被告北京时代某糖餐饮有限责任公司负担2177元（于本判决生效后七日内交纳）。
吴京徽律师
