——通过案例演变来看法院对房屋权属认定及分割规则(婚前、婚后、父母出资购房，含彩礼的婚房权属和分割)

　　【阅读提示】

　　在这个纷繁复杂的世界，灯红酒绿、风花雪月……我们的身边充满着太多的诱惑时常挑战自己的道德底线，但我依然相信每对新人最初恋爱成家的时候都带着一颗真诚的心，每一句誓言都是发自肺腑。不管将来如何，当我们走进一段婚姻的时候我们愿意倾尽一切毫无保留，为了给她一份安全感，我们愿意接受法律婚姻的束缚和违约成本。哪怕某一天分道扬镳也不悔初心，那是我们必须为曾经爱人支付的代价。

　　犹豫了很久是否写这篇文章或者发到朋友圈会不会有不好的影响，思前想后，真正成熟的人能够客观、理性地看待问题和解决问题。人皆有私心不必避而不谈，若能坦白于人前而后宽之;若皆猜忌于内心而后必恶之。

　　如果你们的婚姻拥有爱情，看完这篇文章不是心存私心而是给另一半充分的安全感和法律保障，为了消除她的忧虑一起去交易中心办理登记，就好比当初你们办理结婚证般的深情。因房屋出资来源、出资份额、产权登记名字和产权登记时间是确定房屋权属和房屋份额的决定性因素，阅读时请重点对前述情况进行关注。

　　【咨询来问】

　　婚前个人出资、婚后共同还贷、登记在双方名下典型案例

　　甲(男)乙(女)两方于2008年8月8日相识恋爱后同居生活，双方于2010年9月9日办理结婚登记。2010年10月10日双方共同购买一套房屋总价400万，男方以婚前个人财产支付首付款120万，剩余房款280万通过贷款由夫妻二人共同还贷支付，房屋于2010年12月12日过户登记在两人名下。婚后女方的工资用于生活支出，男方工资偿还贷款。之后女方因怀孕生产两年都没有工作，家庭成本和贷款均由男方承担。小孩出生满一岁后，男方因出轨导致离婚。我想请问一下，请问房屋如何处理?

　　【律师分析】

　　1、婚后买房，虽男方个人财产首付，但共同还贷，登记在双方名下，典型的夫妻共同财产。

　　2、首付虽然为男方个人支付，但婚后登记在两人名下的情况视为其将首付财产的一半赠与给女方。

　　3、婚后双方工资应为共同财产，女方因怀孕生产不能工作，男方独自承担家庭负担也视为共同收入(个人工资也是共同财产)还贷。

　　4、离婚时，如无一方出轨、家暴、赌博恶习等法定过错或逃避隐藏财产的情形，一般情况下共同共有(除写明按份共有的外)各自均分。

　　【演变1】原案例中若房屋登记在一方名下

　　【律师分析】

　　1、很多人认为婚后买房不管写谁的名字都是共同财产，的确没错。但共同财产就一定代表者平均分配吗?肯定不是。

　　2、房屋共同所有其实分共同共有、按份共有，未明确约定的按共同所有认定。大部分人登记在一人名下的婚后共同财产都未写明按份共有，因此离婚时财产分割原则上按共同共有均分原则处理，但是特别情况下(如能明确显示双方出资份额)还是会涉及因出资的问题产生分割多少的不同。

　　3、本案例中虽说婚后买房属于共同财产，但是共同财产中首付120万系男方婚前个人财产支付，根据婚姻法及司法解释的立法精神，一方婚前个人财产不因结婚而转化成共同财产除非双方另行约定。在离婚分割时也会考虑男方婚前财产出资情况，假设其他导致财产少分的情况不存在，离婚时房屋也未增值还是400万，那么女方可能分到280万中的一半即140万。

　　4、离婚时之所有考虑出资进行分割是因为因婚姻涉及的共同共有是法定的情况，法律可将房屋登记后的财产状况进行约束，但对于登记前一方以个人财产承担的义务予以保护，并非绝对的不予考虑。

　　特别注意：

　　演变1婚后买房登记在一人名下的情况与原案例登记在两人名下的区别在于：原案例中登记在两人名下的行为中包含了男方将婚前财产赠与一半给女方的意思表示;演变1中登记在一方的名下情况只是接受法律对婚后的财产共同所有的约束，但没有任何行为标明其将婚前个人出资赠与的意思表示。因此婚前一方出资情况下婚后登记一人名字和两人名字对离婚分割财产还是有区别的。

　　【演变2】若案例变为婚前男方首付并登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷

　　【律师分析】

　　根据《婚姻法》司法解释三第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　1、一般情况下，婚前买房且登记在个人名下属于典型的个人财产。离婚时男方主张房屋所有权的法院应予以支持。

　　2、女方婚后共同还贷的，共同还贷部分及房屋增值空间属于夫妻共同财产。离婚时女方可要求分割，通常以现金方式折现。双方若无支付现金的能力又撕逼到互不退让的情况可能只能拍卖房屋分钱啦。

　　3、共同还贷并非指双方各自的工资都要拿来还贷款，生活中的形式包括：(1)男方个人还贷，女方收入用于生活开支或女方无收入状况;

　　(2)向亲友借款还贷，即便以个人名义在外借款，也因婚后形成的共同债务视为夫妻共同还贷;

　　(3)以一方婚前财产的婚后共同收益还贷的，比如婚前的个人知识产权、股权婚后收益属于共同财产，用其收益还贷也视为共同还贷;

　　(4)其他可以认定为共同还贷的情况。

　　4、婚后不属于共同还贷的形式：

　　(1)一方以婚前个人财产或婚前财产转化的形式支付贷款，比如婚前的房子卖了还贷或婚前车子卖了还贷、婚前房屋婚后租金和自然增值属于个人财产的部分还贷;

　　(2)父母替己方子女偿还贷款，只能视为父母对自己方的子女的赠与;

　　(3)婚后分别财产所有制情况下，其以个人收入还贷的;

　　(4)其他可以认定为个人还贷的情况。

　　【误区】婚前买房登记在一方名下就一定是个人财产吗?

　　按夫妻共同财产处理，但并非绝对的按共同共有处理，结合出资份额进行分配，产权判给登记方，但结合另一方的出资份额和还款情况进行分配。

　　(2015)二中民终字第00980号

　　法院认为：虽然该套房屋的首付款支付和产权取得均系韩×与隋×结婚登记前以韩×名义购买，但从双方随后不久即登记结婚和在购房过程中隋×亦曾出资及参与购买房屋过程等事实来看，客观上存在双方共同参与购买房屋及支付相关款项的过程，故对该2房屋的处理应比照夫妻双方共同财产处理为宜，具体分割上，考虑该套房产的评估值、剩余贷款的偿还情况以及适当照顾女方权益的原则等因素，酌情予以处理。

　　【演变3】若原案例中首付120万由男方父母出资

　　【律师分析】

　　根据《婚姻法》司法解释三第二十二条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

　　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

　　1、若婚前已经登记在男方个人名下的为个人财产，女方仅对婚后共同还贷和增值享有权益，一般对婚前男方父母的款项没有请求分割的权利，则不会发生争议;

　　2、若婚后登记在男方个人名下的，也视为夫妻共同财产，但对父母首付出资的情况仅视为对男方个人的赠与，财产分割时女方无权要求分割该部分财产。

　　3、若婚后登记在双方名下的，或女方个人名下的，为双方共同共有，财产分割时一般按平均分配认定，婚前男方父母首付款视为对两人共同的赠与。这时候婚后共同财产登记一方名字还是双方名字就显得尤为重要。父母同意登记女方名字或加女方名字就以行为表示其愿意赠与给女方。

　　【演变4】父母全款购房——本案中的房屋400万均系男方父母出资

　　【律师分析】

　　根据《婚姻法》司法解释三第七条规定：

　　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　1、房屋登记在男方个人名下的，视为父母对自己子女的单方赠与，该房屋为男方个人财产;

　　2、若登记在两个人名下或女方个人名下的，视为对男女双方的共同赠与，离婚时若无其他影响财产分割的因素，双方理应均分。

　　【演变5】若案例中的首付由双方父母共同出资

　　若本案中120万首付其中80万来自男方父母，40万来自女方父母。

　　【律师分析】

　　根据前述《婚姻法》司法解释三第七条规定：

　　1、该房屋不管登记在哪方名下都属于属于典型的共同出资、共同还贷的夫妻共同财产。

　　2、但是登记在一人名下还是两人名下对财产分割还是有区别：登记在双方名下的共同共有，一般均分，虽然父母出资比例不同，但登记在双方名下视为双方父母对其的共同赠与;登记在一方名下的共同共有，按照父母出资份额按份共有，各自父母只形成对己方子女的赠与。

　　3、上述规则充分说明了登记在谁名下能代表一方父母对另一方子女的赠与态度。

　　【误区】共同出资、共同还贷、登记在双方名下的共同所有意味着平均分配吗?

　　案号：(2015)沪一中民一(民)终字第711号

　　【法院认为】婚前共同出资购买，婚后共同参与还贷，现登记在朱某(女方)与江某(男方)二人名下，故依法认定为夫妻的共同财产。其中婚前出资部分，朱某名下为200,000元，江某名下为880,000元，所对应财产及其增值部分，由双方按照各自出资比例享有相应份额;婚后还贷部分，其中由朱某父亲所参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，视为只对自己子女一方，即对朱某的赠与，归朱某所有，剩余还贷及其相对应财产增值部分，系婚后共同财产，由朱某与江某各半享有。结合本案实际情况，原审法院酌情确定扣除贷款余额后，由朱莎享有该房屋净值的25%的份额，江颖俊享有该房屋净值的75%的份额。

　　【演变6】若父母共同出资首付款中含彩礼

　　男方父母实际出资80万，女方父母实际出资40万，但男方父母承诺给予女方20万的彩礼。

　　【律师分析】

　　1、彩礼一般视为以结婚为目的的赠与，按照法律规定赠与合同若未经公证或无偿赠与一般为实践性合同，即对方必须将赠与的20万转到女方及卡上才能发生法律效力，若只是口头承诺赠与并未生效;若赠与合同经公证后或有偿赠与即为诺成性合同，意思是对方只要表明了赠与20万送给女方作为彩礼，即便没有将20万支付到女方父母卡上，赠与也成立并生效了。

　　2、实践中，结婚彩礼事宜有的以走过场的形式支付给女方，再由女方父母做房款一起出资，这种情况下，本案女方父母出资实际认定为60万。

　　3、若彩礼未支付给女方直接由男方父母作房款出资，且又只登记在男方一人名下的情况如何处理呢?这种情况下赠予未生效，双方分割财产时按份额认定男方出资80万，女方出资40万，出资比例为2：1。由此可见，即便婚后买房写一人名字还是两人名字也有莫大不同。

　　【演变7】若出资中含亲友借款

　　120万首付20万为男方个人婚前财产，60万为男方亲戚借款，40万为女方亲戚借款。

　　【律师分析】

　　1、若婚前由各方父母的名义筹集的，一般情况下该债务视为父母或子女一方的个人债务，同时出资也视为子女一方的出资。离婚分割时以个人债务处理。

　　2、若婚前以男女双方名义向双方亲友借款买房，一般情况下应视为双方共同债务，该出资自然也视为双方购房出资。离婚分割时以夫妻共同债务处理。

　　3、在分清债务和双方各自出资份额后，结合前述几种情况的处理原则进行分割。

　　综上所述：

　　以上是笔者在众多婚房纠纷中浓缩几种常见情形进行常态分析，每个咨询者的实际情况可能还会略有不同，切忌断章取义或片面理解，如遇获得精准的法律分析还需与律师更深入的咨询和分析。

　　法律上不存在绝对，一般情况下都是通常规定，符合特殊情况都需要结合案情个案分析。房屋共同财产分割中，也没有绝对的平均分配，通常以共同共有等分为原则，结合出资情况、还贷情况、登记名字情况考虑按份额房产分割。未避免双方对财产分割的争议，其实建议在房屋共同登记的时候明确要求写明份额会减少大量纠纷。

　　【作者谏言】

　　笔者选择以案例来做法律问题的分析，是因为太多咨询者因为主观想保护个人信息、隐瞒部分事实，或客观因不了解影响法律判断的因素造成很多法律咨询的解答或律师的法律分析错误、片面、准确度不高。一个有效的法律咨询其实短短几分钟是不能完成的，通常需要当事人跟律师在一段沟通后了解事情前因后果和方方面面的因素后才能做出最有效的判断。

　　在此，给广大法律咨询客户提出一个忠告：法律咨询请尽可能包括以下三个方面的内容：第一、详细描述事情经过(一般包括时间、地点、事情引发的主客观原因、结果如何);第二，阐述涉及的各方人物的关系;第三，您咨询的诉求是什么，想要达到什么目的。

　　笔者在公众号后台对婚前婚后买房、房屋登记在谁名下、出资不同的购房、父母首付房、婚后更名房等情况的房屋权属及分割做了表格归纳，有需要的请关注本公众号后分别回复“婚前买房”、“婚后买房”、“父母买房”即可获得。

　　【作者简介】

　　杨丽娟，北京德和衡(上海)律师事务所律师，从事房产方面的法律工作五年，长期服务于地产商和代理商，对房屋团购销售、定金房款退还、购房资格贷款政策变化解除合同、卖家违约涨价、拆迁房买卖、小产权房、商住房、农村宅基地房屋、房屋执行过程中共同财产、继承财产分割等问题处理。

　　上述类型纠纷能够提供的服务种类包括：1、咨询;2、合同;3、商务谈判;4、诉讼、仲裁;5、房屋查封、抵押、拍卖和执行;6、见证。

　　如需咨询，请在华律网或“就问”APP对作者发起一对一专项法律咨询;