上述类型纠纷能够提供的服务种类包括：1、咨询;2、合同;3、商务谈判;4、诉讼、仲裁;5、房屋查封、抵押、拍卖和执行;6、见证。

　　【阅读提示】合同履行过程中最容易发生风险的莫过于两种：一是，没有约定的事项在履行发生了意外情况;二是，有约定的需要变更合同约定的情况。许多当事人签完合同，对履行不一致的没有要求重新签订、变更条款或搜集变更内容的相关证明材料的习惯，认为对方口头承诺且已实际接受了就可以了。但在后续履行中部分发生纠纷之后就会对此前的履行或相关问题予以否认，且合同大多数情况要求变更条款、补充约定均需签订书面协议，就算具备了部分证据但最终也因此难以被采纳。

　　【关键词】同时履行、催告、律师函、置之不理、违约

　　【案情】

　　李阿姨与杨某双方于2015年7月7日签订房屋买卖合同总价款150万(杨某因欠高利贷愿意低价出售，李阿姨对此知情也表示具备全款支付的能力)，约定李阿姨于2015年7月24日支付首付50万，于2015年9月9日付清剩余房款并办理过户登记。

　　合同签订后，李阿姨支付了首付款，但后来了解到杨某涉诉导致个人账户被冻结于是担心钱款支付到杨某手中不安全，提出房款走监管账户的要求;杨某高利贷钱款因家人代为清偿解决了，见上海房屋猛涨也不愿意出售房屋了，李阿姨提房款走监管的要求杨某没有同意。到了2015年9月9日约定的过户当天，杨阿姨便要求杨某配合办理过户登记后再支付剩余房款，而杨某便要求李阿姨支付剩余房款后再办理过户登记，双方为此僵持不下当天没有办理登记。

　　三天后李阿姨收到杨某律师发来的律师函要求其在三天内将剩余房款支付到杨某账户，杨某承诺配合过户。李阿姨因担心房款安全问题，迟迟没有支付剩余房款但又惴惴不安，中介以自己售房的多年经验安抚李阿姨称“杨某拒绝过户我们当然有权拒绝支付款项，且杨某现在账户被查封，钱款进去被执行了到时候他本人拿不到钱耍赖不配合过户的话就麻烦了，我见多了这种事情，买家把钱付了房东不过户的多了去，李阿姨你放心”，李阿姨这才心安，一直到涉诉时还未支付房款。

　　后来，在中介的指导下，李阿姨以杨某未按约定的时间办理过户起诉继续履行合同，强制过户。但法院却驳回了李阿姨的请求，并解除双方买卖合同。这让李阿姨实在想不通，到底为何呢?

　　【律师解读】

　　本案中发生纠纷系两点：一，双方未约定的房款监管事项;二、过户和支付余款时间先后约定不具体。

　　第一，李阿姨明知杨某欠高利贷在订立合同初未约定监管，之后再提出属于变更合同重要条款，应经过杨某同意(虽然监管不监管对杨某没有太大实质影响，但正好碰到杨某高利贷危机解除，且房价翻倍涨，杨某自然滋生不想卖的想法)。根据法律规定和合同约定，变更合同重要条款需要经过双方同意。如一方不同意，一方因怕其他风险而未按约定履行合同义务造成的违约后果自负。

　　第二，杨某配合过户和支付余款的先后顺序属于没有具体约定，任何一方在履行自己的义务同时有权利要求对方同时履行其义务。但双方互不相让谁都不愿意先履行，在双方未能达成一致的情况下，杨某提出对方在三天内支付余款后便配合过户的请求，李阿姨未予以回应置之不理，按法律规定经一方合理催告后仍拒不履行义务的，对方以此解除合同并无不当。对此双方均无过错，无需承担违约责任。

　　【拓展1】若本案中杨某与李阿姨事先约定李阿姨在2015年9月9日当天先支付剩余款项，杨某再配合过户。李阿姨事后担心杨某拒不配合过户的话，则不属于未就重要条款达成一致的双方无过错解除，李阿姨未按约定先支付房款则构成违约，杨某可以解除合同的同时请求违约赔偿。

　　【拓展2】若本案中李阿姨在支付首付后，约定过户日前，杨某又悄悄与第三人签订房屋买卖合同，那么李阿姨有理由相信杨某将来有可能不配合过户从而拒绝支付剩余房款，不构成违约，反而有权要求杨某违约赔偿。此种情形属于预期违约，法律上对于一方虽然履行义务的时间未到，但是其行为已经表明将来不可能或极大可能会对自己违约的情形，守约方可及时止损，经催告后对方未提出正当理由的方可解除。此种情形一定要慎重，手中一定要明确的证据证明，且要经过催告。实务中因此情形造成违约的也比比皆是，认为对方可能不会履行义务了就自行终止合同或未按合同约定及时履行;又或单方假想对方违约(这种情况指买方依自己主观认知认为卖方即将违约或不想履行，但往往对方显现意图后但却没有实际去做出这种违约行为;对方是否已经否违约或即将违约不是依买方主观认知而定的，而是客观行为表明且有充分证据证明)，否则盲目暂停履行自己的义务最终反而被起诉违约赔偿，绝对的冤大头。

　　【拓展3】在上海房价翻涨的过程中，若房屋买卖对过户时间和支付尾款的先后没有约定具体清楚的，特别容易给房东涨价的机会。过去两年中房东涨价拒绝过户的情况不要太多，大部分当事人买家都吃哑巴亏：一不想打官司冒风险和时间成本;二念上海房价上涨，多付点早点拿到房子也就算了;三是国内违约成本太低。正是这样态势造就了卖家疯狂违约涨价的态势，但后来上海法院为解决市场中此类纠纷，大多对房东恶意违约要求其赔偿部分房价上涨损失，虽大大减少该类纠纷但仍然无法阻止他们肆意破坏合同契约精神。笔者后续会出专题讲述卖家违约法律问题的文章，请持续关注!

　　【法律建议】

　　1、李阿姨正确的做法是按照合同约定支付到杨某账户后，即申请财产保全查封房产。李阿姨付款后杨某无正当理由拒不付款;若杨某拒绝配合过户，李阿姨完全可以通过诉讼途径要求强制过户。很多人对强制过户不了解，笔者后续文章会对强制过户的情况和实践中的疑难做专题阐述，在此简单说明，买方只要完成了大部分支付房款的义务，房子没有不能继续履行的可能，可请求法院强制过户到买方名下。在这种情况下只要保全房产，且房屋本身价值远远高于出售价格，那么保全房产强制过户到自己名下没有太大风险，且现在上海交易中心对强制过户操作也非常熟悉，时间不会太长。

　　2、中介虽然也是一片好心，但由于自己的生活工作经验带来的错误认识给别人提出了错误的建议，毕竟在法律问题是及其专业的工作，不能随意给他人作出咨询和解答。

　　3、律师函在本案中发挥了至关重要的作用，这让当事人不得不在以后的问题中重视律师发的函件。虽然律师函有时代表了对方的立场，但你应该寻找专业的人士进行咨询分析自己的权利义务，如果未按函件的要求及时回复处理，则有可能因此承担不利后果。

　　4、合同中约定具体明确是一个很难的问题，细节更容易受到忽视。房屋纠纷中哪怕同一天履行的义务有时也需要明确具体谁先，本案中即是如此。一份特别具体详细的合同绝对不是中介处签的居间协议或网签备案格式合同，应是一份根据双方交易特殊情况量身定做的合同，具体约定房屋产权情况、付款时间、是否以银行贷款支付、贷款延迟如何处理、贷款不足现金补足情况是否给予延迟支付宽限、过户后支付尾款也要具体是过户登记申请当天还是产权证下来当天，学区名额是否被占用、户口多久迁出(户口不迁出的违约赔偿具体数额多少)、政策变化责任谁担(政策变化不属于想当然的不可抗力免责)，物业管理相关事项具体办理、房屋交接时的现状情况等。

　　5、对于【拓展2】中预期违约的情形，当事人最好寻求专业法律服务，由律师替你判断房东是否属于预期违约的情形方可行使解除权或有权拒绝履行义务，否则有可能因担心不履行义务而构成违约。

　　6、对于【拓展3】中预防卖家违约涨价的情形，应提前在合同中约定清晰，将双方的违约责任约定具体明确，赔偿项目包括哪些!缺乏诚信体制的社会，只有高昂的违约成本才能让当事人遵守契约精神!

　　【笔者寄语】社会化大分工让每份工作越来越精细、专业，所谓术业有专攻，专业的事由专业的人处理才是最节约成本的方式，否则浪费的时间成本和承担的专业风险都将酿造更大的悲剧，我们应学会各司其职，合理分配自己的工作和时间。