律师观点分析

原告：贾XX，女，1982年4月17日出生，壮族，住广西省南宁市青秀区。

委托诉讼代理人：李XX，广东XX律师（委托代理期限至2020年10月20日止）。

委托诉讼代理人：姚X，广东XX律师（委托代理期限自2020年10月26日起）。

委托诉讼代理人：张XX，广东XX实习律师。

被告：佛山XX公司，住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：任XX。

委托诉讼代理人：黎XX，广东XX律师。

原告贾XX与被告佛山XX公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚X、张XX，被告的委托诉讼代理人黎XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月25日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告立即向原告退还原告已付的首期款236882元及双倍返还定金100000元；3.被告以286882元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付自2019年8月31日起至实际清偿日止的利息；4.被告向原告支付律师费50000元；5.诉讼费由被告承担。事实理由与诉状一致。补充，该物业使用权转让期限从2017年7月25日至2052年11月3日止。

事实和理由：2017年7月25日，原告作为受让方与被告作为转让方签订了《物业使用权转让合同》，双方约定：被告将佛山市南海区的使用权转让给原告；该物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年7月24日；该物业使用权转让金总金额为476882元，原告须在2017年7月25日前支付本物业使用权转让金的首期款(含认购定金)为286882元；被告应在2019年6月1日(含本日)前将物业交付给原告；被告未按照本合同第五条约定的期限向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。如被告逾期超过90天未能交付该物业，原告有权解除合同并要求退还已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用。原告于2017年7月17日、2017年7月25日分别向被告缴纳了50000元、236882元，即依约向被告缴纳了首期款286882元。2019年5月底，被告因自身问题而不能依约在2019年6月1日(含本日)前将房产交付给原告，故在被告请求之下，原告也为了减少自己的损失，双方又签订了《延迟交房补充协议》，约定将实际交房日期由原合同的2019年6月1日前推迟到2020年3月31日前。然而，被告于2020年3月12日再次向原告发出《关于宇能B区交楼事宜》，告知被告因自身原因在2020年3月31日前仍然无法交房，具体交房时间待定。被告一再逾期交房，严重违反了转让合同和《补充协议》的约定，同时严重损害了原告的合法权益，已经构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。现根据转让合同第九条之约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告逾期交房的时间已经超过90天，原告有权要求解除《物业使用权转让合同》，且要求被告立即退还原告全部已付款项286882元和支付以286882元为基数，按照日万分之五计算，从2019年6月2日开始计算至被告实际退还286882元之日止的违约金。另，在多次与被告针对逾期交房一事沟通无果的情况下，原告为了减少自己的损失，只能委托律师专门处理此事，为此支出了律师费50000元，根据《转让合同》第十三条第二款的约定，被告作为违约方应承担原告为此支出的律师费、诉讼费等费用。

被告辩称，一、原被告签订的《物业使用权转让合同》，由双方平等自愿协商签订，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，而且被告有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，双方应当继续履行合同。宇能数码广场分为A、B区项目，A区项目于2013年12月开始施工建设，2016年9月通过综合验收并投入使用，一直在正常运营中。本案物业位于B区项目。被告与本案项目所在的国有土地的土地使用权人佛山市XX公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。其后，被告授权被告，所以，被告有权就所建物业的使用权与原告签订《转让合同》。为了履行合同，被告一直在勤勉地进行本案项目工程建设。虽然，本案项目于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，2013年8月26日取得建筑工程施工许可证。但是，本案项目作为南海都市型产业载体项目，为了更好地响应地方政府对地方经济发展规划的需求，更好地为日后有效运营项目做好规划，曾因积极响应政府的号召努力申报建设南海跨境电子商务产业园而延后了建设，实际上2017年才正式开工建设。2019年10月完成主体结构，2020年7月完成主体验收，2020年8月完成节能验收，2020年9月14日完成资料预验收资料报送，2020年9月25日完成竣工验收资料报送，有关部门10月13日出具竣工联合验收质量技术资料抽查意见，2020年9月29日联合验收资料第一次入件初审；2020年10月13日联合验收资料第二次入件，资料现正在审核中。本案项目1-5号楼均早已竣工，目前正处于工程竣工联合验收阶段，即将具备物业交付条件。

二、被告未能按期交付物业，是因为不可抗力事件影响，严重拖慢了本案项目工程进度。事实上，被告已尽己所能地采取一切积极措施，既努力推进施工进度，也坚持保质保量完成建设，将影响降至最低。1.因2018年2月7日佛山地铁2号线发生重大隧道透水坍塌事故，2018年2月8日中工佛山市委办公室、佛山市人民政府办公室发出紧急通知《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》（佛委办明电[2018]11号），要求全市所有建设工程自2018年2月8日起全部停工进行全面的安全排查与整顿。本案项目因此停工了约两个月。2.佛山市公安XX于2017年7月2日发出《关于佛山一环主线高速化改造施工期间禁止货车通行公告》称：佛山一环高速化改造施工已于2017年6月底全面实施，决定分阶段对S82佛山一环主线实施禁止货车通行的交通管制措施，其中，从2017年8月1日至2018年12月30日，对佛山一环东线（里水立交至北滘立交双向）、北线（官窑立交至里水立交双向）的主线，分别实施全天24小时禁止一切货车通行，行驶证上标注为专项作业车的机动车纳入本通告禁行的交通管制对象。2018年期间，本案项目工程根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在里水立交段的辅路附近，且只有一个出入口可供大型重型施工车辆出入场。佛山一环高速化改造过程中要对施工路段的辅路实施全方位围蔽。自2018年3月开始，里水立交段的辅路开始单向封路围蔽，6月13日开始双向全方位封路围蔽，堵塞了本案项目工程大型重型车辆进出场的出入口，工程建设所必须的搅拌车、大型作业车、大型运输车等无法正常进出场，导致无法正常运输土方、水泥、钢筋等施工材料以及大型机械设备进场，因此本案项目被迫处于或停工或缓慢施工的状态差不多一年。3.而且，2018年4月起，本案项目工程正处于桩基础工程开始进入检测验收关键时期，由于佛山一环施工辅路围蔽的影响，导致桩基础检测所需要使用的大型检测车辆—运送静载装置车辆（超长、超重）无法正常进场，桩基础检测的静载、高应变检测不得不改变检测方法，桩基础检测和按检测要求继续完善的工作大大被拖延，直至2019年上半年才能全部完成桩基础验收工作，这也严重拖慢了正常施工进度。4.2020年上半年，因新冠肺炎疫情爆发的影响，工人返工受阻，建筑材料运输受阻，大量建筑行业和房地产开发企业被迫停工停产是众所周知的事实。本案项目工程也难以正常及时地复工，春节后疫情期间也是停工、缓慢施工了几个月，这严重影响了本案项目2020年上半年的施工进度。

三、原被告通过补充协议方式变更了原合同关于被告的物业交付时间和责任承担方式的重要约定，处理该等问题时应以双方在后补充协议的约定为准。基于前述不可抗力事件影响施工进度，被告未能按转让合同约定时间交付物业，经过双方协商，原告也予以认可并谅解。2019年6月25日原告和被告签订《延期交房补充协议》，共同确认由于佛山市一环公路扩建影响工程施工进度，造成实际交房延期，将转让合同约定的交付日期改为2020年3月31日，并约定被告从原合同的交付日即2019年6月1日起按照合同签订的建筑面积43.16㎡每月按70元/㎡的租金补偿给原告即每月补偿租金3021元，补偿时间一直到被告实际交付之日结束，原告对被告延迟交房不再有其他主张。在实际交付前，被告仍在积极推进工程并承诺给予补偿款，原告不应按变更了的约定请求解除合同。由于签订补充协议时，原告未完全履行支付转让款的义务，因此，双方达成合意，原告应继续履行支付转让款尾款的义务，但被告承诺的补偿款可在尾款中抵扣。且2020年疫情期间，被告已经书面告知原告因疫情影响，需要延长交房时间，原告收到告知后一直没有提出异议，也是以实际行动表明其同意继续延长交付时间。

四、被告没有构成根本违约，被告可以继续履行合同实现原告的合同目的，且被告可以积极采取补救措施或者赔偿损失。本案中，原被告签订转让合同后，因2020年上半年新冠肺炎疫情爆发严重影响了本案项目工程进度，导致被告无法如期向原告交付物业。但是，一方面，被告在客观上受到不可抗力因素影响导致工程进度严重受阻的艰难情况下，排除万难努力推进工程建设，终于完成了工程建设并迎来了工程竣工联合验收；另一方面，被告在主观上没有任何故意违约的恶意，相反，被告有强烈地履行合同的意愿，被告愿意支付租金补偿以弥补原告的损失，原告因此无需等待物业装修完成即可获得收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，恳请法院支持双方继续履行合同，被告也愿意继续积极采取补救措施或者赔偿损失。

五、退而言之，即使原告坚持要求解除合同，也应合理分担双方之间的责任，不应苛责被告承担过重的责任。1.原告未在约定期间付清合同约定的全部款项，致使转让合同约定交付条件未达成，原告应承担部分违约责任。2.被告遭遇不可抗力，因此导致合同解除的，不承担违约责任。根据转让合同第十条关于不可抗力的免责约定，以及本案合同履行过程中确实存在被告不可预见且不可归责于被告的客观因素影响，如果原告坚持要求解除合同且法院支持原告解除合同，仅应判令被告返还转让款本金，不应苛责被告承担其他过重的违约责任。而且原告基于接受合同延期继续履行而获得租金补偿款的权利，因原告要求合同解除而丧失了收取的基础，原告不再享有获得补偿款的资格。3.关于定金罚则是否适用问题，本案定金性质为订约定金，被告无需双倍返还。《物业使用权转让确认书》从其内容可以看出是一份预约合同，该确认书第三条第5款第（1）项的约定、第三条第5款第（2）项的约定，均明确约定本案的定金为订约定金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也规定，该定金是为担保主合同《物业使用权转让合同》正常签订而设定的订约定金，应遵循以上规定。原被告如约签订《物业使用权转让合同》，定金目的已经实现，不存在适用定金罚则的事由。4.关于违约责任问题。如果法院认定转让合同约定的期限前二十年有效、超过二十年无效，则应当区分有效合同解除的退款问题和违约责任承担问题、无效合同的相互返还问题和责任问题。被告认为，合法合理的处理方式应该是：将前二十年有效期限对应的物业使用权转让款金额单独计算出来，按有效合同解除方式处理退款和违约责任问题；将超过二十年的无效期限所对应的物业使用权转让款金额单独计算出来，按合同无效的返还原则处理。转让合同中关于租赁期限超出二十年部分的约定无效，对此，合同双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。退而言之，即使需要上诉人承担一定的合同无效责任，也只应从判决返还之日起以无效期限对应款项参照同期银行贷款利率为宜计算利息为宜。5.关于原告主张的律师费。原告并未实际支付，而且，原告请求的违约金和律师费，实质上均属于要求被告承担违约责任，恳请法院可以综合考虑本案合同履行情况、双方的过错程度、原被告双方的实际损失等，充分衡量双方之间的利益平衡，依法作出合情合理的裁量。

综上，本案项目已经竣工且进入联合验收阶段，即将具备物业交付条件。本案合同确实可以通过继续履行并采取补救措施或者赔偿损失等方式确保合同目的实现，兼顾保护合同双方的权益。今年遭遇新冠肺炎疫情，民生多艰，企业也不易，政府工作报告也强调加大“六稳”“六保”工作力度，希望原被告双方可以互谅互解共度难关，也请法院支持双方应该继续履行合同，被告愿意采取补救措施或者赔偿损失。

诉讼中，原、被告针对各自诉辩意见进行举证。经质证，各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举证5委托代理合同、发票与本案相关，本院予以确认；3.被告举证1-10，12-15，本院对真实性予以确认；4.被告举证11，无法反映微信聊天主体身份，本院对其关联性不予确认。

本院经审理认定事实如下：

2017年7月25日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方、受让人）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将**号的产业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积43.16平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年7月24日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为476882元，乙方须在2017年7月25日前支付首期款286882元（含认购定金），余款190000元通过向银行贷款方式支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；乙方选择按照一次性付款或分期付款支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限和方式支付价款，逾期超过90天，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按照合同约定向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金，如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。

其后，原被告签订《延迟交房补充协议》，双方约定甲方实际交房日期，由原合同的2019年6月1日改为2020年3月31日前；乙方于2019年7月31日前办理完银行贷款手续后，按照本合同签订的建筑面积43.16㎡，于2019年6月1日起每月按70元/㎡的租金补偿给乙方，即每月补偿租金3021元，补偿时间一直到甲方实际交付日结束，乙方对甲方延迟交房不再有其他主张；本协议作为原合同的补充协议，与原合同具备同样的法律效力，双方签订后甲方实际交付日期以本协议为准；等等。

诉讼中，原被告均确认原告已支付首期款286882元，被告分别出具收据确认收取原告定金50000元和236882元。

宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未办理竣工验收备案。

另查明，原告聘请律师提起本案诉讼，约定律师费50000元，原告已支付10000元。本案起诉状等应诉材料于2020年8月23日送达至被告。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2017年7月25日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12886天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

涉讼合同载明的物业使用权总转让款为476882元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为270342元（476882元÷12886天×20年天数7305天），原告已支付286882元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，虽然双方已协议变更交付时间，但被告仍未能依照延迟交房补充协议的约定按期交付涉讼物业且至原告起诉时逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权提出解除上述合同。原告要求解除合同的起诉状于2020年8月23日送达至被告，本院认定涉讼合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年8月23日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款286882元予原告，故对原告主张被告返还转让款定金50000元、转让款236882元的请求，本院予以支持。

被告违约导致双方合同解除，故对原告主张双倍返还定金的请求，本院予以支持。被告返还转让款的义务自合同解除确定，故被告应以286882元为本金自2020年8月23日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。

原告主张被告负担律师费费用，符合双方约定，但原告在本案中已实际支付的律师费为10000元，被告应承担该部分费用，原告主张超出部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告贾XX与被告佛山XX公司于2017年7月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年8月23日解除；

二、被告佛山XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款236882元予原告贾XX；

三、被告佛山XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予原告贾XX；

四、被告佛山XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以286882元为本金自2020年8月23日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息予原告贾XX；

五、被告佛山XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费10000元予原告贾XX；

六、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4946.23元（原告贾XX已预交），由被告佛山XX公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。