最新案例

2013年8月18日，经甲居间，韩某与顾某签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，约定顾某将其承租的系争房屋（租赁部位独用面积24.3平方米）转让给韩某，转让价款为165万元，合同同时约定了付款期限。合同签订的当日，双方签订补充协议，约定转让款分四次支付及2014年2月28日之前向韩某交付房屋，于2014年8月31日前办理物业征询等承租权变更手续。

合同签订后，顾某未按约履行义务，韩某多次催促无果，请求判令解除合同，要求顾某支付20%的违约金（33万元）。法院支持了原告韩某全部诉请。

法院观点

本案中，顾某已经将承租人变更为其妹顾小某，顾小某不同意继续履行转让合同导致系争房屋的转让合同无法履行，且在合同、协议履行过程中，顾某均未按约履行办妥物业征询手续、交房等义务，故顾某的行为构成违约。系争房屋客观上存在涨价的现象，韩某在顾某明确表示不再履行合同后为另行购买其他房屋造成一定市场差价损失，实属必然，故韩某要求顾某按照合同约定支付转让价款20%的违约金计33万元，理由正当。

周时兵律师观点：

1、老公房与产权房的最大区别在于产权，公房的产权人是国家，国家委派房管局即现在的物业公司代管，承租人只享有承租权，不能自由转让。

然而实践中，在得到物业公司的认可后，存在承租人将老公房“出售”的情况，即通过签订《上海市公有住房承租权转让合同》变更承租人。“买卖交易”的实质是公有住房承租权的转让，法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移。新的承租人依旧不享有产权，但是已经实际享有了占有、使用的权益，如果涉及到动迁，也是由新的承租人享有动迁利益。

2、此类交易风险特别大，主要有合同效力、合同履行可行性、户口、同住人、违章建筑等相关风险。

关于合同效力，有学者认为承租公房必须符合一定条件，新的承租人不符合承租条件该转让应属无效合同，只有在承租人将公房购买转化成私房之后才可以交易。

然而实践中此类交易时有发生，在“买卖双方”达成一致后，征得物业公司同意之后即可办理相关手续。时兵也曾经经手过一起案例，最终结果是“买家”顺利的变更为承租人。

关于合同履行可行性、户口、同住人等因素，简单概括即需要在交易时所有的同住人签字认可，同时通过约定严格的违约条款促使“卖家”自行解决将各种户口迁出。有不少案例都是关于同住人不同意出售、迁出户口引发争议的，合同约束不了同住人，虽然“买家”可以通过诉讼向“卖家”主张权益，但是费时费力很不必要。

物业公司的态度在整个交易流程中至关重要，如果“交易房屋”内有违规违章建筑，往往要求将建筑恢复成原状之后才可“交易”。物业公司会收取一定的手续费用，应当约定清楚该笔款项的承担。

3、律师提醒，公房承租权转让风险大，比较多的客户可能是看中了日后的动迁利益，此时务必事先设置好违约条款，并且要求所有的同住人、有户口的人员签字认可。一般情况下，小产权房、公房、农村住宅等房屋还是建议不要购买。