许忠民律师
律师观点分析
上诉人***公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回周某、刘某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由周某、刘某负担。事实和理由：一、***公司与周某、刘某已达成“***公司在水电分户前免费提供水电与逾期交房违约金相互扣抵”的一致意思表示，且***公司依约免费提供水电给周某、刘某使用，故***公司无需承担逾期交房违约金。一审以***公司未举证证明“水电费折抵逾期交房违约金”应承担举证不利的法律后果系认定事实错误。周某、刘某自始至终未缴纳水电费，系由***公司缴纳。根据该事实行为及常理推断可知，若***公司与周某、刘某未就此达成一致，***公司不会无缘无故垫付如此之多的水电费。因此可以确定***公司与周某、刘某就“水电费折抵逾期交房违约金”已达成一致意思表示，***公司无需承担逾期交房违约金；二、业主缴纳物业费并领取钥匙之转移占有的事实交付应当视为开发商房屋交付的义务已经完成。一审认定“业主缴纳物业费并领取钥匙之事实交付不视为开发商房屋交付的义务已经完成，业主主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止”系事实认定及法律适用错误、说理不当。首先，不动产交付义务以转移占有行为的完成视为履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋交付完成的标准应为转移占有的完成。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成，而钥匙的交付完成符合转移占有的条件。《商品房买卖合同》约定的***公司的交付义务就是让业主对涉案房屋取得事实上的管领力，故钥匙的交付即视为***公司已经履行完毕房屋交付的义务。一审所称的“交钥匙义务的完成”不能等同于“房屋交付义务的完成”系认识错误；其次，涉案房屋交付是因周某、刘某在明知涉案房屋未竣工验收前提下，急着入住而要求***公司交付的。周某、刘某收房时对涉案房屋的验收情况是知晓且认可的。周某、刘某在一审庭审中明确，其是因其急着入住所以要求***公司交付房屋的。一审认定的“业主不明知或不应当知道房屋尚不具备交付条件”明显与事实不符。周某、刘某在明知涉案房屋未竣工验收还要求交房的行为，可以视为其放弃了房屋交付条件。收房的行为应当视为双方对房屋交付条件的变更，而并不需要所谓的书面认可；最后，事实交付当然应免除***公司承担违约责任。转移占有的事实交付行为与《商品房买卖合同》约定的交付义务等同，事实交付应当视为双方对房屋交付的变更。另外，按一审的认定，周某、刘某不仅享受了“房屋交付的所有权利”，还享受了“***公司逾期交房的违约金”，对***公司明显不公；三、周某、刘某未举证证明实际损失及约定的违约金低于造成的实际损失，即使***公司需承担逾期交房违约金，违约金标准不应予以调整，一审增加逾期交房违约金无法律依据。首先，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人要求增加违约金必须举证证明其实际损失，否则不应予以增加。而纵观本案，周某、刘某未举证证明其实际损失（既未提供证据也不同意评估），一审酌定调整违约金按总房款的日万分之0.5无法律依据。同时，一审以***公司未举证证明以水电费折抵逾期交房违约金为由不予支持***公司抗辩理由，同样类比，周某、刘某未举证证明实际损失，一审也应当以此为由不支持周某、刘某增加违约金的诉请；其次，案涉《商品房买卖合同》约定的逾期付款与逾期交房违约金系对等的，加之涉案房屋房价上涨较多，周某、刘某收益颇多。依据《中华人民共和国合同法》关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充之精神，按总房款的日万分之0.1计算违约金方能既符合《中华人民共和国合同法》关于违约金约定的精神和诚实信用原则，也兼顾了***公司与周某、刘某之间的公平、社会效果及法律效果等。
被上诉人周某、刘某辩称，一、***公司“水电费折抵逾期交房违约金”的说法无证据证实。***公司称“一审中业主认可自始至终未缴纳使用的水电费”与事实不符。部分领取钥匙的业主一开始就预交了300元电费，不存在需要和***公司达成“水电费折抵逾期交房违约金”的约定。***公司也没有任何证据证实双方有过此约定。***公司在一审庭审中提供的水电费发票与业主使用的水电费是没有关联的，也不能证实是业主产生的水电费。***公司对于自身主张没有证据证实，应承担举证不能的后果；二、交钥匙不能等同于商品房的交付，一审认定逾期交付违约金计算至房屋竣工验收合格之日止正确。首先，周某、刘某与***公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应按合同履行。合同对商品房的交付期限及条件做了明确约定，其中第八条约定应当将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定***公司应当出示第八条规定的证明文件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方对交付做出了明确约定，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的“另有约定除外”的情形。因此，周某、刘某领取钥匙，不能视为对房屋的交付使用。况且，该条款适用的前提是房屋已经具备了交付条件，在双方没有约定交付时间的情况下，按照实际转移占有的时间作为交付使用的时间；其次，相关法律、法规已经就交付房屋的条件进行了强制性的干预，如《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等皆明确规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用，这属于法律的禁止性规定。上述“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定并不是对此进行的更改，而是在不违背法律禁止性规定的前提下进行的补充；再次，***公司与业主之间已经就房屋交付期限、条件等进行了明确的约定，***公司只有将取得竣工验收的房屋交付给业主后，才完整地履行了交付义务；最后，房屋的交付不是事实行为，而是一种法律行为，国家相关法律、法规均对交房的强制性条件进行了规定，***公司在房屋不具备交付条件的情况下，将房屋钥匙交付给业主的行为，违反了法律强制性规定，是无效的交付行为，不能产生合同约定的交付效果，更不能免除其违约责任。***公司称周某、刘某享受了“房屋交付的所有权利”，又享受了“逾期交房的违约金”，双重权利的享受明显冲突。周某、刘某认为这是***公司对权利义务的错误理解。本案中，根据法律规定和合同约定交付商品房是***公司的义务，逾期交房违约金是***公司违约应承担的责任，是***公司应当履行的义务。如果房屋未经验收就匆忙交付钥匙，房屋质量问题产生的纠纷可能源源不断；三、一审将违约金标准调整为每日万分之0.5，合理合法。周某、刘某购买房屋是为了自己和家人的居住，***公司迟迟未交付房屋，导致周某、刘某至今未住上验收合格的新房。周某、刘某违约的损失，主要系居住方面的损失。周某、刘某提供了同地段、同类型房屋的租金标准，可以作为依据，根据江西省统计局公布的城镇居民消费居住支出作为参考，一审并未超出该标准。一审认定的违约金标准是综合周某、刘某的租金、居住支出等因素，结合审判实践而做出的，合情合理合法。综上，***公司的上诉请求，没有事实和法律依据，应全部驳回。
周某、刘某向一审法院起诉请求：1.判令***公司向周某、刘某支付逾期交房违约金（以购房款为基数，按日万分之一自2016年7月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2018年12月31日为48141.5元）；2.本案诉讼费由***公司负担。
一审法院认定事实：2015年4月12日，周某、刘某与***公司签订商品房买卖合同并约定，周某、刘某购买***公司开发的穗华花园二期（玖隆嘉园）房产（房号25-1-504、金额527289元、面积129.78㎡）。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖方原因的规划调整或重大变更等。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另查明，周某、刘某已于本案庭审辩论终结前向案涉小区物业公司缴纳物业费并领取房屋钥匙。庭审过程中，***公司自认涉案小区未办理竣工验收。
一审法院认为，商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时，***公司未举证证明业主已享有免缴或少缴水、电费的实际利益，以及双方就水、电费折抵逾期交房违约金达成一致，应承担举证不利的后果，故对其相关抗辩，不予支持。综合诉辩意见及查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：一、实际交房时间的认定，即周某、刘某主张的逾期交房违约责任应否截止至其办理前述手续的前一天？二、周某、刘某提出的违约金计算标准能否得到支持？关于第一项争议焦点。案涉商品房迟延交付违约金的计算期限，双方以约定的交房次日起算均无异议。但就止算点，周某、刘某领取钥匙之事实交付，是否视为开发商房屋交付义务的完成。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。其次，从交付条件来看。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由此，竣工验收是房屋交付使用的条件。商品房交付条件既应符合合同约定的标准，亦须不违背法律、行政法规的强制性规定。换言之，开发商与业主在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件等，绝非交钥匙。只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下，才可认定买受人放弃房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。周某、刘某已认可领取钥匙，仅表明***公司履行了交钥匙这一项义务，不能视为开发商房屋交付义务的完成。再次，事实交付并不免除开发商应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出卖人无证据证明买受人在接收房屋时明知或应当知道商品房不符合交付条件的，交钥匙之事实交付不符合商品房销售合同约定，买受人仍可向出卖人主张逾期交房违约责任。最后，如买受人明知或应当知道未达法定交付条件而接收房屋的，视为双方变更房屋交付条件，应视为买受人已放弃追究出卖人之逾期交房责任。周某、刘某主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。关于第二项争议焦点，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，双方关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1。涉案小区已有大批业主诉请主张逾期交房违约金且案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，业主要求调整违约金的主张，于法有据，酌定将违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告***房地产开发有限公司偿付周某、刘某逾期交房违约金24070.74元（2016-7-1至2018年12月31日暂计913天，527289元×913天×0.05‰=24070.74元，后续违约金按日0.05‰计算至实际交付前一日止），限判决生效后七日内履行完毕。案件受理费502元，由周某、刘某及***公司各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，因***公司未能按期向业主交房，部分业主向相关部门反映情况，要求***公司交房。领取钥匙后，部分业主已对所购房屋进行了装修并已入住。周某、刘某于2017年9月24日交纳了2018年度的物业费1713元、装修保证金2000元等费用后领取了钥匙。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：***公司应否向周某、刘某支付逾期交房违约金？如需支付，逾期交房违约金应该按照何种标准计算至何时止？***公司未能在合同约定期限届满前向周某、刘某交房，已构成违约。根据案涉《商品房买卖合同》第九条约定，***公司应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。周某、刘某虽未提交房地产评估机构的租金评估报告，但一审综合案涉小区的实际情况，结合当下商品房销售形势，参照当地住房租金标准及司法实践，兼顾社会效果与法律效果，认定本案逾期交房违约金按每日万分之0.5的标准计算并无不当。关于逾期交房违约金的截止时间，案涉《商品房买卖合同》第九条约定计算至实际交付之日止。***公司认为，周某、刘某接受钥匙即已取得了案涉房屋的管领力，故双方已完成了案涉房屋的转移占有，应认定***公司已完成了实际交付义务。周某、刘某认为，案涉房屋至今仍未通过竣工验收，不符合《商品房买卖合同》第八条约定及法律规定的交付条件，故即便周某、刘某领取了钥匙，亦不能认定案涉房屋已实际交付。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十一条对房屋的交接进行了明确约定，周某、刘某在***公司未能出示合同第八条约定的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，有权按照合同约定拒绝交接。在房屋交接过程中，移交钥匙成为社会公众普遍认可和接受的移交方式。受让人领取了钥匙，即取得了合法占有、使用房屋并排除他人非法占有、使用房屋的权利。作为完全民事行为能力人，周某、刘某在明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，仍然领取钥匙，应视为其同意接受案涉房屋，亦意味着周某、刘某放弃拒绝交接的权利，由此产生的相应民事责任应由周某、刘某承担。双方完成交接后，即应视为案涉房屋已实际交付。因此，按照合同约定，逾期交房违约金应计算至周某、刘某领取钥匙之日即2017年9月24日。自2016年7月1日起至2017年9月24日，***公司逾期交房450天，应向周某、刘某支付逾期交房违约金11864元（527289元×0.5/10000×450天）。此外，***公司主张该公司已与周某、刘某达成了以水电费折抵逾期交房违约金的共同意思表示，但其提交证据不足以证明其主张，且周某、刘某对此予以否认，故本院对其主张不予支持。
综上所述，***公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初***号民事判决；
二、上诉人***房地产开发有限公司于收到本判决书之日起十日内支付被上诉人周某、刘某逾期交房违约金11864元；
三、驳回被上诉人周某、刘某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费502元，二审案件受理费520元，合计1022元，由上诉人***房地产开发有限公司与被上诉人夏玉根各半负担511元。
本判决为终审判决。