律师观点分析

上诉人（原审原告）：别某某。

被上诉人（原审被告）：马某某。

委托诉讼代理人：屈建军，河南大法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：景泰物流综合服务有限公司。

委托诉讼代理人：屈建军，河南大法律师事务所律师。

上诉人别某某因与被上诉人马某某、景泰物流综合服务有限公司（以下简称景泰物流公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（以下简称一审法院）民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

别某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持别某某一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案土地租赁给别某某使用，一审法院认定别某某与马某某合作租赁土地与事实不符。中北组与别某某签订正式的《土地租赁合同书》前，就该《土地租赁方案》经过组集体成员讨论通过并委托组长别某与别某某签订《土地租赁合同书》，且每年的土地租赁费均由别某某支付，有相应的收款收据为证。马某某持有的《土地租赁合同书》系复印件，该合同书系马某某与别某私自串通，将马某某的名字添加在《土地租赁合同书》上，该行为没有村组集体的认可，马某某也从未缴纳土地租赁费。二、《土地租赁合同书》不违背法律强制性规定，合法有效。关于涉案土地的性质，一审法院并未核实，径行认定涉案土地属农业用地缺乏事实依据。县人民政府出具的相关文件可以证实涉案土地用于非农业建设，符合现行的规划和政策规定，补办相关手续即可，并不会导致租赁合同无效。且土地租赁至今，双方均无异议，为避免土地闲置，使集体成员获利，现在合同双方也积极主动的要求履行合同，因此该合同书应当认定为有效。本案不存在合同法第五十二条规定的情形，一审法院认定合同无效错误。三、一审法院在认定别某某与马某某“应当向土地所有人支付土地占用期间的费用”的情况下，无视马某某未支付租赁费的客观事实，驳回别某某的诉讼请求，既前后矛盾，也违背客观事实。马某某主张租赁费全部由其缴纳，无任何证据证明。别某某要求马某某按照每年7000元的标准承担一半的土地使用费，合情合理，应当予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院改判支持别某某的上诉请求。

马某某、景泰物流公司辩称，一、别某某一审提交的合同存在多处修改，无法证实该合同约定的内容真实的效力，结合马某某与小组内容一致的合同，可以印证别某某持有的合同系双方与中北组进行土地租赁商量过程中的过程性稿件，不具备最终意见的效力。别某某所持的合同不具备本案定案证据的效力。二、抛开一审中被告所举的证据以及证人别某、王某当庭的陈述，别某某所举证据无法证实土地租赁费用是其本人所缴纳的，别某某提请的四个证人当庭陈述也无法证实别某某本人单独与中北组签订了土地租赁合同，也无法证明土地租赁费用是别某某向中北组缴纳的，而事实上一审庭审中六个证人当庭陈述能够表明出马某某通过别某某向中北组缴纳涉案租金的事实。三、结合证人别某、王某当庭的陈述，马某某与中北组合同一致，表明小组意向与双方共同签订了租赁合同，而非单一与别某某所签订。马某某的合同应当作为定案依据；四、对于合同效力与否与别某某所诉事项没有关联性。别某某一审诉请是让被上诉人停止侵权，支付土地占用费，一审庭审中别某某自始至终无法出具有利证据证明其本人就是涉案土地唯一的合法使用权人，无法证实马某某实施了何种侵权行为，也无法证实别某某与马某某何时对所谓的土地占有费用进行了何种约定。别某某的上诉请求没有事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

别某某向一审法院起诉请求：1、判决马某某向别某某支付拖欠的土地占用费35000元；2、判决马某某、景泰物流综合服务有限公司停止侵权，搬离别某某所租赁使用的土地，并拆除其在土地上非法构筑的建筑物。

一审法院认定事实：别某某为案涉土地中北组的小组成员，景泰物流公司作为投资项目于2010年7月5日经县发展和改革委员会备案确认，马某某为该物流公司项目实际负责人，后马某某与别某某合作，与中北组签订了《关于物流服务土地租赁合同书》，约定，租赁土地11.9亩，期限30年，自2010年8月1日至2040年8月1日，亩均价1200元，总计14280元／年，土地四至：东牌方岗，西至新公路，南至老大路，北至熊营地界，后部分租用地因修路被占用；别某某在该地块临西建设了房屋一栋，马某某在该地块临北建设了房屋一栋；2011年该案涉土地部分被县人民政府征收；2012年景泰物流公司申请办理用地审批手续，但至今未取得案涉土地使用权；2013年9月16日景泰物流公司成立，法定代表人为马某某配偶杨某。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；原被告与中北组签订的《关于物流服务土地租赁合同书》，虽是双方真实意思的表示，但违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的规定。故依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”之规定，该《关于物流服务土地租赁合同书》无效，无效的合同自始没有法律约束力。但原被告应向土地所有人支付土地占用期间的费用，可原被告之间并无关于如何承担土地占用费的约定，别某某亦无证据证明被告应向其支付每年7000元的土地占用费，故对别某某请求判令马某某支付拖欠的土地占用费35000元的诉讼请求不予支持；至于请求判决二被告停止侵权，搬离别某某所租赁使用的土地，并拆除其在土地上非法构筑的建筑物，因原被告的行为违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，依法应当由土地行政主管部门处理，故该诉请不属于人民法院民事受案范围。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款之规定，判决：驳回原告别某某的诉讼请求。本案诉讼费676元，减半收取计338元，由别某某负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案土地属于农民集体所有，无论是耕地或者荒地，均属于农业用地。对于农业用地转化为建设用地，法律法规历来均有严格规定。到目前为止案涉土地未被土地管理部门依法批准为建设用地，现案涉土地用于非农建设，改变了土地用途，该土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应当认定无效。别某某上诉称《中华人民共和国土地管理法》的上述规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，并不必然导致合同无效。正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定。人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定《中华人民共和国土地管理法》的有关规定属于效力性强制性规定还是管理性规定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度关系到国家的根本利益，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。故一审法院判决认定《关于物流服务土地租赁合同书》无效符合法律规定。别某某的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。

综上所述，别某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费676元，由上诉人别某某负担。

本判决为终审判决。