最高判例编者：
1. 商品房买卖合同的“次买受人”（即通过转卖行为取得房屋的买受人），若以居住为目的购买案涉房屋，给予其物权期待权的优先保护，不违反《执行异议复议规定》第二十八条设定的规则和价值导向。在商品房“次买受人”符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情况下，人民法院应当判决认定“次买受人”对案涉房屋享有的权利可以排除强制执行。
2. 虽然《民事诉讼法司法解释》第三百一十条第二款规定赋予异议申请人在执行异议之诉中一并提出确认权利的诉权，但由于异议申请人拥有的排除强制执行的实体权利并不当然等同于所有权，对于标的物所有权的确认，应当以民事实体法为依据。“次买受人”通过买卖合同的方式继受取得案涉房屋，关于房屋所有权的变动，应当符合法律规定的不动产物权变动规则。《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在办理不动产权利过户登记之前，“次买受人”尚未取得房屋所有权，一审法院判决确认案涉房屋归“次买受人”所有，适用法律错误，依法予以纠正。
“次买受人”可在案涉房屋过户障碍消除后，依据买卖合同的约定另行向出卖人提出共同向不动产登记机构办理房屋过户登记的请求，并在完成不动产权利登记后取得房屋所有权。
中国裁判文书网：《某某公司与王某等执行异议之诉二审民事判决书》
发布日期：2025年10月11日。
上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（一审被告、申请执行人）：某某公司1上海分行，营业场所某某试验区一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：张某，分行行长。
被上诉人（一审原告、案外异议人）：王某1，女，1992年3月11日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：王某2（系王某1母亲），住上海市徐汇区。
原审被告（被执行人）：某某公司2，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：沈某，董事长。
委托诉讼代理人：李某，女，某某公司2员工。
原审第三人：侯某1，男，1962年5月28日出生，汉族，住浙江省临海市。
原审第三人：侯某2，男，1971年12月22日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：侯某3（系侯某2姐姐），住浙江省临海市。
上诉人某某公司1上海分行（以下简称民生银行上海分行）因与被上诉人王某1、原审被告某某公司2（以下简称某某公司2）、原审第三人侯某1、侯某2案外人执行异议之诉一案，不服上海金融法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人民生银行上海分行的委托诉讼代理人戴某，被上诉人王某1的委托诉讼代理人王某2，原审被告某某公司2的委托诉讼代理人李某，原审第三人侯某1，原审第三人侯某2的委托诉讼代理人侯某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民生银行上海分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王某1的一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：（一）上海市徐汇区凯滨路19弄10号603室房屋（以下简称案涉房屋）的第一手交易系以房抵债协议，原审法院并未对工程欠款是否真实存在、以房抵债协议是否合法有效进行实质审查。某某公司2将阳光滨江中心酒店及办公室基础工程发包给某某公司3（以下简称某某公司3），某某公司3又将该工程转包给中冶天工某某公司4（以下简称某某公司4）。在某某公司3就该项目起诉某某公司2建设工程施工合同纠纷一案中，侯某1、侯某2所称以案涉房屋抵偿的人民币（以下币种相同）7,155,710元劳务款并未计入某某公司2的已付工程款，也没有在某某公司2应付工程款中进行抵扣，侯某1、侯某2也未能举证证明该劳务款实际发生。（二）侯某1、侯某2对以物抵债房屋的处分系无权处分，王某1对案涉房屋享有的权利并不优先于其他一般债权，不具有阻却执行的民事权益。以房抵债属于实践性法律行为，在案涉房屋未交付前不发生物权变动效力，侯某1、侯某2向王某1转让案涉房屋系无权处分。某某公司2作为案涉房屋真正权利人，并未同意侯某1、侯某2向王某1转让案涉房屋。王某1对案涉房屋的权利来源于侯某1、侯某2，在侯某1、侯某2对案涉房屋不享有物权期待权、无法排除申请执行人权利的情况下，王某1亦无法排除执行。（三）案涉房屋登记在某某公司2名下，不动产物权以登记为准，王某1并非案涉房屋所有权人，原审法院判决确认案涉房屋归王某1所有，适用法律错误。
王某1辩称，某某公司2将案涉房屋按所欠工程款数额抵顶给了侯某1、侯某2，侯某1、侯某2又将该房屋出售给王某1均系客观事实。王某1系通过中介购买案涉房屋，买卖双方根据当时的交易政策签订了房屋买卖合同，王某1支付了全额房款，并实际占有使用房屋至今。2019年，某某公司4向某某公司2出具了同意该工程抵债房更名给王某1的公函。因王某1无法联系到某某公司2，故案涉房屋至今未办理产权过户登记。原审法院判决正确，请求驳某某银行上海分行的上诉请求，维持原判。
某某公司2述称，案涉房屋确实用于抵偿侯某1、侯某2的工程款。嗣后侯某1、侯某2将该房屋出售给王某1，某某公司2愿意配合办理过户手续。在某某公司2和某某公司3的建设工程施工合同纠纷中，某某公司2提出案涉房屋抵偿的款项应当计入已付工程款，但由于某某公司2财务人员变更，目前工作人员可能无法提供全部的财务资料，导致该案一审判决对该笔款项未予认定。该案二审期间，某某公司3撤回了起诉，故一审判决并未生效。
侯某1、侯某2述称，其从某某公司4处承包了阳光滨江中心酒店、办公楼项目，因工程款未到位，故以案涉房屋抵顶了工程款。之后，侯某1、侯某2将案涉房屋出卖给王某1，并实际交付了房屋和相关办证材料，同意王某1的意见。
王某1向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认案涉房屋归王某1所有；3.判令某某公司2协助和配合王某1办理案涉房屋的产权过户登记手续；4.诉讼费由民生银行上海分行、某某公司2承担。
一审法院认定事实：
一、执行依据
民生银行上海分行与某某公司2公证债权文书一案，上海金融法院于2023年6月27日作出执行裁定，裁定：“一、冻结、划拨被执行人某某公司2银行存款3,193,942,694.29元（含执行费3,258,084.61元）和利息及迟延履行期间的加倍债务利息。二、上述钱款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。”后根据该执行裁定，上海金融法院于2023年6月29日正式查封某某公司2名下的案涉房屋，限制期限至2026年6月28日。
二、某某公司2与侯某1、侯某2以房抵债情况
2012年12月31日，案外人某某公司4向被告某某公司2、案外人某某公司3发出《工抵房申请》，称某某公司4为阳光滨江中心酒店及办公楼基础工程的施工单位，截止2012年12月28日，某某公司2、某某公司3已审批未支付的进度款、结算款已有34,460,904元。为响应营销政策，某某公司4决定将已批未付进度款、结算款7,155,710元（房价为7,255,710元，已付房屋定金100,000元）用于购买案涉房屋（购买人即侯某1、侯某2）。
某某公司2、某某公司3（甲方）与某某公司4（乙方）、侯某1和侯某2（丙方）签订有《房屋价款抵扣协议》。该协议载明：鉴于甲方之某某公司3、乙方签订了建设工程施工合同（以下简称“施工合同”），由乙方为甲方开发的阳光滨江中心酒店及办公楼基础工程房产尚海湾项目进行工程施工。丙方购买甲方开发的案涉房屋。现经协商，由乙方代替丙方向甲方支付所购房屋价款，并同意甲方将该房屋价款用于抵扣甲方应付乙方工程款中相应金额的款项。案涉房屋总价7,255,710元，甲、乙、丙三方一致同意乙方代替丙方向甲方一次性支付房屋价款7,155,710元，乙方支付的金额在甲方应付乙方工程款中予以相应抵扣（抵扣数额不足购房款部分，丙方现金补足）。协议签署后5个工作日内，丙方应根据本协议与甲方签署买卖合同，因丙方原因逾期未与甲方签署买卖合同，应向甲方承担伍万元违约金，且甲方有权通知解除本协议；乙方对丙方的前述责任向甲方承担连带责任。本协议签署生效后乙方应根据工抵房支付额度向甲方开具发票。这部分工程款视为已支付，甲方不再承担该部分工程款的任何违约责任等。
案外人某某公司4（甲方）、案外人某某公司6（乙方）、案外人某某公司7（丙方）、侯某1（上海润地授权委托人）、侯某2（临海东方授权委托人）（侯某1、侯某2均为丁方）签订有《协议书》，约定甲乙、甲丙分别签订“阳光滨江中心酒店及办公楼基础工程”的劳务分包合同。截止《协议书》签订时，甲方应付乙方劳务款3,506,328.7元；甲方应付丙方劳务款3,653,120.6元。现某某公司2愿提供一套房产抵偿应付甲方工程款其中的7,155,710元（大写：柒佰壹拾伍万伍仟柒佰壹拾元）的工程款。该房屋即案涉房屋，合同各方同意以该房屋抵偿上述部分应付款项。该房产总价计7,255,710元（大写：柒佰贰拾伍万伍仟柒佰壹拾元），其中，抵偿乙方3,506,328.7元，抵偿丙方3,649,381.3元。另丁方之侯某2已向甲方交付购房定金100,000元。各方确认并同意：甲方同意以上述房屋价款（价款7,155,710元）抵偿应付乙丙方的劳务款，乙方同意并指定将该房屋产权办理至丁方名下，由某某公司2与丁方两人签订《商品房预售合同》，中途所发生的一切经济纠纷与乙丙双方无关，由丁方两人各自承担。该《商品房预售合同》签订后，合同各方之间的相当于该房屋总价的债权债务视作清偿完毕等。
2013年1月7日，某某公司2与侯某2、侯某1签订《上海市商品房预售合同》，约定由侯某2、侯某1购买案涉房屋，房屋总价款7,255,710元，付款方式为一次性付款，侯某2、侯某1于2013年1月7日与某某公司2签约，并付首付房款7,255,710元。该预售合同曾经网签，后网签被撤销。
2013年1月9日，某某公司2向侯某2、侯某1开具购房发票。
2014年5月4日，某某公司2向侯某2、侯某1出具《房屋交接书》。
三、侯某1、侯某2将案涉房屋出卖给原告王某1的情况
2015年11月16日，王某1与侯某1、侯某2签订《房屋买卖协议》，约定侯某1、侯某2将案涉房屋出卖给王某1，房价款850万元，侯某1、侯某2于2015年11月16日向王某1收取定金300万元，剩余房款在2016年1月31日全部付清。全款付清之日，侯某1、侯某2将案涉房屋钥匙交付王某1等。
同日，自案外人王某3（系王某1外祖父）、王某2（系王某1母亲）账户转入侯某2姐姐侯某3账户共计300万元。同日，侯某1、侯某2向王某1出具《收条》，确认其已收到定金300万元。同日，侯某1、侯某2出具《撤销申请书》，表示其同意更名。2016年1月31日，自王某2账户转入案外人侯某4（侯某1指定收款人）账户270万元，转入侯某3账户280万元。审理中，侯某1、侯某2确认其已收到850万元房款，案涉房屋已交付给王某1。
四、王某1实际占有案涉房屋的情况
王某1提供了电费发票、某某公司10发票、水费发票及信用卡账单等，上述公共事业费发票上的户名为案涉房屋地址或侯某1，信用卡账单显示王某2向案外人金地物业服务有限公司、某某管理处等支付了费用。
五、王某1是否具有本市购房资格的情况
王某1名下现有上海市徐汇区凯滨路19弄10号605室及洛川中路房屋两处房产。其中洛川中路房屋系自开发商处购入，购入时间2002年，原始产权人为王某1及其父母、外祖父母。王某1与案外人曹某于2018年2月28日结婚，曹某在本市无房产。
一审法院认为，本案争议焦点为王某1就案涉房屋是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释主要适用于执行异议程序，但基于执行异议之诉系因执行异议而产生，故可参照适用《执行异议复议规定》对当事人的实体权利是否可以排除执行进行审查。
本案中，虽然王某1与某某公司2并未就案涉房屋签订有房屋买卖合同，但在案涉房屋被查封之前，某某公司2已将案涉房屋抵顶给侯某1、侯某2并于2013年与上述二人签订《上海市商品房预售合同》。2015年，侯某1、侯某2与王某1签订《房屋买卖协议》。对于侯某1、侯某2的转卖行为，某某公司2不持异议。《上海市商品房预售合同》《房屋买卖协议》均签订于案涉房屋被查封之前，且均系当事人的真实意思表示。因此，本案已满足《执行异议复议规定》第二十八条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。
关于王某1是否已实际占有房屋这一事实问题，一般而言，只有实际入住的居民才能取得水电煤气费票据并实际支付费用，王某1在本案中提交的水电煤气费发票等早至2016年，故其提交的上述证据材料可证明其已实际占有案涉房屋。民生银行上海分行仅以相关发票上的户名不是王某1来否认王某1已实际占有案涉房屋的事实，不予认可。故本案已满足《执行异议复议规定》第二十八条中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一条件。
房地产开发企业资金链断裂以物抵债较为常见，根据意思自治原则，旧债可以经抵债协议转化为房屋买卖合同中的新债。本案中，《工抵房申请》《房屋价款抵扣协议》中已经明确了以房抵顶工程款的缘由、抵顶工程款的数额、抵债房屋的坐落、价款等事项，在《房屋价款抵扣协议》中亦已明确以房抵债完成之后，工程款即视为已支付，某某公司2、某某公司3不再承担付款责任。侯某1、侯某2提供的《协议书》亦可证明案外人某某公司4拖欠其的工程款已用案涉房屋抵偿。《房屋价款抵扣协议》《商品房预售合同》《协议书》等签订至今已逾十年，某某公司4未向被告某某公司2、案外人某某公司3催讨过相关工程款，侯某1、侯某2亦未向案外人某某公司4催讨过工程款，可见原债务已变更为《商品房预售合同》项下的新债，抵顶的工程款数额与案涉房屋当时的市场价格相当，侯某1、侯某2已以工程款抵顶的方式支付了案涉房屋的全部价款。在第二手房屋买卖关系中，王某1已举证证明其支付了《房屋买卖协议》项下850万元房款。综上，侯某1、侯某2及王某1均已支付案涉房屋价款，本案已满足《执行异议复议规定》第二十八条中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这一条件。
洛川中路房屋取得于2002年，且系王某1与其父母共有，根据本市相关限购政策，该套房屋可不计入王某1名下的住房套数。王某1系本市户籍居民，在案涉房屋同一小区已有一套房屋，故在其2018年2月28日结婚之前，其不具有本市购房资格，未能办理案涉房屋的过户登记系其自身原因所致。但在2018年其结婚后，因其配偶本市无房，根据本市限购政策，其可在本市再行购置一套房屋。案涉房屋被查封于2023年，如前所述，2018年王某1即已取得购房资格，从其结婚之日起至案涉房屋被查封前，并不存在过户障碍。侯某1、侯某2确认王某1曾要求其协助取得案外人某某公司4的证明用以办理过户登记，虽因种种原因导致案涉房屋未能实际过户至王某1名下，但并无证据证明王某1对未能办理过户登记存在明显过错，故可以认定本案已满足《执行异议复议规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。
综上，王某1已符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其系案涉房屋实际产权人，其权利可以排除执行。王某1另主张某某公司2配合办理过户手续，该诉讼请求并非执行异议之诉的处理范围，且某某公司2在庭审中表示愿意配合办理相关过户手续，故本院对王某1的该项诉讼请求不予处理。如今后各方因办理过户手续发生争议，王某1可另行主张权利。
一审法院判决：一、不得执行上海市徐汇区凯滨路19弄10号603室房屋；二、确认上海市徐汇区凯滨路19弄10号603室房屋为王某1所有。案件受理费71,300元，由民生银行上海分行负担。
二审中，民生银行上海分行提交了上海市徐汇区人民法院民事判决书和某某公司3在该案中提交的付款凭证，证明在某某公司3和某某公司2有关阳光滨江中心建设工程施工合同案件中，某某公司3自认收到某某公司2工程款139,977,426.32元，法院对该事实予以确认，但付款凭证显示上述款项并未包括案涉房屋抵偿的工程款。某某公司2对上述证据真实性无异议，在该案一审中某某公司2提出实际已付款高于某某公司3自认的金额，但由于公司财务人员变更，无法提供相应证据，故一审法院按照某某公司3的自认认定已付款金额。
二审中，某某公司2提交了上海市第一中级人民法院民事裁定书，证明在某某公司3和某某公司2有关阳光滨江中心建设工程施工合同案件二审期间，某某公司3撤回了对某某公司2的原审起诉，民事判决书并未生效。民生银行上海分行对该证据真实性无异议，但认为某某公司3是和某某公司2达成和解而撤诉，并不能证明双方结算时将案涉房屋抵偿款计入了已付工程款。
对于民生银行上海分行、某某公司2二审中提交的证据，王某1认为均与本案无关。侯某1、侯某2表示，在通过以房抵债方式取得工程款后，未再参与该项目后续工作，对某某公司2和某某公司3之间的诉讼情况不清楚。
本院经审理查明，一审认定基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）某某公司2和侯某1、侯某2之间以案涉房屋抵偿工程款的事实是否真实；（二）王某1作为案涉房屋的“次买受人”，是否有权主张排除强制执行；（三）在案涉房屋尚未办理不动产权利过户登记的情况下，王某1是否有权主张确认对案涉房屋的所有权。
关于争议焦点（一），某某公司4与侯某1、侯某2等就阳光滨江中心项目签订了《劳务分包合同》，在侯某1、侯某2施工完成后，某某公司2、某某公司3、某某公司4与侯某1、侯某2签订了《房屋价款抵扣协议》，某某公司4向某某公司2、某某公司3出具《工抵房申请》，某某公司2向侯某1、侯某2开具了购房款发票并实际交付了房屋，以上事实和证据形成了完整的证明链条，可以认定某某公司2确实以案涉房屋抵偿其应当支付给侯某1、侯某2的工程款债务。某某公司2和某某公司3关于阳光滨江中心的建设工程施工合同纠纷发生于以房抵债多年之后，该案审理过程中当事人有关工程款已付款的陈述，并不当然成为否定先前以房抵债真实性的证据。某某公司2关于工作人员变动导致相关材料未能提交，相关意见未能得到法院采纳的陈述具有其合理性。而且，该案一审判决因某某公司3在二审期间撤回起诉而被二审法院撤销，并未生效，不具有事实证明效力。本案一审法院基于在案证据依法认定某某公司2和侯某1、侯某2达成了以房抵债合意，并且以抵顶工程款的形式付清了案涉房屋的全部价款，本院予以认同。
关于争议焦点（二），在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的理论基础是对物权期待权的保护。《执行异议复议规定》第二十八条规定了不动产买卖中无过错买受人主张排除强制执行的四个要件，即签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已经合法占有不动产，已经支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，王某1与侯某1、侯某2签署了书面房屋买卖合同并实际占有房屋，房价款已经付清，未办理过户登记亦有其客观原因。本案特殊性在于，王某1并非直接和房屋所有权人某某公司2签订买卖合同，而是在某某公司2尚未将房屋过户给侯某1、侯某2时，即与侯某1、侯某2签订买卖合同的“次买受人”。本院认为，尽管王某1系通过侯某1、侯某2的转卖行为取得案涉房屋，但该转卖行为得到了某某公司2的同意和配合，并且按照有关房地产交易政策，王某1可以办理房屋更名手续，直接和某某公司2进行商品房买卖合同的网上备案，并据此取得不动产权利登记。王某1系以居住为目的购买案涉房屋，给予其物权期待权的优先保护，不违反《执行异议复议规定》第二十八条设定的规则和价值导向。一审法院判决认定王某1对案涉房屋享有的权利可以排除强制执行，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点（三），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第二款规定，在案外人执行异议之诉中，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，法院可以在判决中一并作出裁判。虽然该规定赋予异议申请人在执行异议之诉中一并提出确认权利的诉权，但由于异议申请人拥有的排除强制执行的实体权利并不当然等同于所有权，对于标的物所有权的确认，应当以民事实体法为依据。王某1通过与侯某1、侯某2签订买卖合同的方式继受取得案涉房屋，关于房屋所有权的变动，应当符合法律规定的不动产物权变动规则。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在办理不动产权利过户登记之前，房屋买卖合同的买受人尚未取得房屋所有权。买受人可以依据买卖合同的约定，向出卖人提出共同向不动产登记机构办理房屋过户登记的请求，并在完成不动产权利登记后取得房屋所有权。王某1提出的确认案涉房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，王某1可在案涉房屋过户障碍消除后另行提出不动产权利过户的请求。
综上，一审判决认定事实清楚，有关执行异议部分的判决适用法律正确，依法予以维持；有关确权部分的判决适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、维持上海金融法院民事判决第一项；
二、撤销上海金融法院民事判决第二项；
三、驳回王某1请求确认上海市徐汇区凯滨路19弄10号603室房屋为其所有的诉讼请求。
一审案件受理费人民币71,300元，二审案件受理费人民币71,300元，均由上诉人某某公司1上海分行负担。
本判决为终审判决。
