案件描述

[案情简介]

2013年12月份，原告吴某夫妇与被告陈某夫妇双方签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定：被告将位于某镇某村的一房屋及房屋内部的水电设施等全部出售给原告，转让款为95万元。协议签订后，原告先后支付被告购房款30万元。

此后，原告因多种原因，不想再购买该房。遂与被告协商解除双方签订的《房屋转让协议书》，并请求被告返还已会购房款。被告拒绝返还购房款，要求原告按原签订协议履行，支付全部购房款。经多番沟通，被告同意与原告解除房屋转让协议，但只答应返还原告18万，其中的12万作为违约金予以扣除。后原告与被告协商未果，遂来我所咨询。通过与原告的充分沟通，对本案的事实有了全面的了解。原告与被告都是农民，且不是同一农村集体经济组织成员，涉案房产也位于农村，房屋占用的土地为集体所有。

[案件处理]

接受委托后，收集相关证据，制作法律文书，启动了司法诉讼程序。因本案法律关系简单，相关事实也是清楚的，因此关键在于寻找法律适用上。

在确认当事人的诉求后，代理人有了明确的代理思路。要求法院确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效，然后判令被告返还已付购房款30万。

[法律适用]

最高人民法院法办[2011]442号全国民事审判会议纪要第15条规定，“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当根据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条认定该买卖合同无效;将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。

《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条规定：“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”

[法院处理结果]

通过开庭审理后，原告与被告双方在法院的主持下达成调解协议：原告与被告解除双方于2013年12月签订的《房屋转让协议书》，由被告返还原告已会购房款30万元。由于两被告已经上述30万元用于其他投资，暂时无偿还能力，考虑到实际履行问题，代理人才建议原告与被告达成调解，分期支付。

[办案心得]

本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议书》依法应当认定为无效。因合同无效，根据《合同法》第58条规定，因合同取得的财产应当予以返还，故被告理应返还原告已会的30万元购房款。考虑到原告与被告都因缺乏相应的法律常识而导致所签订的协议无效，双方都存在着缔约过失责任，因此，双方对自身的损失各自承担责任，是完全符合法律规定的。原告因此放弃该30万元自2013年12月份至今的利息，被告也不得再向原告主张任何缔约过失责任。本案的圆满处理，最终最大限度了维护了当事人的合法权益，得到当事人的好评。

律师观点分析

案件描述

[案情简介]

2013年12月份，原告吴某夫妇与被告陈某夫妇双方签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定：被告将位于某镇某村的一房屋及房屋内部的水电设施等全部出售给原告，转让款为95万元。协议签订后，原告先后支付被告购房款30万元。

此后，原告因多种原因，不想再购买该房。遂与被告协商解除双方签订的《房屋转让协议书》，并请求被告返还已会购房款。被告拒绝返还购房款，要求原告按原签订协议履行，支付全部购房款。经多番沟通，被告同意与原告解除房屋转让协议，但只答应返还原告18万，其中的12万作为违约金予以扣除。后原告与被告协商未果，遂来我所咨询。通过与原告的充分沟通，对本案的事实有了全面的了解。原告与被告都是农民，且不是同一农村集体经济组织成员，涉案房产也位于农村，房屋占用的土地为集体所有。

[案件处理]

接受委托后，收集相关证据，制作法律文书，启动了司法诉讼程序。因本案法律关系简单，相关事实也是清楚的，因此关键在于寻找法律适用上。

在确认当事人的诉求后，代理人有了明确的代理思路。要求法院确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效，然后判令被告返还已付购房款30万。

[法律适用]

最高人民法院法办[2011]442号全国民事审判会议纪要第15条规定，“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当根据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条认定该买卖合同无效;将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。

《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条规定：“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”

[法院处理结果]

通过开庭审理后，原告与被告双方在法院的主持下达成调解协议：原告与被告解除双方于2013年12月签订的《房屋转让协议书》，由被告返还原告已会购房款30万元。由于两被告已经上述30万元用于其他投资，暂时无偿还能力，考虑到实际履行问题，代理人才建议原告与被告达成调解，分期支付。

[办案心得]

本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议书》依法应当认定为无效。因合同无效，根据《合同法》第58条规定，因合同取得的财产应当予以返还，故被告理应返还原告已会的30万元购房款。考虑到原告与被告都因缺乏相应的法律常识而导致所签订的协议无效，双方都存在着缔约过失责任，因此，双方对自身的损失各自承担责任，是完全符合法律规定的。原告因此放弃该30万元自2013年12月份至今的利息，被告也不得再向原告主张任何缔约过失责任。本案的圆满处理，最终最大限度了维护了当事人的合法权益，得到当事人的好评。