商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

商品房销售合同纠纷二审民事判决书
广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终640号
上诉人（原审陈X）：陈X,男,1986年2月17日出生,汉族,住肇庆市端州区，
委托代理人：A,广东XX律师事务所律师，
被上诉人（原审龙基公司）：肇庆市XX公司,住所地：肇庆市端州区工农XX,机构组织代码XX，
法定代表人：A,该公司董事长，
委托代理人：A、B,均为广东XX律师事务所律师，
上诉人A与被上诉人肇庆市XX公司（以下简称“龙基公司”）商品房销售合同纠纷一案,不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民二初字第212号民事判决,向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结，
原审法院审理查明：2011年10月12日,A向龙基公司购买位于肇庆市端州区景泰XX505房,双方签订了《广东省商品房买卖合同》一份,约定总房价548331元；商品房在2013年3月30日前交付；交楼条件为：该商品房经验收合格；“该商品房经验收合格”是指商品房已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；观景阳台安装钢护栏；出卖人逾期交房的违约责任,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第l、2种方式处理：1、按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行；2、逾期超过30天后,出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金,合同继续履行,如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交房的,出卖人无须支付违约金给买受人，签订上述合同后,A约付清了全部房款，2013年3月26日,龙基公司按A合同提供的地址以特快专递的方式向其发出收楼通知,B认为于2013年5月16日进行了收楼，收楼后,A以龙基公司未能依约交楼及观景阳台安装的护栏与《广东省商品房买卖合同》约定的不符,向该院提起诉讼,要求龙基公司支付违约金和赔偿金，
另查明：2013年4月24日,涉案商品房在肇庆市XX办理了工程竣工验收备案手续，A的观景阳台护栏在建筑市场上的通用名称为锌钢护栏，涉案楼盘观景阳台护栏的供货商证实,该护栏材料系轧钢原材成型的普通建筑方形钢管，
A请求判令：1、龙基公司支付B违约金16449.93元；2、龙基公司支付C观景阳台护栏赔偿金5820元；3、本案诉讼费用由龙基公司承担，
原审法院审理认为：陈X、龙基公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,没有违反法律、法规的规定,合法有效，本案争议的焦点是：龙基公司是否应承担支付A逾期交楼的违约金和观景阳台护栏赔偿金的民事责任，一、关于龙基公司应否支付A逾期交楼的违约金问题，根据合同约定,龙基公司应于2013年3月30日前将涉案的商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案后交付给A，而涉案商品房在肇庆市XX办理工程竣工验收备案手续时间为2013年4月24日，故该院认定龙基公司工程竣工验收备案时间与合同约定的时间逾期了25天,龙基公司应承担违约责任，按合同约定,龙基公司应向A支付违约金1370.83元（合同总价款548331元×0.1‰×25天），二、关于龙基公司应否支付A观景阳台护栏赔偿金问题，经查明,A观景阳台的护栏,在建筑市场上的通用名称为锌钢护栏,涉案楼盘观景阳台护栏的供货商证实,该护栏材料系轧钢原材成型的普通建筑方形钢管，因此,观景阳台护栏的材质与双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的楼房装饰、设备标准相符,不存在与合同约定不符的情形,故A要求龙基公司支付观景阳台护栏赔偿金的请求,缺乏理据,该院不予支持，综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：一、龙基公司在该判决发生法律效力之日起十日内向A支付违约金1370.83元，二、驳回A的其他诉讼请求，本案受理费356元,因适用简易程序审理而减半收取178元（已由A交纳）,由B承担170元,龙基公司承担8元，
上诉人A不服原审判决,向本院提起上诉称：龙基公司交付的商品房观景阳台护栏材质不符合合同约定的材质标准,龙基公司以铁护栏充当钢护栏,违背合同诚实信用履行原则和全面履行原则,应赔偿B损失，1、观景阳台护栏的材质既牵涉到商品房的美观,也涉及到使用寿命和安全性,虽然相比整个商品房主体只是一个部件,但也是极为重要的组成部分，2、A耗费一生积蓄向龙基公司购买商品房,理应得到符合法律规定和双方约定的标准的商品房,合同无特别约定的,应按照国家标准、行业标准或者通常标准来认定是否达到交付条件,合同有特别约定的则按照合同约定来认定，A当初购买涉案商品房,也是考虑了龙基公司承诺使用钢护栏这一细节，3、《商品房买卖合同》是双务合同,买受人依约支付购房款后即履行完合同义务,剩下的合同义务即是出卖人须依约依法履行交付商品房的义务，对于观景阳台护栏的履行应按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中“8、阳台：观景阳台安装钢护栏”的特别约定履行，4、对于龙基公司交付的阳台护栏是否钢护栏应由龙基公司举证，龙基公司一审未提供任何有效的商品检验合格证明来证明其交付的为钢护栏,应承担举证不能不利的后果,应认定A等业主的主张成立,涉案阳台护栏为铁护栏，5、龙基公司在一审庭审结束近二个月后才向一审法院提交的《关于肇庆市端州龙基房地产开发有限公司朗晴轩一、二期楼盘观景阳台护栏材质的情况说明》（下简称《情况说明》）、《产品质量证明书》,由于远远超过举证期限,A在一审中并未予以质证,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定,未经质证的证据,不能作为认定案件事实的依据，一审判决依据该两份证据认定阳台护栏材质为钢护栏,明显偏袒龙基公司，《清况说明》不能代替原始的《购销合同》,在性质上实际属于证人证言,未有申请出庭作证,无证据效力，《产品质量证明书》也非第三方专业检测机构的检验证明,而只是该销售门市部的“自我证明”,且并未得出护栏为钢材质的结论，因此,该两份逾期举证的证明不具备证据效力,不能作为本案审理的依据，6、无论从合同法规定还是履行情况,均应认定涉案阳台护栏非钢护栏，（1）双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件系典型的格式合同和格式条款,根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释，”,龙基公司辩称阳台护栏为钢护栏,而A等业主认为是铁护栏,应当作出不利于提供格式条款一方即龙基公司一方的解释，（2）从龙基公司履行《广东省商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中“5、门窗：…飘窗安装钢护栏（出卖人统一在窗内安装）”来看,众业主一致认为,既然龙基公司对飘窗已安装钢护栏（不锈钢）,为何阳台护栏不按照同一标准安装钢护栏？同一份合同,同样的条款表述,怎能作出截然不同的履行和解释？综上所述,一审判决认定事实有误,判决结果不公,请求：撤销原判,改判支持A的一审全部诉讼请求，上诉中,A变更请求为请求龙基公司支付观景阳台护栏赔偿金5820元，
上诉人A除一审提供的证据外,没有提供其他新的证据，
被上诉人龙基公司答辩称：一审判决驳回XX观景阳台护栏赔偿金的诉求,所依据的事实清楚、理据充分，1、根据龙基公司与XX签订的《商品房买卖合同》附件三第8条约定：“阳台：混泥土楼面,观景阳台安装钢护栏,封闭阳台安装优质铝合金窗”，龙基公司已经在商品房交付使用前为XX的观景阳台安装了钢护栏,不存在未履行合同或者未按约定履行合同的情形，2、龙基公司交付的商品房,已经依法进行了验收并取得了验收合格证明,龙基公司没有义务单独就阳台护栏或其他单项工程再向业主提供合格证明，即便如此,龙基公司依然在一审诉讼中向法院提交了《关于肇庆市端州龙基房地产开发有限公司朗晴轩一、二期楼盘观景阳台护栏材质的情况说明》以及《产品质量证明书》,证明涉案阳台护栏材质符合合同约定，3、根据《民事诉讼法》第六十四条“谁主张谁举证”的举证规则,当事人应该对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，A主张龙基公司安装的涉案阳台护栏非钢护栏而是铁护栏,应该提出相应证据加以证实，A既不同意对阳台材质进行鉴定,也未能提供证据证明其事实主张,应该承担举证不利的后果，请求驳回上诉,维持原判，
被上诉人龙基公司除一审提供的证据外,没有提供其他新的证据，
本院二审确认原审判决认定的事实，另查明：龙基公司与A签订《广东省商品房买卖合同》附件三,其中约定：装饰、设备标准”为“5、门窗：…飘窗安装钢护栏（出卖人统一在窗内安装）”、“8、阳台：观景阳台安装钢护栏”,但是没有明确约定具体的“钢”的材质种类，二审中,A确认：1、涉案房屋所在楼盘朗晴轩所有单元房屋阳台护栏均使用与争议房屋相同材质的锌钢护栏，2、因为龙基公司在履行合同附件三“装饰、设备标准”“5、门窗：…飘窗安装钢护栏（出卖人统一在窗内安装）”中实际使用的是201不锈钢护栏,所以,应理解为双方约定的合同附件三“装饰、设备标准”“8、阳台：观景阳台安装钢护栏”中的“钢护栏”也是使用201不锈钢,而不是A，3、起诉请求龙基公司赔偿5820元是按照市场价三倍计算，龙基公司确认涉案楼盘所有单元阳台护栏均是统一采购,再单独使用和安装,并非自行制作和安装，
经调解,双方未能达成一致意见，
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷,综合A的上诉请求和查明的事实,二审争议的焦点是：1、如何确定案涉房屋阳台使用的材质标准问题；2、龙基公司使用锌钢护栏是否构成欺诈,应否增加赔偿B损失问题，
关于如何确定案涉房屋阳台使用的材质标准问题，双方在《广东省商品房买卖合同》附件三中约定：“装饰、设备标准”为“8、阳台：观景阳台安装钢护栏”,但是没有明确约定具体的“钢”的材质种类,应视XX定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充；不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定，”的规定,由于双方未能达成补充协议,应按照合同有关条款或者交易习惯确定涉案房屋阳台护栏使用的材质是一般的钢,还是A主张的201标准不锈钢，首先,由于双方对合同具体条款的理解存在争议,宜从文义上予以解释和理解，双方合同约定为“安装钢护栏”,并未明确约定使用201标准不锈钢护栏,因此,应理解为龙基公司使用一般的属于钢的范围的护栏即符合合同的约定，从一审查明的事实看,龙基公司提供证据证实实际使用的是锌钢护栏,虽然A对龙基公司提供的证据不予质证,但是B未能提供证据证明龙基公司使用的不是“钢”护栏,同时也未申请对龙基公司使用的护栏进行鉴定,以确定是否符合“钢”的标准,故C应当承担龙基公司使用的不是“钢”护栏的举证不能的法律后果，其次,A确认龙基公司对涉案房屋所在楼盘朗晴轩所有单元房屋阳台护栏均使用与争议房屋相同材质的锌钢护栏,说明龙基公司在统一使用阳台护栏材质上与相对业主形成了交易习惯,即整个楼盘住户单元阳台均为使用锌钢护栏，A主张应使用201标准不锈钢护栏,理据不足,本院不予采纳，综上,原审认定龙基公司使用锌钢护栏符合合同约定,并无不当,本院予以维持，A认为涉案房屋门窗飘窗安装了201标准不锈钢护栏,阳台应使用201标准不锈钢护栏,理据不足,本院不予支持，
关于龙基公司使用锌钢护栏是否构成欺诈,应否增加赔偿A损失问题，A认为龙基公司对涉案房屋阳台使用锌钢护栏,而不使用201标准不锈钢护栏,存在欺诈,未对涉案房屋阳台使用的锌钢护栏是否存在产品质量问题提出主张,根据不告不理原则,对于涉案阳台护栏是否存在质量问题,本院不予审查,B上诉请求依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定,确定涉案阳台护栏质量标准,本院不予审查和处理，对于龙基公司使用锌钢护栏是否构成欺诈，首先,如上所述,由于双方在合同中对于涉案房屋阳台应使用的“钢”的具体种类和材质约定不明,所以,本院无法依据现有证据认定龙基公司使用锌钢护栏构成欺诈,A认为龙基公司存在欺诈,证据不足，其次,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护；本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护”和第三条“经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务,应当遵守本法；本法未作规定的,应当遵守其他有关法律、法规”,涉案阳台护栏属于商品房买卖合同涉及的标的物即房屋的组成部分,不属于消费者为生活需要购买、使用的商品,因此,涉案阳台护栏争议不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》调整,A上诉请求依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍…”的规定,认定龙基公司使用锌钢护栏构成欺诈,应增加赔偿其阳台护栏的价款的三倍损失,没有法律依据,本院不予支持，本案是属于特定物的买卖,如果出卖方龙基公司确实存在欺诈,A作为买受人可依据合同法及其相关规定另行行使和主张权利，
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题,本院不作审查和处理，
综上所述,原审判决认定事实清楚,程序合法,实体处理恰当,应予维持，上诉人A的上诉请求理据不足,应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：A驳回上诉,维持原判，
二审案件受理费50元,由上诉人A负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　　A
审　判　员　　B
代理审判员　　C
二〇一六年七月六日
书　记　员　　D