文 王兵 山东运策律师事务所

商品房买卖中，难免遇到查封、抵押房屋的，买卖双方在签订购房合同后，导致购买的房屋无法办理正常过户，从而引起纠纷。在实践中，对于查封、抵押房屋买卖合同是否有效进行初步探讨。

查封，是指人民法院依诉讼当事人的申请，依法对另一方实施的一种法律强制措施，在查封期间房屋不得擅自转让。《城市房地产管理法》第38条第2款规定：下列房地产，不得转让；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；从该规定看出，查封的房屋是不得转让的，因此即使签订商品房买卖合同，也无法办理过户手续，导致买卖合同产生无法履行的障碍。这种障碍是法律对于过户的一种限制，是暂时性的，并且最长为3年。所以存在被取消的可能性，比如出卖方清偿了另案债务，法院解除查封的。当查封到期或者取消的，这种法律上的障碍就不存在了。

《合同法》第52条第5款规定：有下列情形之一的，合同无效。 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为。结合《城市房地产管理法》第38条第2款规定可知，如果出卖人擅自将已经查封的房屋进行买卖，买卖合同是无效的，买受人有权要求出卖人承担违约责任。

 抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

《物权法》191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。实践中，开发商通常将在建房屋抵押给银行以换取资金建设，购房者在签订商品房预售合同时通常未办理解压手续，但是双方当事人都清楚房屋存在抵押权，双方也会在合同中约定购房者支付了首付款以后开发商来消灭抵押权，按照如此约定，合同是存在继续履行的可能性的。房价上涨，开发商以存在抵押权要求合同无效的，如果认为该买卖同和无效，不利于保障守约方的合法权益，也不利于维护房地产市场的交易秩序。

如购房者购买存在抵押的房屋，出售人未告知的，并且购房者支付的首付款无法解压的，导致买卖合同无法继续履行的，购房者有权要求出售人承担违约责任和定金罚则。