文｜王兵山东运策律师事务所

   商品房买卖合同首先是买卖合同，应当适用合同法的有关规定，合同的解除，意味着解除权的存在，合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。在类型上，分为法定解除权和约定解除权。商品房买卖合同司法解释第15条第2款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在行使方法上，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

   根据《合同法》第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：

（1）因不可抗力不能实现合同目的的。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。

（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。这是指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。对于这种情况，另一方可不进行履行催告，可直行使解除权。

（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权；若在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。

（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。致使合同目的无法实现的违约形态有多种，包括迟延履行、不完全履行，以及履行地点不符合合同约定等。在此情况下，债权人可不经催告而直接解除合同。

（5）法律规定的其他解除情形。这是一个兜底性条款，当以上情形都没有出现，而法律规定其他情形合同也应该解除时，合同就解除。比如商品房买卖合同司法解释中规定的可以解除的几种情形：

1、合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

2、合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

3、没有取得商品房预售许可证明的

4、故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置住房的

5、房屋主体结构质量经核验确属不合格的

6、房屋质量问题严重影响正常居住的

7、面积误差比绝对值超过3%的

8、出卖人延期交房或者买受人延期付款的（合同另有约定除外）

9、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的

10、买受人以担保贷款方式购房，无法签订贷款合同的

   作者认为，在市场经济环境下，民事法律行为应奉行意思自治、契约自由，对于当事人在平等自愿基础上签订的合同，如果没有法定的解除情形，应当尊重合同主体的意志，尊重合同的效力。合同主体之间关于民事权利义务的约定，在合同成立、生效后对双方都有约束力，在法定条件成熟时，任何一方均可依据合同解除权。