律师观点分析

四川省自贡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）自民二终字第186号

上诉人（原审原告）胡某某，女，19XX年9月3日出生，汉族，住四川省自贡市某某区。

被上诉人（原审被告）自贡市某某投资有限公司，住所地四川省自贡市某某区。

法定代表人梁某，总经理。

委托代理人邹传富，四川泰逸律师事务所律师。

委托代理人张菊容，四川泰逸律师事务所律师。

上诉人胡某某与被上诉人自贡市某某投资有限公司（以下简称创兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人胡某某不服四川省自贡市沿滩区人民法院（2015）沿滩民二初字第272号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡某某，被上诉人创兴公司的委托代理人邹传富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告胡某某向一审法院起诉称，被告创兴公司违约不履行合同，给原告胡某某造成经济损失，请求判令：1.被告自贡市创兴公司继续履行合同，交付租赁房屋，并赔偿原告胡某某8752.70元；2.被告自贡市创兴公司承担诉讼费用。

原审法院查明，2015年4月28日，被告自贡市创兴公司向原告胡某某出具两份收据，分别载明收到原告胡某某创兴城27-1-39的商铺租赁保证金5638.00元，租金8457.00元，租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日。原告胡某某在缴纳了商铺租赁保证金及租金后，认为其与被告自贡市创兴公司之间还有书面的一份租赁合同，合同上租期约定为5年，原告胡某某在该合同上签字后交由被告自贡市创兴公司盖章，但被告自贡市创兴公司并未盖章也未履行合同义务交付租赁房屋。因被告自贡市创兴公司未交付租赁房屋，原告胡某某为商铺所购买的货物及制作的招牌均无法出售及使用，造成了原告胡某某的损失，故原告胡某某诉至法院，请求判令被告自贡市创兴公司继续履行合同，交付租赁房屋，赔偿损失8752.70元并承担诉讼费用。

另查明，被告自贡市创兴公司在原告胡某某起诉后，分别于2015年6月19日、2015年6月24日向原告胡某某发函要求其接收租赁商铺。

上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以佐证。

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告胡某某向被告自贡市创兴公司缴纳了房屋租赁保证金及租金，被告自贡市创兴公司也向原告胡某某出具了收据，双方租赁关系成立。原告胡某某称其与被告自贡市创兴公司之间存在一份书面租赁合同，存放于被告自贡市创兴公司处，要求按照书面合同中约定的五年租赁期限履行合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告胡某某并未提供证据证明有该份书面合同的存在，且原告胡某某在民事起诉状中诉称租期从2015年7月1日起至2016年6月30日止，被告自贡市创兴公司出具的租金收据上亦载明租赁期限为2015年7月1日起至2016年6月30日止，与原告胡某某所称的租赁期限一致，故本案的租赁期限应为2015年7月1日至2016年6月30日，原告胡某某要求被告自贡市创兴公司按照合同履行五年租赁期限的主张，证据不足，该院不予支持。由于本案涉案房屋的租赁期限起算期限为2015年7月1日，原告胡某某起诉时间为2015年5月25日，在起诉后，被告自贡市创兴公司于2015年6月19日、2015年6月24日均发函要求原告胡某某接收所租商铺，因租赁房屋在租期内能够交付原告胡某某使用，故原告胡某某所称制作的招牌及购买的货物均能在租期内进行使用并出售，制作招牌及购买货物的费用属于商业经营的正常支出，不属于损失部分，且被告自贡市创兴公司在租期开始前要求原告胡某某接收房屋，并未违反合同约定，不应承担违约责任。故原告胡某某要求被告自贡市创兴公司赔偿损失8752.70元的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：驳回原告胡某某的诉讼请求。

宣判后，胡某某不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销四川省自贡市沿滩区人民法院（2015）沿滩民二初字第272号民事判决，改判被上诉人继续履行合同，交付租赁房屋，并赔偿上诉人8752.70元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由为：1.一审法院未查清案件事实。上诉人与被上诉人之间签订了书面的租赁合同，但被上诉人拒绝将所签合同交给上诉人，书面合同上约定租期从2015年7月1日至2020年6月30日，一审认定租赁期限为1年片面采信了被上诉人的观点是错误的；2.一审法院举证责任分配错误，适用法律错误。上诉人提交的房租缴纳收据足以证明双方之间存在书面合同，双方签订的书面合同存放在被上诉人处，被上诉人拒不提交书面合同给法庭，应推定上诉人的主张成立；3.一审法院认定被上诉人未违约错误，上诉人租房是为了经营生意，被上诉人不向上诉人提供合同，导致上诉人办理不了工商登记和税务登记，无法正常开展经营合同，接收房屋不能达到目的，属于违约，应向上诉人承担赔偿责任。

被上诉人答辩称，双方之间没有签订书面合同，是口头约定，被上诉人已经履行了通知收房的义务，不存在违约行为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

在二审庭审中，上诉人提交并举示两份新证据。1.个体营业执照办理材料清单，拟证明被上诉人违约导致上诉人无法办理营业执照，不能正常营业；2.招牌现场、货品的照片及材料样本，拟证明上诉人的损失。

被上诉人对上诉人提交的证据认为超过了二审的举证期限，不应该采信。对个体营业执照办理材料清单的关联性有异议，对招牌现场、货品的照片及材料样本的真实性有异议。

被上诉人在二审期间没有新证据提交法庭。

对上诉人提交的两份证据，本院认为不符合证据的三性，依法不予认定。

本院另查明，被上诉人自贡市创兴公司于2015年6月19日、2015年6月24日发函要求上诉人胡某某接收所租商铺，但上诉人胡某某以被上诉人没有赔偿其损失为由，拒绝接收房屋。其余事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案争议的焦点是房屋租赁合同的期限及创兴公司是否存在违约行为。上诉人胡某某主张其与被上诉人创兴公司之间签订有一份租赁期限为五年的书面合同，但该份合同存放于创兴公司，并认为本案的举证责任应由被上诉人创兴公司承担。除法律规定的举证责任倒置的外，应当根据“谁主张，谁举证”的原则进行举证责任分配。上诉人胡某某对其主张租赁期限为五年的书面合同负有举证责任，举证不能，应当承担不利的后果。本院根据庭审查明的事实，只能证明上诉人胡某某与被上诉人创兴公司存在一年期的房屋租赁关系，而上诉人胡某某要求履行五年租赁期限的合同缺乏事实依据，该请求不能得到支持。关于上诉人认为被告不交付房屋给其造成了8752.70元的损失问题，胡某某认为其损失主要为制作的招牌和购买的货物的费用，其中购买的货物可以再次销售，不能全部认定为损失。同时，本院根据庭审查明的事实，被上诉人创兴公司于2015年6月19日、2015年6月24日向胡某某发函要求其接收租赁商铺，被上诉人已经履行了通知义务，而胡某某拒不接收房屋，其造成的损失由上诉人胡某某自行承担。因此，上诉人请求被上诉人赔偿损失的理由不能成立。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50.00元，由上诉人胡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾伟贤

审判员　　李　彬

审判员　　曾　静

二〇一五年十一月十八日

书记员　　何　珊