夫妻共有房屋 分居期间单方售房 无权处分 善意取得 异议登记 合同解除 违约责任 缔约过失 共同债务 返还购房款 连带责任

房屋为夫妻共同财产，出卖人在婚姻关系存续期间擅自与买受人签订买卖合同，在合同发生效力后，出卖人收取的购房款是房屋的对价，应为夫妻共同财产，出卖人负有将房屋所有权转移登记至买受人名下的义务。出卖人配偶知情后不同意出售，该行为阻却了买受人对涉案房屋的善意取得，出卖人构成违约。房屋买卖合同履行不能、解除，尚未履行的合同义务归于消灭，出卖人与配偶对于房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故买受人有权主张返还已经支付的房款，出卖人配偶及出卖人作为房屋及售房款的共有权人，对买受人已付购房款负有连带返还义务。

原告：闫某（买受人、被上诉人）

被告：池某（出卖人、被上诉人）

第三人：张某（出卖人池某原配偶，上诉人）

张某与池某是夫妻关系，婚后因双方感情不合，张某于2012年2月份开始与池某分居，法院于2013年12月4日判决张某与池某离婚，该判决并未对二人债权债务及涉案房屋进行处理，至本案庭审，该判决未发生法律效力。

涉案房屋为张某与池某夫妻共同财产，登记在池某名下。2012年5月25日池某在张某不知情的情况下与闫某签订买卖协议，将涉案房屋卖与闫某，合同约定房屋价款为75万元，如池某不将房屋卖与闫某，则池某应当支付闫某房屋价款的20%作为违约金，闫某承担0.75万元的中介服务费。闫某向池某付清75万元房款后已经入住该房屋。2012年10月29日，闫某与池某对该房屋办理抵押手续，抵押权人为闫某，抵押债权数额为75万元。张某发现房屋被卖后，到建委就涉案房屋申请异议登记，后在诉讼前就涉案房屋申请诉前保全，法院裁定准许。2012年12月7日，张某起诉要求确认闫某与池某之间的房屋买卖合同无效。后因闫某就涉案房屋另行提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求池某履行房屋过户手续。经法院释明后，张某撤回确认合同无效之诉，并于2013年2月26日申请以第三人身份参加房屋买卖合同纠纷诉讼。法院于2013年6月作出民事判决书，认定池某与闫某就涉案房屋签订的买卖协议有效，但判令闫某腾退房屋。闫某不服判决后提起上诉，后又撤诉。

补充：2011年10月池某和张某以涉案房屋为抵押共同向银行申请消费贷款，贷款金额50万元，属循环消费贷款。庭审中，张某称2012年1月4日还了40万贷款，还下欠贷款9.5万元，但仅向法庭提交提前还款审批表，并未提交还款凭证。2012年10月15日，闫某分十次向该账户转账共计537078元。

闫某再诉至法院，请求：1、判令解除与池某签订的《北京房屋买卖居间合同》；2、池某返还购房款75万元；3、判令池某支付违约金15万元；4、判令池某赔偿至75万元购房款全部返还之日的利息损失（暂请求一年的利息损失5.7万元）；5、判令池某赔偿房屋差价损失60万元；6、判令池某赔偿房屋居间费用0.75万元；7、张某与池某共同承担责任。

一审：1、解除池某与闫某签订的《北京房屋买卖居间合同》；2、池某向闫某返还购房款七十五万元，支付违约金十五万元，赔偿购房款利息损失五万七千元、房屋差价损失六十万元、中介居间费用七千五百元，以上共计一百五十六万四千五百元；3、第三人张某对上述第二项池某所负购房款七十五万元中的五十三万七千零七十八元负连带给付义务；4、驳回闫某的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

一、丈夫分居期间单方出售夫妻共有房屋，履行不能、合同解除配偶是否需要对返还购房款负连带责任？有关其它违约责任呢？

出卖人池某与买受人闫某签订房屋买卖合同系池某单方处分夫妻共同财产的行为，因其不具备处分权导致合同无法继续履行，闫某因无法实现合同目的，依法有权要求解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋为夫妻共同财产，池某系在与张某夫妻关系存续期间签订买卖合同，在合同发生效力后，池某收取的75万元购房款系涉案房屋的对价，应为夫妻共同财产，池某负有将房屋所有权转移登记至闫某名下的义务。现买卖合同解除，尚未履行的合同义务归于消灭，池某与张某对于涉案房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故闫某有权主张返还已经支付的75万元房款，张某及池某作为涉案房屋及售房款的共有权人，对闫某负有连带返还义务。

关于闫某所主张的其他违约责任问题，法院认为，根据婚姻法之相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。现池某与闫某签订房屋买卖合同系池某擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定。买卖合同无法继续履行系由于池某违反法律规定，以及张某保护自身权利的正当行为所致，张某对于买卖合同的签订不知情，对于违约责任的产生亦不存在过错。故因合同不能履行而产生的其他违约责任之债务，为池某的个人债务，应由池某个人负责清偿。

二、丈夫分居期间单方出售夫妻共有房屋，配偶在履行不能合同解除、赔偿诉讼中是否有独立的诉讼地位？

法院认为，本案系买受人闫某认为出卖人池某构成根本违约，其无法实现合同目的而主张解除合同并由池某及其配偶张某承担相应法律责任的诉讼，张某在本案中不存在独立的诉讼主张，故其所持其为有独立请求权第三人的理由于法无据，张某对于闫某的诉讼请求所作抗辩，不能对抗池某处分自身实体权利行为的效力。

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》

第二十三条　债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。