2022年6月10日，章某与汤某签订《房屋租赁合同》一份，约定：章某承租汤某所有的房屋一栋，用于经营餐馆。租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1万元/月，章某应于合同签订当日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。双方任何一方违约，均应向对方支付合同总额的20%作为违约金。当日，章某依约向汤某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6万元。2022年9月底，章某因餐馆经营不善，与汤某沟通提前退租事宜，但双方未协商一致。章某于2022年11月告知汤某已将房屋清空并搬离，此后章某也未再支付房租。
现汤某将章某诉至法院，请求判令双方签订的租赁合同于2023年4月9日解除，章某向汤某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4万元及违约金7.2万元。
章某辩称，其提前三个月就与汤某协商退租事宜，且于2022年10月即搬离房屋，剩余三个月房租也没要，其已经承担了相应责任，汤某放任损失扩大，不应再要求其承担违约责任，且违约金约定过高。
本案的争议焦点有二：一是涉案合同应否解除及何时解除？二是章某应否承担违约责任？ 法院经审理认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除。涉案租赁合同约定的租期为三年，章某已实际缴纳租金至2022年12月9日，此后未再缴纳租金。章某曾明确表示不再租赁涉案房屋，并就合同解除事宜与汤某进行过多次沟通，但因双方未能达成一致意见而搁置。2022年11月5日，章某向汤某发送微信表示“房屋已清空，剩下几个月的房租也不要了”，汤某回复“随你”。据此，可以认定双方已无法达成继续履行涉案租赁合同的合意，且该类合同的义务难以强制履行，在事实上已经形成合同僵局。若不解除合同，一方面将使承租方在不使用房屋的情况下承担租金损失，另一方面承租方支付租金能力受到限制将不利于出租方债权的实现。故根据《民法典》第五百八十条的规定及公平原则，涉案房屋租赁合同应予解除。章某实际缴纳房屋租金至2022年12月9日，并提前告知汤某退房事宜，表示剩余房租不要了。从章某提交的照片来看，涉案房屋已基本恢复至租赁前的状态，结合汤某提交的证据及收房情况来看，亦可以看出自2022年12月之后双方并不存在实际履约的事实，故本院综合在案证据及案件实际情况，认定案涉租赁合同的解除时间为2022年12月9日。汤某在明知章某不再继续承租使用涉案房屋的情况下，未能及时收回房屋导致房屋空置损失，其主张章某支付2022年12月10日至2023年4月9日期间的房屋租金，缺少事实和法律依据，法院不予支持。 关于违约金，章某提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但汤某主张按照合同约定计算违约金即7.2万元，明显高于其实际损失，章某对此提出异议，故法院依法予以调整。结合本案实际情况及兼顾双方利益的公平原则，法院酌定以4个月的房屋租金作为违约金的计算标准，对超出部分不予支持。 最终，法院依法判决涉案合同于2022年12月9日解除，章某应向汤某支付违约金4万元。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。合同陷入僵局后，往往给守约方造成一定损失，关于损失如何承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或适当减少。另一方面守约方应当采取适当措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。因此，破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
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胡荣律师