▍关于被执行人唯一住房执行依据的完善

最高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）时，第四条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”的规定引起了强烈的社会反响。

因为对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必需的房产，人民法院只能查封，不能执行。但是《查封规定》也规定了可以执行唯一住房的例外情形，即第五条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”由于该规定的适用条件比较原则，实践中，人民法院出于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。

很多金融机构对此反应比较强烈，他们认为只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，法律就应该允许强制执行。各地法院对于金融债权中唯一住房（抵押物）的执行给了绿灯。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》），其第二十条对唯一住房的执行的条件做了明确规定。

▍被执行人唯一住房被执行的法定条件

《异议复议规定》第二十条进一步明确了金钱债权执行中被执行人唯一住房能被执行的三种法定条件，只要满足该规定中的任一情形，法院可强制拍卖涉案房屋。三种情形具体适用条件如下：

情形一：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如被执行人是老人，那么名下虽然有一套房子，但是其儿子的房子多，足以保障被执行人的生存，对被执行人的保障就没有必要。

情形二：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为被执行人的目的是为了逃避债务的履行。

情形三：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以最高院规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以最高院规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，法院就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

▍关于被执行人唯一住房被强制执行典型案例

被执行人以执行财产系其唯一住房为由向执行法院提出执行异议，法院应当予以审查。如果符合上述任一法定条件，即使执行标的系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，法院仍强制执行。通常情况下，在申请执行人同意为被执行留存5-8年的租金，法院便会驳回被执行人的执行异议申请，继续强制执行。

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