导语：

    此前曾专门推出文章介绍了在执行程序中，保护房屋买受人权益的两种方式，分别是提出执行异议与提起执行异议之诉（原文指路→  执行异议与执行异议之诉——房屋买受人的权益保护）。但限于篇幅和文章主旨，仅简单介绍了两种手段的主要作用、区别，以及相关程序性事项。本文则将在前文基础上，对其中的异议标的为不动产的执行异议之诉的实体成立要件做进一步深入讨论。

    目前国内关于执行异议成立要件问题，主要集中规定于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称《执行异议和复议规定》），具体适用标准散见于地方法院文件及最高人民法院公报案例等，地方法院文件如《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》、《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》等。本文也将主要基于以上规定和司法实践而展开，并根据异议房屋的原登记主体不同，而将案外人执行异议分为：登记在被执行人名下的和登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情况分别讨论。同时在本文末附上了最高人民法院此前刚刚公布的2021年第7期公报案例：王光志与成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行、何方案外人执行异议之诉纠纷案民事判决书全文。

     根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。下面分别就该四要件一一进行解读：

      签订书面合同是房屋买卖关系成立的前提条件，第二十八条之所以将其放在首位，也是可见对该要件的重视程度。一方面是因为我国法律对于房产买卖的特别规定，即根据《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正) 》第四十一条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。另一方面则是考虑到现实问题：即在没有办理房屋过户登记的情况下，毕竟“口说无凭”，而书面的房屋买卖合同通常能够反映出在某个客观时点所发生的相关事实，如买受人信息、出售人信息、房产基本情况、出售时间等关键事实。如其中的出售时间就要求必须发生在人民法院查封行为实施前。

    之所以有“查封前需合法占有房屋”的要求，是因为在争议房屋没有办理过户登记的情况下，“占有”就成为了一种“权利外观”手段，在一定程度上能够形成对外的公示效力。当然，需要注意的是这种占有不能存在权利瑕疵，既须有前面提到的订立有效的书面合同为前提，又须有其后合法的占有为延续。对占有的认定，不能狭义理解仅为居住，如合法取得房屋钥匙、办理了交接手续、自己缴纳水、电、物业费等都应视为已经合法占有的重要依据。并且，不能仅因房屋尚未竣工验收即直接排除案外人的合法占有。

    已支付全部价款自然争议不大，实践中易发争议的通常是“仅支付了部分价款”。之所以“放宽”标准，将支付了部分房屋价款的房屋也纳入到异议的保护范围内，是考虑到我国房产买卖的特点之一即所涉金额较大，对于一般买受人而言，约定分期付款也是常有之事。如果只因为没有一次性支付全部价款就将该部分权利人排除在外，显然有失公允。当然，为了平衡执行申请人和购房人的利息，人民法院也对此做了两点限制，即：系按照合同约定而支付的部分价款，以及能够将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

    归根结底，之所以涉案房产会产生案外人执行异议这类法律纠纷，就是因为案涉房屋没有及时办理过户登记。因为如果办理了过户登记，房产的物权人自然也就确定下来，即便发生争议，也是应当另案解决的物权争议，而不再需要通过执行异议手段解决。这也提示我们，在买卖房产这类不动产，以及机动车等特殊动产时，应当及时办理过户登记，以避免今后发生争议时而处于不利地位。

    实践中，买卖合同签订后却未立即办理房屋过户登记的原因可能有很多，其中典型的买受人自身原因有如逃税避税、房产限购等，该种情形就属于典型的买受人原因而未办理房屋过户登记，通常不受到执行异议救济的保护。非买受人自身原因有如登记机构、出卖人及其它不归属买受人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出卖人不配合提供相关购房原始发票，标的物系车库、无法单独办理权属证书，案涉房屋被法院查封无法过户以及出卖人被采取刑事强制措施无法取得联系等等。实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房人过户登记办理情况可作为参考依据。

    根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在具体解析本条文前，我们有必要先了解一下：为什么立法者和司法者要根据房屋登记主体的不同，而分别规定不同的成立要件。这主要是考虑到买受人主体的不同，购买被执行的房地产开发企业名下的商品房的房屋买受人属于消费者，基于消费者的弱势地位，法律一方面有必要继续特殊保护，如放宽条件，另一方面还需要根据消费者的主体地位做特殊要求，如居住用途。下面分别就该三要件一一进行解读：

    同对“登记在被执行人名下的不动产”执行异议要求一样，对“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”提出执行异议也要求在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，此处不再过多赘述。实践中，鉴于政府对于房地产经营者开发的商品房销售有一些行政管理和特别规定，故相较于上面提到的一般民事主体之间的房屋买卖而言，商品房买卖多数签订有规范的商品房销售合同，绝大部分还要办理销售合同备案、网签或者预登记手续，该要件比较容易判断。

    之所以有该要件之要求，主要就是考虑到了上面提到的消费者保护的特别要求。根据《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。具体到执行阶段，如何判断房屋购买者为消费者，根据该要件的表述就是要判断：案外异议人购买该房屋是否为了居住使用，且名下无其他居住房屋。实践中，易发争议的是商服性质的房屋，通常认为：这里的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。

    相较于第二十八条，本条对于购房款交纳的要求更为宽松一些，只要其缴纳的购房款超过50%，就属于保护范畴，至于是否怠于办理过户登记等则再所不问。当然，需要提醒的是，在案外人仅支付部分购房款的情形下，执行法院可以对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。

三、执行异议之诉中的其他常见问题

最高人民法院对于：“没有取得预售许可证”而订立的商品房买卖合同，是否满足《执行异议和复议规定》中的书面房屋买卖合同这一要件进行了阐述。对此，最高人民法院认为：从合同法律效力看，即使双方之间订立正式的商品房买卖合同，该合同效力亦为无效。依据一审查明的事实，“太阳岛公寓”项目不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件，只能纳入商品房预售范畴。《商品房买卖合同解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即便张某与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于天意公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。因此，张某与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，其对天意公司不产生优先于黄某某对天意公司的债权，故其无权请求人民法院在（2015）三亚执字第57号案中停止对涉案房屋的强制执行。

    关于通过公有住房改制取得的、尚未办理不动产登记的权利人能否排除执行，最高人民法院认为：根据以上查明的事实可以认定，案涉房屋在被执行查封以前，已由广西进出口公司根据房改政策出售给谢某，谢某已缴纳大部分购房款，并实际占有使用至今，且该房屋未过户到谢某名下并非谢某的过错。谢某虽未交齐全部购房款，但谢某根据房改政策分得单位公房，系基于国家政策享受的职工福利，与商品房买卖之民事活动有本质重大的区别。谢某一直实际占有该房屋并使用至今，其对于该房屋享有的权利依据的是国家政策，源于职工的劳动贡献，属于职工的居住权等基本生存权利。且该购房行为已于当时在相关的行政机关进行了档案记录，具有一定的公示公信效力。因此，不应因谢某尚未交齐全部购房款而剥夺其对于案涉房屋享有的权利，原判决适用《查封、扣押、冻结规定》第十七条，符合该条保护实际权利人之立法精神。因此，原判决裁定中止对该房屋的执行并无不当。

结语

    本文主要探讨了执行异议之诉中，不动产执行异议的成立要件，并分别讨论了不动产登记在一般被执行人名下和开发商名下两种情形。简言之，就不动产而言，案外人执行异议欲成立，首先需要根据买受人和被执行人的身份不同，判断应使用以上哪一条文。而后再根据事实情况，去判断是否满足该条规定下的全部要件，且是全部要件均满足，缺一不可。故对于案外人而言，需要围绕以上四要件积极搜寻相关证据，而对于申请执行人而言，则需要对此一一予以击破。最后由人民法院综合全案证据和调查事实，做综合评判。当然，这一过程也不仅仅是僵化的适用法律，而是也要根据案件具体情况做区分对待和利益衡量。尤其是刚刚公布的公报案例，就体现了这一点，即在既有法律规范的基础上，融入生活常识、常理的判断，及利害关系人的权益平衡，做最终裁判和认定。