律师观点分析

原告詹XX与被告上海市XX(以下简称XXX)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。2018年11月5日，原告申请追加陈XX为共同被告，本院予以准许，并于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告詹XX及其委托诉讼代理人余X、被告XXX的委托诉讼代理人黄XX、被告陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2018年3月20日签订的《铺面出租合同》；2.判令两被告返还原告租金190,000元、房屋押金50,000元、房屋转让费50,000元，并赔偿原告房屋装修损失76,000元、员工工资损失40,000元、鸡排加盟费53,200元。事实和理由：2018年3月20日，原告与两被告签订了《铺面出租合同》，约定两被告将位于上海市XX与虹漕路交叉口两间店铺(以下简称系争店铺)出租给原告经营使用，店铺用途为经营鸡排店。租赁期限三年，租金半年一付。合同签订后，原告按约向陈XX或其指定的收款人支付了租金19万元、房屋押金5万元，并向陈XX的女友尤XX支付了房屋转让费5万元。原告遂对系争店铺进行装修，并聘请员工。在此期间，系争店铺所属地的市场监督管理局告知原告，不得在此处经营炸鸡排，否则将对原告进行处罚。原告只得暂停，并多次找陈XX等人欲解决此事，但未果。因两被告出租给原告的店铺不能按合同约定的用途使用，原告无法实现租赁房屋的目的，并因此遭受了重大经济损失，故提起上述诉请。
XXX辩称,不同意原告对XXX的诉讼请求，出租合同与XXX无关，XXX从未与原告签订过出租合同。XXX从未将自己的印章交付给陈XX，至于出租合同上为何有XXX的印章由陈XX陈述原委。XXX是个体经营户，负责人是李XX。
陈XX辩称，多年前，陈XX出资6万元，从李XX处承租取得系争店铺在内的一楼店面，并借用李XX餐饮店的证照从事经营活动。XXX原本并无印章，是陈XX自己刻的，并以XXX的名义经营老厨屋大食堂。因起初经营每年亏损较大，且陈XX考虑到自身身体原因，便将一楼店面全部转让给沈XX，并结清相关款项。此后，沈XX与出租人重新签订了一楼店面的租赁合同，并将系争店铺交由陈XX使用，陈XX每年向其支付32万元。陈XX最初将系争店铺出租给他人经营XXX，租赁期为三年。嗣后，原告找到陈XX的女友尤XX，称其欲租赁该店铺用于经营奶茶，陈XX告诉原告，开奶茶店有风险，不要开，但在原告的再三坚持下，陈XX同意将系争店铺出租给原告，原告先托人向陈XX支付了2万元定金。合同签订当日，陈XX手写起草了合同，因提及奶茶店里可能有做鸡排，又增加了内容，再拿去打印出来。当日，因沈XX不在，故其未在出租合同上签字。合同签订后，陈XX要求原告把房租20万元支付给老厨屋大食堂，2万元支付给案外人安X(据陈XX陈述，安X为老厨屋另一合伙人的配偶)。陈XX确认收到原告半年租金19万元、押金5万元。此后，原告用店铺中的半间经营奶茶店，营业两个月以来业绩不佳，原告称要在另半间内做炸鸡排。XXX的营业执照内容涵盖轻餐饮，可以做鸡排，但是由于系争店铺面积过小，另半间内无法安装水池、排烟等必要设施设备，工商所不允许原告开鸡排店。期间，原告电话联系陈XX，称其要加盟正新鸡排，陈XX让其协调好工商所的事情后再加盟，但是原告固执己见，最后因为未能协调好工商所的事情，无法开鸡排店。2018年10月11日左右，原告托人将系争店铺钥匙返还给陈XX，遂将店铺内的东西搬走。此后，沈XX收回了系争店铺，并用于经营奶茶，生意不错。同意原告第一项诉讼请求，事实上，出租合同已经解除了。关于租金，因原告仅支付了半年租金(2018年3月20日至2018年9月19日)，但其在2018年9月20日至10月19日期间继续使用系争店铺，故其还需向陈XX支付该段使用期间的租金，陈XX在本案中不就此提起反诉，另行主张。另因租赁期限为三年，现原告租赁未满一年便提出解除合同，押金应当没收。XXX的营业执照齐全，可以经营鸡排，系争店铺仅有二十余平方米，本就是一个店面，原告坚持要将其分隔成两间，故对于原告的装修损失，不同意赔偿，对于其他损失，亦不同意赔偿。关于5万元转让费，实际是原告支付给尤XX的介绍费，与陈XX无关。XXX对租赁事宜完全不知情，本来出租合同应该由沈XX签名，但其事后拒绝签名，陈XX在原告的要求下，才在该合同上签名。
本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，案外人上海市XX与沈XX签订《租赁合同》，约定由沈XX承租上海市XX的1楼，租赁期为2018年1月1日起至2018年12月31日止。在该处承租房屋内，悬挂食品经营许可证，载明经营者名称为XXX，法定代表人为李XX，主体业态为餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。2018年7月27日，上海市徐汇区市场监督管理局向XXX核发有效期至2023年7月26日的食品经营许可证。
审理中，陈XX称虹漕路XXX号四号楼的1楼实际由沈XX承租，并经营“老厨屋”。其是从沈XX处取得系争店铺的使用权，詹XX对此未提出异议。
2018年3月10日，詹XX向陈XX支付2万元，陈XX出具收条，载明：“今收到了漕宝路XXX号门面房租金、订金贰万元整，在3月18日前定金。”在“XXX号”与“门面房”另有添加“卖酒两间”的字样。审理中，陈XX称“卖酒两间”并非由其添加，不予认可，收条其他内容属实。
2018年3月18日，詹XX向户名为“上海市老厨屋超市”、账号为XXXXXXXXXXXXXXX的银行账户内转账支付200,000元。同日，詹XX通过微信向案外人安X转账支付共计20,000元。审理中，陈XX确认收到詹XX支付的三笔款项，共计24万元款项，其中半年租金19万元、履约保证金5万元。
2018年3月20日，陈XX(甲方、出租方)与詹XX(乙方、承租方)签订《铺面出租合同》，约定甲方将位于漕宝路XXX号与虹漕路交叉口店铺出租给乙方经营使用(奶茶，面包，烧烤，鸡排)。在上述打印的行文约定中，“交叉口”与“店铺”之间手写添加了“两间”，但双方并未签名或盖章。出租合同还约定，租赁期为三年，从2018年3月19日至2020年3月19日。该商铺的年租金总额：第一年年租金总额为38万元，第二年至第三年按煤气公司正常提升；租金每半年一付，共计19万元；每半年需提前半个月交付房租。以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付5万元整，作为履约保证金。租金乙方必须按时一次性将租金交齐，交不齐则视为违约。在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。陈XX、詹XX分别在出租合同尾部签名，甲方(出租方)一栏处还有XXX的公章，同时出租合同还加盖XXX公章骑缝。审理中，陈XX对出租合同中手写添加的“两间”字样不予认可，并称XXX的公章系由其刻制、持有，并加盖在出租合同上，XXX对此并不知情，本案纠纷发生后，该公章已交还给沈XX。
出租合同签订后，陈XX向詹XX交付了系争店铺。詹XX将店铺内部分空间装修后用于经营“杯言茶语”奶茶店。嗣后，詹XX装修利用另一部分空间准备开鸡排店，再去加盟“正新鸡排”，但在实际操作过程中受阻。2018年6月16日，上海市徐汇区市场监督管理局出具《监督意见书》，载明：被监督人詹XX(正新鸡排)，地址虹漕路XXX号XXX楼，监督意见：根据虹漕路XXX号现有食品经营许可情况，你不得擅自在该处开展炸鸡排的经营活动，如有违反，我局可依据《中华人民共和国食品安全法》相关规定作出行政处罚。
2018年8月6日，詹XX就本案提起诉讼。
审理中，詹XX称其于2018年6月便将系争店铺的钥匙返还给陈XX。对此，陈XX不予认可，称2018年6月，詹XX的奶茶店尚在经营中，8月份双方还曾协商交谈，后至2018年10月21日，陈XX仍在催促詹XX返还系争店铺钥匙，此后詹XX才搬离系争店铺。
2018年12月27日，本院至系争店铺查勘现场并拍摄现场照片，系争店铺已被沈XX收回，沈XX对原开设“杯言茶语”的部分空间重新装修后，开设“鹿角巷”奶茶店。同时，该奶茶店使用的是XXX的食品经营许可证。系争店铺有部分空间仍处于空置状态，詹XX确认本欲在该空置空间内开设正新鸡排店，后因开设事宜受阻，已将安装的操作台面、灯具等全部拆除。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、食品经营许可证、铺面出租合同、收条、监督意见书、现场勘查照片等证据证实，本院予以认定。
审理中，詹XX为证明其为租赁系争店铺，支付了转让费5万元，提供了2018年3月21日其向案外人尤XX转账支付50,000元的截图。对此，陈XX认为该笔费用与其无关，詹XX通过尤XX介绍租赁系争店铺，故其向尤XX支付了介绍费5万元。
审理中，詹XX为证明其所遭受的经济损失，提供了如下证据：1.詹XX(发包人、甲方)与案外人杨XX(承包人、乙方)于2018年3月28日签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》。施工合同载明甲方装饰装修的住宅系合法拥有，装饰施工地址漕宝路XXX号，承包方式全包，总价款76,000元，工期自2018年4月3日开工，至2018年5月18日竣工，工期45天。工程付款双方协商约定：2018年4月18日前付47,000元；尾款29,000元，工程结束后付。本院注意到，施工合同中关于价款组成及管理费、材料供应、保修期等多处内容约定均为空白，且无装饰施工内容表等附件。2.收据两张，杨XX分别于2018年4月18日、6月20日出具收据，确认收到詹XX装修款47,000元、29,000元。本院注意到，两张收据中杨XX的签名中“安”字写法并无差异，但与施工合同尾部杨XX的签名中“安”字写法存在差异。3.微信聊天截图。本院注意到，该微信中所显示的收付款总计金额与上述装修款任一数字或总和数均不一致，且该微信记录亦无法体现实际收款人的身份信息。审理中，詹XX陈述，系争店铺装修时其便要求承包人做成正新鸡排，此后承包人将奶茶铺部分装修好先行交付，支付四万余元，另有鸡排店部分，在装修快要完工、尚未正式营业时，市场监督管理部门不让詹XX经营。4.詹XX(乙方、被特许人)与案外人上海XX公司(甲方、特许人，以下简称正新公司)于2018年5月8日签订的《正新集团正新鸡排特许经营合同》。特许经营合同约定，乙方应一次性向甲方支付加盟费35,000元，该笔款项应在本合同签订后三日内以银行转账、银行票据等方式支付。乙方每年向甲方一次性支付品牌使用费6,000元、管理费用7,200元。乙方须在本合同签订之日起三日内支付10,000元作为保证金，以确保本合同的完全正当履行。乙方须在本合同签订之日起三日内向甲方支付5,000元作为店面设计费用。甲方对各加盟店的门店面积、门面宽度、内外部装修、冷藏柜陈列、广告灯箱的设置进行统一设计并规定在《特许经营手册》中，乙方应根据《特许经营手册》进行装修。詹XX称，因鸡排店未能开成，正新公司仅将保证金10,000元返还给詹XX。5.员工工资收条及身份证复印件。詹XX称其聘用四名员工：詹X、周某某、詹X2、王X。四份收条均载明收到詹XX付工资四月到六月工资，每月5,000元，两月共计10,000元，落款均为2018年6月13日。对于上述证据，XXX称其不清楚，未发表其他质证意见。陈XX则提出诸多异议：3月28日签订装修合同后，怎么可能5月份又签订鸡排加盟合同，詹XX是开设经营奶茶店一个多月后，才转投经营鸡排，且系争店铺用于开设鸡排店的面积过小，不能做。关于四名员工的工资，均系奶茶店的员工，詹XX理所当然要向员工支付工资。上述费用不应由陈XX负担。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，尽管合同首部所载出租方为陈XX，但XXX作为出租人在合同尾部加盖公章及骑缝章，应视为XXX对出租合同的内容是知晓并确认的，其理所当然是合同的一方当事人。审理中，陈XX虽陈述该印章系由其擅自加盖的，但考虑到陈XX与XXX之间可能存在利害关系，仅凭其一人之陈述，在缺乏其他证据佐证的情况下，就XXX辩称的对系争店铺租赁事宜不知情之意见，本院难以采信。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争店铺签订的出租合同系双方真实意思表示，双方均应诚信履行、恪守承诺。出租合同约定，出租方将系争店铺出租给承租方经营使用(奶茶，面包，烧烤，鸡排)。现詹XX称，两被告提供的店铺无法满足其开设鸡排店的要求，其租赁目的无法实现，要求解除合同。本院认为，出租合同所约定的使用用途包括奶茶、面包、烧烤、鸡排，詹XX在承租系争店铺后事实上已开设了“杯言茶语”奶茶店并开始营业，期间并无履行合同障碍。2018年5月，詹XX又与案外人正新公司签订正新鸡排特许经营合同，后市场监督管理部门出具监督意见书，认为根据虹漕路XXX号现有食品经营许可情况，不同意詹XX(正新鸡排)从事炸鸡排的经营活动。该监督意见所指向的对象为詹XX(正新鸡排)，而非XXX，同时，监督意见书亦未表明无法经营炸鸡排的原因是超出了XXX的现有食品经营许可范围，故在无其他相关证据佐证的情况下，詹XX关于无法经营炸鸡排应归责于两被告的意见，本院难以采纳。从系争店铺的实际使用情况来看，詹XX经营“杯言茶语”奶茶店并未受阻，现因其无法在系争店铺的剩余部分空间经营炸鸡排，不足以导致合同目的无法实现，故詹XX不享有合同解除权。结合詹XX已实际搬离系争店铺的事实，以及陈XX当庭表示同意解除出租合同的意见，出租合同已无继续履行的可能性，故詹XX要求解除其与两被告签订的出租合同，本院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
出租合同解除，詹XX作为承租方负有向出租方返还房屋的义务。关于系争店铺的返还时间，詹XX称其于2018年6月已将钥匙返还，陈XX则不予认可，称直至2018年10月詹XX才将系争店铺内的物品全部搬离。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现詹XX就其何时返还系争房屋并未提交房屋交接的任何材料或往来记录，陈XX自认詹XX于2018年10月21日后才搬离系争店铺，故本院采纳陈XX关于返还时间的陈述。承租人使用租赁物期间应当向出租人支付租金。审理中，詹XX、陈XX均确认，詹XX支付了自2018年3月20日至2018年9月19日的租金19万元，现詹XX实际返还系争店铺的时间晚于2018年9月19日，故其要求陈XX返还房屋租金19万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于履约保证金的返还，本案中出租合同中仅约定了履约保证金的金额，但对于一方当事人违约时，如何处理履约保证金并无约定。审理中，詹XX要求返还履约保证金，陈XX则称因詹XX违约，履约保证金予以没收。本院认为，在租赁期间届满之日前，詹XX擅自搬离系争店铺，虽构成违约，但出租合同并无关于守约方可没收违约方履约保证金之约定，故陈XX因詹XX违约没收其履约保证金之意见，本院难以采纳。詹XX要求两被告返还履约保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋转让费，审理中，詹XX称其于2018年3月21日向案外人尤XX转账支付5万元，陈XX对此不予认可，称该笔费用系介绍费，而非转让费，与己无关。本院认为，出租合同中并未提及转让费，且詹XX并未提供证据证明陈XX或尤XX确认该笔款项为系争店铺的转让费，詹XX要求两被告返还转让费之诉讼请求，本院不予支持。
关于装修投入、员工工资和鸡排加盟费，系詹XX的商业成本支出，当事人在从事商业活动的过程中，应当对商业风险有所了解，包括前期投入的回报、盈利等，在并无证据证明不得经营炸鸡排可归责于两被告的前提下，此等商业风险应由投资人即詹XX自行承担。詹XX要求两被告赔偿装修损失、员工工资损失、鸡排加盟费之诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除詹XX与上海市XX、陈XX于2018年3月20日签订的《铺面出租合同》；
二、上海市XX、陈XX于本判决生效之日起十五日内向詹XX返还履约保证金50,000元；
三、驳回詹XX的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4,094元，由詹XX负担3,648元，上海市XX、陈XX共同负担446元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。