律师观点分析

原告：XXXX，女，1973年4月6日出生，汉族，住广东省
河源市源城区。
委托代理人：陈XX、赵XX，均为广东XX律师。
被告：中国XX公司，住所
地广东省广州市天河区。
法定代表人：蓝XX。
委托代理人：郦X、石XX，均为广东XX律师。
第三人：河源市XX公司，住所地广东省河源市。
法定代表人：郭XX。
原告XXXX与被告中国XX公司（以下简称XX公司）、第三人河源市XX公司（以下简称xx房地产公司公司）执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原告XXXX起诉请求：1、判决终结对位于广东省河源市区东城西XX（以下简称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认涉案房产归XXXX所有。3、诉讼费用由XX公司承担。事实与理由如下：一、XXXX向xx房地产公司公司购买涉案房产，在支付全款后进行装修，现已用于居住。2014年8月，xx房地产公司公司将涉案房产以630万元的价格卖给XXXX。2015年3月10日，XXXX与xx房地产公司公司补签《鸿大城认购书》并付清全部购房款。2015年3月12日，xx房地产公司公司按约定向XXXX交付了涉案房产，双方签订了交房确认书且XXXX已投入了829万元装修涉案房产。二、XXXX购买并已经居住的涉案房产遭到XX公司公司申请执行，XXXX依法提出执行异议，但本院裁定驳回异议。三、（2016）粤01执异334号执行裁定存在错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，涉案房产被法院查封之前，XXXX与xx房地产公司公司虽未签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《鸿大城认购书》应被认定为商品房买卖合同，且该事实已被（2016）粤1602民初153号民事判决所认定。涉案房产被法院查封之前已被XXXX合法占有且XXXX已经付清房款630万元。XXXX购买涉案房产是用于居住且涉案房产是XXXX在河源的唯一房产。XXXX对不能办理过户手续登记不存在过错，责任在xx房地产公司公司。因此，（2016）粤01执异334号裁定存在错误。四、XXXX对涉案房产享有的权利足以对抗XX公司公司享有的抵押物优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定和第二条规定，购房消费者权利优于承包人优先受偿权，更优于抵押权。五、XXXX已经实际支付了全部房款且对未办理过户手续无过错，故法院不能查封涉案房产。六、XX公司公司以7000万元购买8417.5万元的债权，享有的债权具有经营性质。从维护社会稳定，法律公平公正的角度考虑，应保护XXXX的权益。
本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第（二）项规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；……”根据上述法律和司法解释的规定，只有与原判决无关的，才可提起案外人执行异议之诉。本案中，已经发生法律效力的广州市中级人民法院（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决判令XX公司公司对xx房地产公司公司名下位于河源市东城西XX（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，也即xx房地产公司公司名下的21栋别墅是生效法律文书中指定的标的物。XXXX对本院作出的（2016）粤01执异334号执行裁定不服，并不属于与原判决无关的情形，故不属于可以提起诉讼的情形。XXXX的起诉不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回原告XXXX的起诉。
原告XXXX预缴的一审案件受理费55900元，本院予以退回。
如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。