1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，人民法院依据《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定。”认定合同无效，必须满足的条件为：

（2）违反的是效力性强制性规定。《民法总则》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”“不导致该民事法律行为无效”的强制性规定应理解为“非效力性强制规定”。

    《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许。”确定了农村宅基地的“一户一宅”原则，但该条规定并不属于效力性强制性规定，应理解为管理性规定，且该条款明确了农村村民出卖其住房的后果仅是不能再申请宅基地，并非该出卖住房的行为无效，也并不是合同无效。

    《土地管理法》第8条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

    《合同法》第52条第二款：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”尽管对于当事人和相对人的主观恶意需要根据具体案例进行判断，但向非集体组织成员转让宅基地使用权这一法律行为对于集体经济组织所造成的损害是真实存在的。因此对于非同一集体经济组织成员之间宅基地流转协议，如农村居民向城镇居民转让宅基地，以及未经村集体组织同意向外村村民转让宅基地的情形，法院一般认定转让协议无效。

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