律师观点分析

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：罗A，男，1936年1月10日出生，汉族，住成都市武侯区。

上诉人（原审被告）：罗B，男，1971年3月12日出生，汉族，住成都市武侯区。

共同委托诉讼代理人：陈海升，上海翰浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：彭某，男，1952年11月9日出生，汉族，住成都市双流区。

委托诉讼代理人：刘某，男，汉族，1973年10月6日出生，住成都市武侯区。系彭某女婿。

上诉人罗A、罗B与被上诉人彭某房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初7542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

罗A、罗B上诉请求：撤销一审判决，确认案涉合同已于2017年7月6日解除。事实和理由：1.2017年4月26日，罗A办理了案涉房屋权属登记后，即通知中介人员联系对方办理过户，但彭某因不具备购房资格推诿不办。期间，彭某曾要求将房屋过户给他人，自己未同意。以上事实说明案涉合同无效，应当解除。2.彭某无购房资格，故自己具有法定的合同解除权，在通过微信、电话多次提出解除合同，中介员工也证明已转告的情况下，应认定合同已经解除。一审判决认定自己无权解除合同错误。3.案涉合同未签订《房屋买卖合同》，也未办理网签打印合同，不能办理过户手续。自己不属于看到房价上涨随意违约，而是在拿到房产证后即催促对方办理过户，后来因彭某不具备购房资格导致，一审法院判令继续履行存在错误。

彭某辩称，自己不属于限购政策限定的范围，而且自己能够履行合同。罗A通知解除合同的行为无效。中介人员虽然通知罗A有解除的意愿，但其不能想解除就解除，因为他们不具备法定解除权。

彭某向一审法院起诉请求：判令罗A、罗B继续履行合同，将“文星花园”14栋2单元8层804号房产权过户。

一审法院认定事实：彭某作为乙方和购买方，与罗A、罗B作为甲方和出售方，于2016年9月13日签订了《预约合同》并进行了公证，约定甲方将位于成都市双流区房屋出售给乙方，房屋价款470000元。房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准，开发商已将该房屋交付给甲方。该房屋现未装修，尚未办理房产证、土地证；甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方，双方应按本预约合同内容签订正式《房地产买卖合同》；乙方已于2016年9月12日向甲方支付定金20000元。甲乙双方签订本合同的当日，乙方即预付给甲方上述房屋的首付款403000元。上述房屋取得产权证后，双方到房屋关连部门办理过户手续，在上述房屋产权递件当日即由乙方支付给甲方房屋余款47000元。同时约定，甲方取得房屋所有权证之日起三十日内与乙方签订正式《房地产买卖合同》，并办理该房屋买卖产权过户登记、领取产权证等手续。违约责任约定：若甲方拒绝不签订正式合同，将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续、提高转让价款的，甲方应向乙方支付房屋总价30%的违约金，同时乙方有权要求甲方继续履行合同。

一审法院另查明，彭某于2016年9月11日向罗A、罗B支付了购房定金20000元，于2016年9月13日通过成都银行向罗A账户转入购房款403000元，同日，罗A、罗B出具收条证明其收到该房款。案涉房屋已经交付给彭某，现彭某已装修入住。

一审法院再查明，案涉房屋于2017年4月26日办理了权属登记，罗A于2017年6月27日通知中介其已经拿到了房屋权属证书。期间，因为限购政策，彭某与罗A、罗B协商过将案涉房屋登记在彭某子女的名下，未果。尔后，罗A、罗B以“签订预约合同是未取得产权证不得转让”、“限购政策”为由拒绝办理过户手续，并于2017年7月6日通过微信向中介提出解除合同并让其向彭某转达。

一审辩论终结前，案涉房屋不存在抵押、查封等权利瑕疵。

一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）虽然规定未依法登记取得权属证书的不得转让，但其规定系行政性规定，并非合同的效力性规定，且双方签订的《预约合同》也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一份新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约的关系，不能孤立的仅以当事人签订的协议名称作为依据，而是应当综合审查相关协议的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实予以认定。本案中，双方当事人签订的《预约合同》对当事人名称、标的、价款、违约责任等约定明确具体，合同签订后彭某向罗A、罗B支付了购房定金20000元和购房款403000元，彭某亦接收了案涉房屋并装修入住，《预约合同》具备了合同的必备条款，双方亦按照预约合同进行了部分履行应当认定合同成立。

关于罗A于2017年7月6日通过微信向中介提出解除合同并让其向彭某转达是否产生合同解除的效力，一审法院认为，合同解除需要具备解除权和解除的通知送达相对方，本案中，罗A、罗B主张以法定解除权让中介转达彭某，因其并不具备法定解除权、亦无证据证明解除的通知送达了彭某，彭某也不予认可，故不能产生合同解除的效果。

最后，彭某、罗A、罗B于2016年9月13日签订了《预约合同》，并履行了支付部分购房款的合同义务，两者均发生在限购政策出台之前（2017年3月23日），现案涉房屋的房屋权属已经办理，符合过户的条件，故彭某要求罗A、罗B协助办理房屋过户，符合法律规定，一审法院予以支持。案涉房屋过户后，彭某应在合理的期限内支付剩余购房款。

据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：罗A、罗B于本判决生效之日起十日内协助彭某办理位于成都市双流区房屋的过户手续。案件受理费50元，由罗A、罗B负担。

二审中，当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。

本院认为，罗A、罗B与彭某签订的《预约合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为案涉合同是否违反了成都市限房政策的规定，罗A、罗B是否有合同解除权。对此，本院认为，成都市关于非成都市户籍人员购买二手房的限购政策于2017年3月24日实施，案涉合同在此前已经签订并支付了定金和部分购房款，故不属于成都市购房政策的限制范围，罗A、罗B认为彭某属于限购对象，自己具有合同解除权的上诉意见不能成立，本院不予采纳。

另外，案涉合同的名称虽为预约合同，但交易标的、价格等合同主要条款具体明确，具有较强的可履行性，故一审法院认定为本约正确。同时，房地产交易管理部门关于二手房买卖签约备案的规定不属于影响合同效力的禁止性规定，故案涉合同是否签订正式的二手房买卖合同和网签备案不影响其效力。因案涉房屋的所有权已登记在罗A、罗B名下，已具备履行条件，一审判决二人履行协助过户义务正确，本院予以维持。

综上所述，上诉人罗A、罗B的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人罗A、罗B负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾光勇

审判员张卫敏

审判员曹洁

二〇一八年四月二十日

书记员方丽雯