原告朱某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案
朱某系上海市某室房屋产权人之一。朱某与刘某于2009年9月26日签订房屋租赁合同，约定由刘某承租上海市某室房屋，租赁期限自2009年10月1日起至2011年9月30日止，每月租金为人民币4,500元，保证金为人民币4,500元。合同另约定，刘某中途擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向朱某支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣。2010年12月，刘某向朱某表达提前退租的意愿，但未明确退租的具体日期。虽经赖某协调，双方未能就提前退租赔偿金额达成一致。2011年2月28日，朱某与刘某办理了退房手续，刘某交还了房屋钥匙并结清水、电、煤气费用，保证金未予退还。上海市某室房屋现已由他人承租使用。
原告朱某诉称：被告擅自提前退租，构成违约，故要求被告按提前退租天数的租金的一倍支付提前退租违约金人民币31,500元(按每月人民币4,500元的标准计付7个月)，保证金人民币4,500元抵扣违约金，不予返还。
法院审理认为：
朱某与刘某就上海市某室房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。刘某提前解除合同，理应承担违约责任。鉴于租赁合同履行期限已过半，朱某于2011年2月28日从刘某处收回了房屋且未退还保证金，租赁合同约定的违约金数额确实过高且刘某请求法院调整，朱某已将房屋另行出租且未提供违约造成其损失之证据，
依据公平原则，酌情将违约金数额调整为一个月的租金，以保证金4500元抵扣。
