一房四份买卖合同，三次物权变动其效力及物权归属认定

相关当事人：

赵：男方

钱：女方，两人系夫妻

孙：与男方同一公司同事。女性

李：购房人

周：购房人

赵与钱1980年结婚，2007年离婚。离婚时赵付钱300万元，财产分割完毕，无纠纷。2008年5月两个复婚。

赵占某公司90%的股份。

2005年，赵与孙共同在某房产公司第一份签订商品房预售合同，约定两人共同购买卖某室房屋房价52万余元。其中50万元由某公司支付。余款由赵支付。物权第一次变动到赵与孙名下。

某公司确认支付的房款为赵的个人财产与公司无关。

2008年2月，赵与孙签订第二份买卖合同，赵将系争房屋中的二分之一产权转让给孙，转让价格22万元。房屋产权过户孙名下，孙未提供付款凭证。物权第二次变动到孙名下。

2009年12月，孙与李签订第三份买卖合同，就系争房屋订立买卖合同，约定孙将房屋出售给李，价款为60万元，核税按86万元。李取得产权证。但该房屋物业费由孙名义缴纳，以孙的名义出租。物权第三次变动到李名下。

 2010年，钱起诉，要求返还诉争房屋。2011年1月20日法院裁定财产保全。

同年1月11日是，李通过某中介公司与周订立第四份房屋买卖合同，房价款115万元。周全部付清房款，并装修入住，因财产保全未能办理房屋过户手续。

本案经四次房屋买卖交易，三次物权变动。

物权法对负担行为（债权行为）及处分行为（物权行为）的区分，债权合同的效力及物权变动的效力之间并不存必然的联系，两者各自独立，生效的条件互不相同。

订立买卖合同是一种负担行为，不管当事人主观上是否想转移所有权或设定他物权都只发生债权债务的效力，不发生物权变动的效力，因此，债权合同的有效并不以当事人有权处分物权为前提。无权处分仅对物权变动的效力产生效力待定的法律后果，并不对债权合同的效力产生影响。《高院关系商品房买卖的司法解释》：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”所以，无论订立的四份房屋买卖合同均为各方当事人真实的意思表示，于法不悖。均为有效。

根据原告诉请，本案真正的争议售点，在于就系争房屋三次权属变动是否均系无权处分而无效。原告是否有权要求返还房屋？

第一份买卖合同：系争房屋所有权为房地产公司，转让人对系争房屋有处分权，通过有效的买卖行为过户到赵孙名下，不存在无权处分的情形。共有权合法有效，共有权利受法律保护。第一次物权变动合法有效。

原告在赵名下二分之一的产权份额中因夫妻关系享有权利。

关于购房款来源，因某公司出据，认定购房款的请求权主体为某公司。

 第二份合同，赵将名下二分之一权利过户给孙的行为效力：

赵将系争房屋产权过户到孙名下，时值赵与钱离婚时，关健是离婚时对系争房屋共有权益的是否处分？

从离婚协议上看：“其他财产分割完毕，无纠纷、双方无债务。”的表述上，可以认定是一种“打包式”的分割协议。已涵盖系争房屋在内的所有夫妻财产。赵对钱进行了概括性的补偿。对于赵在公司的股权，钱应当是明知的，但没有分割。该权利应认定在“打包”处理，同时考虑一下系争房屋的价值，原告只能是房屋的四分之一份额。购买卖价格为52万元，考虑价格上涨的因素，其价值与离婚协议中所涉金额相差甚远。故无论钱是否知晓系争房屋的相关状况，“打包”行为已在离婚协议中获得了贷币补偿，综上几点因素，可视为双方对系争房屋进行了处分。

系争房屋部分产权由夫妻共有转化为赵的个人财产。赵处分给孙的行为应当有效。第二次物权变动合法有效。

关于第三次物权变动。

由于孙合法取得了全部系争房屋产权。取得了对系争房屋的处分权。孙将房屋过户给李行为有效。同理，李取得房屋产权后，过户给周的行为有效。系有权处分。周未过户的原因是法院财产保全，待财产保全解除后，周可依买卖合同约定，要求李继续履行合同义务，将房屋产权过户自已名下。

由于物权变动有效，法院驳回原告的诉请。