律师观点分析

A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 北京市昌平区人民法院 民事判决书 （2014）昌民初字第00859号 原告（反诉被告）A，女，1944年10月7日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A，女，1970年4月5日出生， 被告（反诉原告）A，女，1958年12月2日出生， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）A的委托代理人B、C，被告（反诉原告）A及委托代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称：2013年4月2日，原、被告通过北京市XX公司的居间服务，签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将坐落于昌平区××镇××院××号楼××单元××号的房屋出售给被告，成交价格为66万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为94万元，同日，双方签订《补充协议》，其中第一条约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计160万元，此价格为原告净得价，不含税，第二条约定：被告于2013年4月1日向原告支付定金5万元，于2013年4月25日前将房款20万元，不包含前期支付定金支付给原告，于2013年5月20日前将房款125万元以资金托管／资金监管的方式支付给原告，于2013年9月20日前将房款10万元以自行支付的方式支付给原告；在2013年6月1日前，原、被告双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，第四条约定：原、被告双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，实际上在××号房屋买卖交易过程中，原、被告双方对该房屋的原有家具、家电、装饰装修及配套设施设备均无进行买卖的意思表示，约定“该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价94万元”，一方面是按照北京市XX公司工作人员提供的合同文本和指导填写，另一方面是被告为了降低房屋过户中己方应负担的税费，合同订立后，被告于2013年4月1日以现金方式支付定金5万元，于2013年4月25日以汇款方式支付第一笔分期款25万元（比补充协议约定的时间提前多支付了5万元），此后至2013年5月20日第二笔分期款应付款期限届满，被告也未依约付款，原告出售302号房产的本意是给其女A筹措购房资金，又因合同中已约定分期付款的第二笔款由与北京市XX公司有密切联系的北京XX公司提供资金托管服务，故原告之女A多次催问上述两公司工作人员关于被告付款的具体时间无果，不得不四处高息借款用来支付己方所购房屋的款项，2013年7月，原告多次与被告协商，被告XX表示由于他人违约造成自己暂无能力支付，何时能够支付亦不能确定具体时间，无奈之下，原告遂委托律师于2013年7月24日发出律师函，告之最后付款期限，考虑到被告无力支付系事出有因，计算时自行减除被告在分期支付时提前多支付的5万元，仅要求被告在指定期限内支付120万元，并特意在律师函中表明原告主张的违约金可以在实际办理过户手续前支付，后被告按律师函中的指定期限于2013年7月27日以汇款方式支付房款125万元，并短信告知原告的委托代理人自己目前身体状况欠佳，双方商定另约时间面谈后续履行事宜，不料随后在原告的追问下，被告否认已付房款中包含违约金，并强调9月20日到期的购房尾款10万元中要扣掉提前支付的5万元，2013年8月23日和2013年9月3日，原告两次约被告协商合同的后续履行事宜，被告先以原告未通知其付款为由不承认己方违约的事实，后又以原告到期不过户为由单方面计算原告的违约金要求互抵，最终双方协商未果，原告认为，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对付款和房屋过户时间的约定有先后顺序，被告违约在先，要求原告办理过户手续前理应按合同约定支付应付款和违约金，故原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告支付自2013年5月21日起至2013年7月26日止的迟延付款违约金53600元；二、判令被告支付房屋买卖合同余款5万元， 被告A辩称：购房款已全额付清，不同意支付剩余房款5万元，原、被告双方都存在违约情形，违约金可以抵销，抵销后可以给付， 反诉原告A诉称：2013年4月2日，反诉原、被告协议一致，约定由反诉原告出资购买反诉被告坐落于北京市昌平区××镇××院××号楼××单元××号的房屋，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，反诉原、被告与北京XX公司签订了《居间服务合同》，2013年7月26日，反诉原告收到反诉被告的律师A发来的《律师函》，要求反诉原告尽快支付购房款，继续履行房屋买卖合同，反诉原告于2013年7月27日向反诉被告的女儿A账户中汇入125万元，《律师函》中承诺“A女士在收款后将积极履行己方后续的合同义务”，按照《补充协议》的约定，反诉被告在收到第二笔购房款后就应当履行后续合同义务，后续合同义务是办理房屋产权过户手续及交付，但截至反诉前，经反诉原告多次主张，反诉被告仍未配合办理房屋产权过户手续，此行为属违约行为，按《补充协议》的约定，反诉原告迟延支付房款，应向反诉被告支付违约金53600元；反诉被告不配合办理房屋产权过户手续，应向反诉原告支付违约金80800元，以上为同种债务，依法可以抵销，抵销后反诉被告应向反诉原告支付违约金27200元，反诉原告无房居住，被迫租房，损失了房屋租金（暂算至2013年11月7日）7850.01元，因反诉被告的违约行为致使反诉原告遭受经济损失1133元，现反诉原告提起反诉，请求：一、判令反诉被告立即履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合反诉原告办理房屋产权过户手续；二、判令反诉被告立即向反诉原告交付房屋；三、判令反诉原、被告依法抵销双方应向对方支付的违约金53600元；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金27200元；五、判令反诉被告向反诉原告支付2013年8月2日至房屋交付之日期间的租金损失，暂算至2013年11月7日为7850.01元；六、判令反诉被告向反诉原告支付经济损失1133元；七、诉讼费由反诉被告承担， 反诉被告A辩称：不同意反诉原告的反诉请求，我方要求继续履行合同，反诉原告在反诉请求中的用词无法操作，我方在发出律师函后多次和反诉原告联系，反诉原告在2013年7月27日打款后，我方就给反诉原告发短信，一直到2013年8月23日第一次会谈、2013年9月3日第二次会谈，都是我方主动跟反诉原告联系，我方一直在等反诉原告身体康复，不存在违约行为，如果我方违约成立的话，依据合同法XX相关规定，如果实际损失大于违约金，反诉原告可以按照实际损失主张，其把违约金和损失并立在一起没有法律依据， 经审理查明：2013年4月2日，经北京XX公司（以下简称链家公司）居间介绍，A与B签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定A将坐落于北京市昌平区××镇××院××号楼××单元××号的房屋出售给B，同日，A（甲方）、B（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，该补充协议第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为160万元，此价格为甲方净得价，不含税，第二条约定：乙方于2013年4月1日向甲方支付定金5万元，于2013年4月25日前将房款20万元（该金额不包含前期支付全部定金）支付给甲方，于2013年5月20日前将房款125万元以资金托管／资金监管的方式支付给甲方，于2013年9月20日前将房款10万元以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方同意，在2013年6月1日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应在2013年6月1日前自行办理物业交割手续，A陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方，第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金， 2013年4月1日，A向B支付购房定金5万元，合同签订后，A于2013年4月25日向B支付购房款25万元，于2013年7月27日向A支付购房款125万元，2013年8月16日，上述房屋买卖合同办理了网签，2013年9月27日，A（甲方）、B（乙方）、链家公司（丙方）与中国光大银行股份有限公司北京分行（C）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定乙方将购房款45000元存入丙方在丁方开立的专用监管账户内，同日，A依约将45000元购房款存入资金监管账户，现A尚未将上述房屋交付给B，亦未办理产权过户手续， 另查，上述房屋系成本价出售住宅，其房屋所有权证（证号为：京房权证昌私字第33315号）上登记的房屋坐落为昌平XX××镇××院××号楼××单元××层（××），填发日期为1999年1月28日， 以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、银行个人业务凭证、网签合同、《存量房客户交易结算资金监管协议书》、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证， 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案中，A与B签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，根据XX约定，A应于2013年5月20日前向B支付购房款125万元，而其迟延至2013年7月27日才履行付款义务，对此，A应承担相应的违约责任，现A要求B支付自2013年5月21日至2013年7月26日期间的迟延付款违约金53600元的诉讼请求，理由正当，本院应予支持，A主张双方曾商定待A出售其房屋后再向B支付购房款，举证不足，本院不予采信，在A履行付款义务后，A应配合B办理涉案房屋的产权过户手续，并应将涉案房屋交付给A，在房屋交付后的当日，A亦应将剩余购房款5000元支付给B，A以B迟延配合办理房屋产权过户手续及迟延交付房屋为由，要求A支付违约金，并赔偿租金等损失的反诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、A于本判决生效后十日内给付B迟延付款违约金人民币五万三千六百元， 二、A继续履行其与B于二○一三年四月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效后十日内配合A办理位于北京市昌平区××镇××院××号楼××单元××号房屋的产权过户手续，并将该房屋交付给A，A于房屋交付后的当日内给付B购房款人民币五千元， 三、驳回A的其他诉讼请求， 四、驳回A的其他反诉请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本诉案件受理费二千三百七十二元，由A负担一千一百零七元（已交纳）；由B负担一千二百六十五元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费一千零二十三元，由A负担九百五十三元（已交纳）；由B负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 审判长A 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一四年二月十二日 书记员D