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开发商欺诈交房,《房屋竣工验收备案表》 被撤销,业主成功退房,获得100多万赔偿

发布者:滕玲玲律师|时间:2017年01月21日|分类:人身损害 |2870人看过

开发商欺诈交房,《房屋竣工验收备案表》被撤销,业主成功退房,获得100多万赔偿

【内容摘要】 

由于房屋预售制度的施行,业主购买的基本都是期房,购买当时房子尚在建造过程中,业主根本看不到房屋的真面目,开发商只需按照《商品房买卖合同》中约定的期限交付房屋即可。然而现实中,由于房屋建筑过程中有很多不可控的因素存在,开发商往往都会逾期交房。为了规避逾期交房带来的风险(包括支付违约金和退房),开发商在房屋尚未达到交付条件的情况下欺诈交房,如水、电、气未达到商品房正常使用条件,或《房屋竣工验收备案表》未领到,或者规划、消防、环保验收未通过,而业主根本不明真相。本案就是开发商违法组织竣工验收、未经规划局验收合格、违法取得《竣工验收备案表》,欺诈交房的案例,本案经过律师的成功代理,经过行政诉讼和民事诉讼,《房屋竣工验收备案表》被撤销,业主成功退房,并获得了100多万的赔偿。

【案情简介】

2014年1月6日,叶某与开发商浙江开化某置业有限公司(以下简称置业公司)签订了《浙江省商品房买卖合同》,约定叶某购买置业公司开发建设的东方广场第18幢单体别墅一套,房屋总价为818万元。买卖合同中约定:置业公司应当于2014年9月30日前,将符合下列条件的商品房交付给买受人叶某使用,1、取得房屋竣工验收备案表,2、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件,3、用水、用电、用气等具备商品房正常使用条件。如逾期交房超过90日的,买受人有权解除合同,予以退房。

2014年12月26日,置业公司通知叶某收房。验房时,叶某发现别墅存在多处漏水、渗水等质量问题,严重影响居住,与置业公司多次协商修复、赔偿问题无果。无奈,叶某不远千里找到滕律师和王律师,在对案情详细分析的基础上,滕律师精湛深厚的房产经验和理论功底打动了叶某,叶某当场就将案件委托给了两位律师。

滕律师接手该案以后,凭借多年的执业经验,果断决定先从审查开发商竣工验收是否合法入手,经过先后多次到住建局、规划局、消防局、环保局等有关部门调查取证,调得了大量的有利证据,为本案的成功代理奠定了坚实的基础。然而,由于置业公司在当地具有很强的实力,最初的调查取证并不顺利,受到了百般阻挠和干涉,有关部门要么以“这个跟你没关系你没有权利调”,要么以“这个属于企业的商业秘密,没有立案受理通知书不能调”,要么以“这个不属于我们管,你去找其他部门”等等诸多借口推脱。但为了维护当事人的合法利益,不辜负当事人的期望,滕律师和王律师始终据理力争、排除万难,不断与有关部门工作人员包括从基层办事人员一层层直至部门负责人沟通、谈判,最终成功地从相关部门调取到全部与本案至关重要的证据。

调取到所有证据后,滕律师和王律师认真研究了证据,在查找了许多案例后,结合法律规定确定了诉讼思路和庭审策略。先提起行政诉讼,状告开化县住建局,要求撤销《房屋竣工验收备案表》,重新组织竣工验收。然后再提起民事诉讼,要求解除《商品房买卖合同》,退还818万购房款,赔偿利息损失150万元。

【律师专业意见】

一、住建局颁发《建设工程竣工验收备案表》的行为,事实不清、证据不足,程序违法,应予撤销。

1、事实不清、证据不足。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的材料包括:法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。又根据《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法(试行)》第十六条 建设工程竣工验收规划确认书是建设工程竣工验收备案的材料之一。置业公司于2015年3月13日才取得规划核实确认书,于2014年12月23日才取得消防验收意见,于2014年12月2日才取得环保验收意见,然而竣工验收备案表却早在2014年11月12日就颁发了,很明显材料不足,证据不充分。

2、程序错误。

建设工程竣工验收备案的正确的法定程序应当是:规划核实确认——组织竣工验收——颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》——房屋登记机构办理房屋所有权初始登记。而结合到本案,置业公司却早在2014年9月就组织了竣工验收,2014年11月12日,置业公司取得置业公司颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》,同意备案,并且在2014年12月31日召开了竣工联合验收会议,开化县规划局于2015年3月13日出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》,即本案的程序是:组织竣工验收——颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》——规划核实确认——房屋登记机构办理房屋所有权初始登记,严重违反法定程序,应属无效,应予撤销;置业公司在履行监督职责时未尽责,应当责令重新组织验收。

二、置业公司交付房屋不符合法律规定及合同约定,叶某有权解除合同。

2014年12月26日,置业公司通知叶某收房时,并不符合上述约定条件,交付无效,具体如下:

1、置业公司于2014年12月26日尚未取得《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》。根据调查显示,置业公司直至2015年3月13日才取得开化县规划局出具的《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》,因此2014年12月26日的交付无效。

2、置业公司于2014年11月12日取得的《房屋建筑工程竣工验收备案表》已被开化县人民法院和衢州市中级人民法院两级法院判决撤销(案号分别为2015衢开商初字第10号和(2016)浙08行终13号),视为自始未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》,因此置业公司交付房屋不符合买卖合同约定的交付条件。

3、置业公司于2014年12月26日通知叶某收房,该房屋存在漏水等严重质量问题,不符合交房条件。

【案件评析】

本案的争议焦点之一:在未取得规划、消防、环保材料的情况下,住建局颁发《房屋竣工验收备案表》的行为是否合法?

庭审中,住建局辩称早在2010年11月25日,开化县人民政府就制定出台了《开化县房地产开发等经营性项目竣工联合验收试行办法》(开政办发[2010]84号),84号文第四条明确规定,申请联合验收的条件是单项工程建筑工程竣工质量验收已通过并备案,这么多年来,开化县全县一直都是按照84号文来操作的,是县政府规定的。

但是,根据国务院颁布的《城乡规划法》第45条、《浙江省城乡规划条例》第44条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条以及《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法》第16条规定,未取得《建设工程规划核实确认书》的建设工程,建设单位不得组织竣工验收,建设主管部门不予竣工备案,房屋登记机构不予办理房屋所有权初始登记。84号文却规定备案、验收在前,规划核实确认在后,完全颠倒了国家及省级规定的程序和要求,严重违反法律、法规、规章等上位法的规定,是不合法的,不应当予以适用。建设工程竣工验收备案的正确的法定程序只能是:规划核实确认——组织竣工验收——颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》——房屋登记机构办理房屋所有权初始登记。

本案的争议焦点之二:叶某是否选择继续履行合同?置业公司交房是否符合合同约定?

庭审中,置业公司提交了验房过程中于2015年4月份形成的两份书面文件,证明叶某以业主身份要求置业公司解决案涉房屋渗水、漏水的维保问题以及向置业公司主张违约金,叶某选择了继续履行合同并根据新的约定于2015年4月30日已实际受领了涉案房屋,放弃行使合同约定解除权等事实。

滕律师认为,1、本案的一个大前提是置业公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件。置业公司于2014年11月12日取得的《竣工验收备案表》已被两级法院判决撤销,视为自做出之日起就没有法律效力。虽然置业公司又于2016年7月15日通过重新复核的方式领取了新的备案表,但也只能证明自复核通过之日起才符合条件。因此,置业公司此前的任何交付行为均不符合合同约定的交付条件,叶某均有权拒收,更有权解除合同。

2、叶某既没有收房、没有交纳各项税费,更没有装修入住,叶某通过上述拒绝收房的实际行为表明不再继续履行合同,意思表示明确具体。

3、就置业公司骗取《竣工验收备案表》的行为,叶某通过向法院提起行政诉讼的方式,要求法院判决撤销开化县住建局颁发的《竣工验收备案表》,明确表明不再继续履行合同。理由很简单,如果叶某要求继续履行合同、愿意收房了,还折腾什么呢?直接把房收了不就完了吗,就是因为叶某想解除合同达到退房的目的,才提起行政诉讼,继而提起今天的民事诉讼,所以说叶某通过提起诉讼的行为也充分表明了不再继续履行合同的意思表示。

4、叶某通过委托律师事务所出具律师函的形式,明确告知置业公司的交付违反合同约定,解除双方之间签订的《商品房买卖合同》,并退还818万购房款及利息。

 

综上,滕律师和王律师凭借自身精湛的专业能力和巧妙的庭审技巧,摆事实、讲道理,最终将置业公司以及住建局的证据和抗辩理由一一进行了有利反驳,说服法官,最后赢得了官司。正因为滕律师和王律师在房产类案件中娴熟的业务操作能力,对法律规定的熟练掌握和运用,对工作的认真和负责,才能够准确抓住对方的漏洞,一击即中,赢得了当事人的认可和满意。

 

 

行政诉讼案号:(2015)衢开商初字第10号(一审)

                               (2016)浙08行终13号(二审)

民事诉讼案号:(2016)浙0824民初1554号

 

 



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