浅议开发商售房欺诈的认定

浙江锦丰律师事务所  滕玲玲、王雷律师

【案情介绍】

2012年2月9日，甲（个人）向乙（开发商）购买由乙开发建设的位于杭州下沙经济开发区某楼盘的商铺一间，当天签订《浙江省商品房买卖合同》一份并支付首付款706018元。合同约定，甲方购买的商铺建筑面积为32.26平方米，套内建筑面积为16.96平方米，应分摊的共有建筑面积为15.3平方米，房屋单价42654元/平方米，总价款为1376018元。同时还约定，乙应当于2013年12月25日将房屋交付给甲。

2014年3月20日，乙向甲发来交房通知书，告知甲可于2014年3月26日至2014年3月28日办理交房手续。甲收到通知后前去验房，发现商铺内有一根大柱子（注：房屋价款并没有因柱子有所减少，乙也从未告知过甲该商铺内有柱子），该柱子长约1.28米，宽约0.62米。为此，甲多次与乙协商要求退房，乙均置之不理，甲遂诉至法院，以欺诈为由要求撤销商品房买卖合同，退回已支付购房款。

【法律分析】

1.开发商构成欺诈

根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中的柱子是作为承重柱存在的，也有其存在的合理性，透过所有证据可以看出，该楼盘整个一楼的所有商铺中的柱子，只有甲的商铺里的柱子是最大的，且处于商铺中间，严重影响商铺的使用，对此乙只向甲介绍了该商铺的地段优势，而故意隐瞒有柱子的真实情况，最终促使甲做出错误的意思表示，因此可以认定乙构成欺诈。

2.甲有权请求法院撤销商品房买卖合同，撤消后乙须立即返还甲已支付的购房款并承担利息损失

《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。乙采取欺诈手段促使甲在违背自身真实意愿的情况下订立商品房买卖合同，造成甲以不合理的高价购买了该商铺，严重损害了甲的合法权益。所以，甲有权请求法院撤销双方签订的《浙江省商品房买卖合同》。又《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。甲于2012年2月9日即已支付首付款706018元，因乙的过错合同被撤销后，乙当立即返还已付购房款及承担在此期间的首付款利息损失。

【欺诈认定】

1.商品房销售欺诈行为的定义

从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使受意人陷入误解，违背真实意思而做出意思表示。欺诈的构成要件包括：一是要有欺诈的故意（主观要件）；二是要有欺诈的行为（客观要件）；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而为意思表示。三者需同时具备才可。具体到商品房销售欺诈，是指开发商故意告知买受人虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的违法行为。[1]

2.现实中开发商销售欺诈的表现形式

商品房销售欺诈主要存在于预售阶段，而现在商品房预售模式的盛行，买受人购买的都是期房。在期房买卖过程中，买受人买房时所获取的信息很少，大多都只能通过通过开发商的宣传、介绍来选择，并且开发商都处于强势地位，所以很容易因为信息不对称受到开发商的欺骗，损害自身利益。实践中，销售欺诈形式可以概括为两种即作为（积极的欺诈行为）与不作为（消极的欺诈行为）两种方式，具体可以分为如下几种：

（1）虚假广告宣传

商品房宣传广告是开发商或者其代理商制作的、向不特定的人发送的记载关于预售商品房的图片和文字信息的一系列宣传材料，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告，售楼书及各种宣传资料等等。很多买受人都是通过广告知道、了解相关楼盘的情况，也会因为看到广告上宣传某楼盘的优势从而购买该楼盘。因此，广告和其他相关资料对潜在的消费者是否购买房屋起至关重要的作用，消费者很可能因相信广告而签订合同。又因为我国商品房市场管理不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，开发商为获取最大利润，往往做出一些虚假、夸大的不实宣传，导致纠纷的发生。开发商在广告宣传中利用种种诱人的条件吸引购房者。而实际交房时，与广告中承诺的地理位置、房屋质量、配套设施、装修标准、物业管理等内容却明显不同。

（2）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假预售许可证。

《城市商品房预售管理办法》第 9 条规定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。”实践中，有些开发商因为资金等原因，会采取无证销售的方式，该种情况下给期房买受人带来的风险则是开发商可能卷款逃走或被房地产管理部门查处，责令停止预售，从而导致楼盘烂尾，或逾期交房，甚至导致买受人无法办理产权证，使买受人的巨额资金投入得不到保证。[2]

（3）一房多卖、隐瞒预售房屋已抵押事实

房产形势利好的情况下，开发商又利益驱使，会将一套房子卖给多个人，隐瞒房子已经预售的事实，或者隐瞒预售房屋已进行银行抵押的事实，从而套取现金，或有可能跑路，使买受人房财两空，遭受严重损失。

3.开发商房屋销售欺诈的认定

对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。

根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。正如上述欺诈的构成要件一样，商品房销售欺诈的构成在商品房买卖中，构成欺诈也应具备以下要件：一是出卖人有欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。[3]

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述两条规定的情形当然属于欺诈行为，有些人也认为开发商欺诈就限于该范围，但事实上开发商的所作所为中构成欺诈的远不止这些。按照该解释的规定，这类应当是属于受欺诈而根本达不到合同目的或者对买受人取得房屋存在重大风险的情况，也正是为什么这些情况可以适用惩罚性赔偿的原因。笔者认为，只要购房当中开发商隐瞒了与房屋有关的真实情况，对买受人订立合同产生重大影响或者影响到房子的实质性使用，开发商隐瞒事实真相或者告知虚假情况的就应当构成欺诈，而不论是否在司法解释规定范围。开发商当为其有违诚信信用原则承担责任，究竟如何承担应就具体案件具体分析。

如此，则有利于保护买受人这一弱势群体的合法权益，也有利于有效制裁和遏制欺诈，更有利于房地产市场的良好发展。

综上，开发商在销售过程中，故意告知买受人虚假情况或者隐瞒事实真相，诱使买受人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由于期房建造中对买受人来说具有诸多不确定因素，作为买受人，为避免上当受骗，应尽到合理、谨慎的注意义务，尽可能获取更多的有关开发商及其楼盘的相应信息。

（作者：滕玲玲、王雷/单位：浙江锦丰律师事务所5）