——北京盈科（杭州）律师事务所滕玲玲律师专业解读

【案情简介】

近日，有创业者向滕玲玲律师咨询：自己租赁商铺用于体育休闲娱乐经营，租赁合同明确约定：“以房屋交付日现状交付”。交房后，承租人按正常流程委托设计单位依据竣工图纸开展装修设计，图纸完成后却意外发现房屋现场多处与竣工图、消防图纸不符，导致前期设计全部作废、必须返工。后续为办理消防验收，承租人多次向物业、开发商、档案馆及出租人索要真实图纸，最终由开发商重新出具竣工图纸，才勉强通过消防验收。

前后折腾近6个月，工期延误、成本增加、无法开业，承租人损失惨重。承租人认为：出租人交付的房屋不符合标准，构成违约，应减免租金、赔偿损失；出租人则主张：合同没约定要交竣工图，自己已配合调取图纸，没有责任。

双方争执不下：“现状交付”真的能免除出租人全部责任吗？图纸不符导致的延误，到底该由谁买单？

【法律分析】

盈科浙江区域房地产专委会主任、北京盈科（杭州）律师事务所工程建设法律事务部副主任滕玲玲律师结合《民法典》及司法实践，对此类纠纷作出权威解析：

一、先厘清一个关键：交付竣工图，是不是出租人的法定义务？

滕玲玲律师明确：在房屋租赁合同中，交付竣工图并非出租人的法定义务，也不是默认的合同主义务。

1. 法律层面

《民法典》第708条规定，出租人的核心义务是按约定交付适租房屋、保持房屋符合约定用途，法律从未将“提供竣工图、消防图”列为出租人必须履行的法定交付内容。

2. 合同层面

遵循“约定优先”原则：只有租赁合同明确写明出租人需交付竣工图、消防图等资料时，交付图纸才构成合同义务；无约定则出租人无主动交付义务，仅基于诚信原则负有协助调取的附随义务。

3. 实务裁判口径

法院普遍认定：出租人只要配合承租人向开发商、物业、档案馆调取图纸，即视为已履行附随义务，不构成违约。

二、“现状交付”≠出租人可以“免责到底”，边界在哪里？

滕玲玲律师提醒：“现状交付”不是“免责金牌”，出租人仍受三条底线约束：

1. 必须保证房屋合法、验收合格、不存在影响安全及使用的重大瑕疵；

2. 不得隐瞒房屋结构、消防等重大问题；

3. 对承租人合理的图纸调取请求，应积极配合，不得推诿、拖延。

结合本案：

? 房屋现场与图纸不符，根源是开发商建设、设计瑕疵，属于工程质量问题，主责在开发商；

? 出租人是从开发商处购买的新房，未使用、未改造，对图纸不符不知情、无过错；

? 出租人已多次配合承租人索要图纸，已尽附随协助义务。

因此，出租人不构成违约，无需承担工期延误、设计返工的主要责任。

三、承租人的误区：为什么不能把所有损失都算在出租人头上？

滕玲玲律师指出，承租人在本案中也负有合理注意与减损义务：

1. 租赁房屋用于经营、需消防验收，承租人签约时应尽到审慎核查义务，提前核实图纸、现场状况；

2. 发现图纸不符后，未及时采取现场测绘、第三方复核等替代方案，导致损失扩大；

3. 消防验收是使用人（承租人）的法定义务，出租人仅负协助义务，不保证验收结果。

依据《民法典》第591条，承租人未采取合理措施减少损失的，扩大的损失部分自行承担。

四、责任最终如何划分？（法院最常用裁判规则）

1. 图纸与现场不符：系开发商建设过错，开发商承担主要责任；

2. 出租人：已尽协助调取义务→无过错、不担责；

3. 承租人：未尽审慎核查义务、未及时减损→自行承担相应损失；

4. 只有出租人拒不配合、恶意隐瞒时，才需承担一定的次要责任。

【律师提示】

滕玲玲律师结合多年房地产与工程纠纷办案经验，给所有租房创业的朋友3条关键提醒：

1. 签约必查“三证一图”

租赁商铺用于经营，务必提前查看：竣工验收备案、消防备案、房产证，以及完整竣工图、消防图，并拍照留存，避免后期“无图可用、返工误工”。

2. 把“图纸交付、协助义务”写进合同

不要轻信口头承诺，在合同中明确：出租人应于交房时提供真实竣工图、消防图；延误提供导致损失的，出租人承担违约责任、减免租金。

3. 遇问题先固定证据、及时减损

发现现场与图纸不符，第一时间：拍照录像、发函催告出租人配合调取图纸、委托第三方测绘，避免损失扩大，同时为后续维权保留关键证据。

滕玲玲律师特别强调：商业租赁风险高，专业事要找专业人。一份完善的合同、一次专业的前期尽调，能帮你避开90%的后期纠纷，远比出事后打官司更省钱、省心。

【法条链接】

1. 《中华人民共和国民法典》第591条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

2. 《中华人民共和国民法典》第708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

3. 《中华人民共和国消防法》第15条：公众聚集场所投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。

作 者 简 介

滕 玲 玲

盈科浙江区域房地产专委会  主任

盈科杭州律所工程建设法律部  副主任

浙江大学企业家校友会建筑分会 副秘书长

浙江大学企业家校友会班长会 轮值主席

延边大学杭州校友会  副会长

杭州市律师协会房地产专委会 委员

杭州市中级人民法院 律师调解员

执 业 范 围

◆从业近20年，专注于【房地产与公司法】领域疑难复杂案件的办理，多次荣获盈科“优秀房地产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”、“优秀共产党员”等荣誉称号。

◆房地产领域：房产开发、大型商业租赁、建设工程、房产交易、土地纠纷、拆迁安置、继承析产、离婚分房等。

◆公司法领域：公司设立、股权架构、合同管理、合规审查、劳动用工、投融资等公司经营全流程法律支持。