王某(女)与李某(男)于2010年5月8日举行结婚典礼，于2012年10月10日登记结婚。李某曾于2010年4月21日购买房屋一套，李某作为买受人签约，房屋价款20万元全部由王某提供。该房购买后一直由李某与王某居住，但产权依然登记在原权利人张某名下。2014年1月10日，李某因病去世。李某的母亲李大某、李某与前妻婚生女李小某向法院起诉要求分割房屋，法院审理后认为该房屋应认定为系李某的婚前个人财产，该20万元为李某对王某所负的债务，故王某、李大某、李小某三人应对该继承房屋份额均分。
一方出资另一方签订合同的婚前
购置房产如何继承
裁判要旨
根据物权法规定，不动产所有权的取得依据是登记，未经登记不发生不动产物权变动的效果，但不因此影响合同效力。再婚夫妻婚前一方给付房款，另一方签订房屋买卖合同，该房屋可认定为订立合同方的当事人的财产。签订合同一方当事人死亡，其母亲、子女请求分割房产的，未办理登记的不动产，其财产性权利可予继承，另一方给付的房款可按被继承人对其负担的债务处理，继承人应在继承遗产的范围内清偿被继承人的债务。债务清偿后，继承人对存有的遗产进行分割，且分割时应按照遗产的实际价值而非购买时或被继承人死亡时的价值，这符合民法的公平原则，同时有利于维护家庭和谐、社会稳定。
案情
原告：李大某、李小某
被告：王某
王某与李某于2010年5月8日举行结婚典礼，于2012年10月10日登记结婚。李某曾于2010年4月21日与张某签订房屋买卖合同购买A房屋(系单位集资房屋，未办理产权登记)一套，约定房屋价款为20万元。2010年4月20日王某向李某银行卡内汇入20万元，李某于当日将上述20万元汇入张某账户。该房屋购买后一直由王某与李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，该房屋由王某居住。该房屋经鉴定现价为38万元。李某去世之后，李某母亲李大某、李某与前妻婚生女李小某向王某要求分割房产，王某拒绝，二人遂起诉至法院，要求继承该房屋2/3 的份额。
审判
河南省滑县人民法院依照继承法第九条、第十条、第三十三条，民事诉讼法第六十四条之规定，判决A房屋归王某所有，由王某在判决生效后给付李大某、李小某房款12万元。
判决后，双方均对该判决不服，提起上诉。经河南省安阳市中级人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。
评析
这是一起典型的继承案件。本案中的关键问题在于涉案的A房屋是否属于李某的遗产?是否属于李某婚前的个人财产?李小某、李大某、王某继承A房屋的份额是多少?
一、夫妻一方出资、另一方签订合同的房产归属
物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确立基于法律行为不动产物权变动的区分原则，即未经登记不发生不动产物权变动的效果，但不因此影响合同的效力。本案中，虽然是王某向李某银行卡内汇入20万元用于购置A房屋，但该房屋买卖合同书系李某生前与张某签订，该合同系双方真实意思表示，虽涉案房屋属于单位集资房屋，但李某与张某均系同一单位内部职工，故该合同并未违反法律强制性规定，系合法有效合同，因此，该房屋应认定为李某的婚前个人财产。
本案中李某与张某签订书面的房屋买卖合同，该房屋未能办理房屋登记，那么能否作为李某的遗产处理?物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据上述规定，不动产所有权的取得依据是登记。依据物权法规定，涉案房屋因未办理登记，死者李某没有取得房屋所有权而不能将其作为遗产处理，但遗产包括被继承人死亡时遗留的个人合法财产和财产权利，被继承人李某虽未取得房屋的所有权，但享有处分权以外的其他所有权权能，即涉案房屋的占有、使用、收益的财产权利，可作为遗产继承。本案系家庭财产继承纠纷，并不涉及对涉案房屋的出卖、互易、出资等处分行为，被继承人的父母、配偶、子女可依法继承涉案房屋处分权之外的其他权能。且该房屋系单位集资房屋，在房屋具备办理登记条件时单位负有为员工办理房屋登记的义务。最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》第三条的规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，该债权为财产性权利，可予继承。”
二、王某给付房款的性质认定
最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，涉案房屋系李某生前个人财产，属于李某的遗产，继承开始后，没有遗嘱或者遗赠扶养协议的，遗产按照法定继承办理，即由第一顺序继承人继承。第一顺序继承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一顺序继承人，有权继承被继承人的遗产。处理涉案房屋的继承时，需考虑王某向李某汇款20万元的性质问题。参照《婚姻法解释(三)》第10条，该20万元可视为王某对李某的借款，即王某对李某享有这20万元的债权。根据继承法之规定，继承遗产系概括继承，既包含财产也包含债务，继承人继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，清偿税款和债务后，对剩余财产进行分割。
三、非基于法律行为的物权变动
根据继承法的规定，配偶、父母、子女同为第一顺序继承人，继承遗产的份额，一般应当均等。本案中原、被告均系第一顺序继承人，李某之母虽年事已高，但有子女，且有退休金，不属于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人;李小某与王某分别系李某之女和妻，均与李某生前共同居住，且李小某已成年。考虑双方具体情况，对其三人均分遗产为宜。该涉案房屋总价值为38万，则三人可分得的遗产数额人均为6万元。鉴于该房屋一直由王某居住，且王某可共得房款总额为26万元，该房屋可判令由王某所有，王某分别给付李小某、李大某人民币6万元。
物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于物权法适用若干问题的解释(一)》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据继承法第十条、第十三条的规定，同一顺序法定继承人继承遗产的份额，一般应当均等。即本案中继承开始后、遗产分割前，原告作为被继承人的母亲和女儿，被告作为被继承人的配偶，对涉案房屋A享有的财产权利处于共同共有状态，法院依法对该不动产作出分割的判决生效后，王某即取得涉案房屋A的物权。