买房是一件非常谨慎小心的事情，想买房的人不会轻易买，也不会轻易退。要是在万般无奈，签了购房合同后能不能退房?买房人又会有什么损失呢?
签了购房合同，能不能退房不能一概而论。主要还分不同的阶段和情形：
第一：交了定金
商品房五证齐全，买房人在开盘后选好房源，会和开发商签订定房协议以及交定金。定房协议中会对所交的钱说明性质，同时也会开收据。
如果在这之后、签订购房协议之前，买房人和开发商就《商品房买卖合同》内容没有达成一致协议的，导致合同没有签成的，买房人可以退房。
至于退不退定金，还要看开发商是否存在违约、过错的情形。如果开发商没有过错和违约，定金不退。倘若开发商存在违约的，应当双倍返还定金。
具体买房退定金的问题，可以参看六六之前推送的文章《房子不想买了定金能退吗?快来看看这几种定金处理情形》
另外，如果双方在定房协议中，对“定金”退回做了补充条款说明的，可依据协议的约定来主张退还定金。
第二：已签订购房合同
已经签订购房合同，房管局也备过案，但是房子还没有交付，房产证还没有办下来，这个时候买房人想退房，可以先找开发商协商。
如果双方能够协商一致退房的，签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外，还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。
如果双方不能协商一致，并且买房人执意要退房的，可以正式书面通知开发商要求解除合同，通知到对方，合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。
合同解除后，双方还需要到房管局注销备案。
但是要特别注意，因买房人的原因执意退房的，是要承担违约责任的。一般购房合同都会约定好违约责任条款，买房人依照合同约定承担违约责任。
第三;入住
入住意味着已经交房，但房产证未办理的情况下，购房者要求退房，和第二种情况类似，但也有所不同。
因为交房时，购房者可能已经缴纳了税费、物业费，有的甚至已经装修了一部分。所以，退房协议还要涉及到这部分费用问题。已经入住的，协议中还要规定搬离时间。如若商议未果，可以提出仲裁。另外，购房者还应和物业公司解除已经签订的物业管理合同。
第四：房产证办下来了
房产证办下来了，意味着房屋的所有权发生了转移，再退房，很难实现。
而且，如果开发商先为买房人垫了款，房产证下来之后，买房人拒绝付款或因为其他原因无法付款的，开发商有权有权买房人退房并承担违约责任。
北京市京师律师事务所朱常栋律师
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