【摘要】
虽然拆迁安置房屋的产权证尚未办理下来，但是鉴于购房合同已经签订，买卖双方权利义务确定，故被继承人基于购房合同享有的权利义务可以由继承人承受，待房屋具备办理房屋产权证条件时，出卖方应当向继承人履行办理房屋过户手续的义务。
【案例】
赵某、宋甲、宋乙、宋丙、宋丁、严某向法院诉称，被继承人宋某与赵某系夫妻关系，二人共生育子女五人：宋甲、宋乙、宋丙、宋丁、宋戊。严某系宋甲之子。2006年11月宋某去世。宋某生前承租位于北京市东城区（原崇文区）西打磨厂街X号公房两间，另附属违章建筑两间，该承租房屋地址共有户口三人，分别是宋某、赵某、严某。宋戊与宋X（宋戊之女）二人独立分户亦落户于同一地址。
2011年1月，宋某承租的公房拆迁，宋丁代表已故的宋某与崇文区房屋土地经营管理中心签署《搬迁居民定向安置协议书（公产）》，根据该协议书核定的承租面积和在册人口，共获得拆迁安置房屋两套：即北京市朝阳区弘善家园X两居室一套和北京市朝阳区弘善家园XX两居室一套。宋丁代表宋某与北京正阳恒瑞置业公司签订了上述两套房屋的购房合同。被安置人根据合同支付了购房款。宋戊及其女宋X作为有户无房户，经申请获得位于北京市朝阳区弘善家园XXX号一居室定向安置房屋一套，现已入住。因宋某去世，北京正阳恒瑞置业公司要求宋某的法定继承人对上述房屋产权进行明确才能办理入住手续。根据宋某的遗愿，赵某与严某一致同意北京市朝阳区弘善家园XX两居室一套归赵某所有；北京市朝阳区弘善家园X两居室一套归严某所有。现因各继承人之间无法达成一致协议，故诉至法院要求：1、确认XX房屋归赵某所有；2、确认X房屋归严某所有；3、确认赵某、宋甲、宋乙、宋丙、宋丁、宋戊对XX房屋各享有六分之一的所有权份额。
宋戊辩称，我方不同意六原告的诉讼请求。被拆迁房屋在拆迁之前一直是由赵某和我们一家三口居住，被拆迁房屋在宋某去世后至拆迁前已由我实际管理使用，房租和水电费均由我交纳。拆迁过程中安置的一居室是针对我自建房屋的安置，与本案并无关联性。本案诉争房屋现尚未办理产权证，应待房屋产权证办理完毕后再进行权属分割。
法院经审理认为，位于北京市东城区西打磨厂X号房屋系宋某与赵某婚姻存续期间承租的公房，故应属于夫妻共同承租。2011年，拆迁安置取得的定向安置房屋两套是在考虑原有房屋面积、承租人、在册人口数量及居住情况等因素基础上确定，上述两套房屋所属的相关权利应归宋某、赵某、严某三人共同享有。宋戊已单独分户，且根据拆迁安置政策另行安置一居室房屋一套，其主张作为上述两套安置房屋的所有权益缺乏依据，本院不予采信。因上述两套安置房屋现尚未实际交付，且未办理产权证书，故法院仅能就其居住使用及基于安置合同、购房合同所享有的权益予以分割，对于房屋所有权无法进行处理。
宋某已于拆迁安置前去世，且未留有遗嘱，故宋某在拆迁安置房屋中应当享有的权益应由其法定继承人予以继承。因赵某明确表示将其在弘善家园XX房屋中享有的份额平均赠与宋甲、宋乙、宋丙、宋丁、宋戊，该意思表示系赵某自愿作出，本院对此不持异议。关于XX房屋的具体分割份额，考虑购房之初，宋戊出资垫付房款的事实，本院认为宋戊对于XX房屋的取得具有特殊的贡献，其理应在XX房屋分割份额中予以照顾，故本院综合三方面因素即继承、受赠与、出资贡献，综合确认宋戊享有XX房屋40%份额，剩余四人，均等分享剩余60%份额。同时，考虑赵某现无居住条件，且年纪较大缺乏必要的生活来源，应当确保赵某的居住生活作为XX房屋权属分割的前提，故本院确认XX房屋交付后，先行由赵某个人独自居住使用（产权可先行按照份额登记在宋甲、宋乙、宋丙、宋丁、宋戊名下），赵某百年之后，再由各继承人按照份额分享相关权益。
关于X房屋，因除宋戊之外的所有当事人均认可该房屋应由严某独享，考虑宋丁代严某垫付出资及宋戊及其女已分得拆迁对价的事实，有理由相信所有当事人对严某独享X房屋曾达成一致意见，故确认由严某独自享有X房屋的相关权益。
判决如下：
一、2011年1月29日宋丁代表宋某签署的《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（公产）》和2011年1月29日宋丁代表宋某签署的《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同）》中所涉及的关于北京市朝阳区弘善家园X房屋的相关权利义务由原告严某享有，上述房屋交付后由原告严某居住使用；
二、2011年1月29日宋丁代表宋某签署的《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（公产）》中所涉及的关于北京市朝阳区弘善家园XX房屋的相关权利义务由原告宋甲、宋乙、宋丙、宋丁和被告宋戊共同享有，原告宋甲、宋乙、宋丙、宋丁各享有上述房屋百分之十五的权利义务，被告宋戊享有上述房屋百分之四十的权利义务；
三、2011年1月29日宋丁代表宋某签署的《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（公产）》中所涉及的关于北京市朝阳区弘善家园XX房屋交付后由原告赵某独自居住使用；
四、驳回原告赵某、宋甲、宋乙、宋丙、宋丁的其他诉讼请求。
北京市京师律师事务所朱常栋律师
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