程XX与王XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

民事判决书

（2019）新28民终1169号

上诉人（原审被告、反诉原告）：程XX，女，1970年3月14日出生，汉族，安徽省颖上县人，农民，住新疆维吾尔自治区尉犁县。

委托诉讼代理人：陈XX，新XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王XX，男，1965年l2月29日出生，汉族，河南省郸城县人，住新疆维吾尔自治区尉犁县。

委托诉讼代理人：王XX，男，1984年10月6日出生，汉族，河南省郸城县人，个体，住尉犁县。

委托诉讼代理人：王XX，乌鲁木齐平正法律服务所法律工作者。

上诉人程XX因与被上诉人王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院（2019）新2823民初39号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程XX及其委托诉讼代理人陈XX，被上诉人王XX的委托诉讼代理人王XX、王XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

程XX上诉请求：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判并改判，撤销原判第三项。2013年12月24日，上诉人从原房屋所有人张X手中购买该房屋所有权，被上诉人王XX听说后请求将此房屋转让于被上诉人，双方约定房屋价格12万元，被告于一星期内给钱，被上诉人将房屋钥匙拿走并对房屋占有使用长达四年多，但房屋转让费分文不偿付，经多次催要，被上诉人一直无故推诿。经诉讼2018年2月经尉犁县法院执行局强制执行，才收回了房屋。被上诉人占用房屋46个月，却只支付29个月的房屋使用费。请求二审法院撤销原判，维护上诉人的合法权益。

被上诉人王XX辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。双方是房屋买卖合同关系，房屋具体使用期限达到何种条件，原审已经判决清楚，被上诉人装修和整修长达一年才入住。根据谁主张谁举证的原则，上诉人对自己的反诉请求应当举证证明。

王XX向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋装修款66631元。2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告要求被告支付房屋装修款66631元变更为35736元。事实与理由：2014年春节期间被告程XX说：“其有一套房子想卖”，原告说：“想给儿子买但现在没有钱”，被告程XX说：“什么时间给钱都行”。2014年7月11日双方口头约定：被告将尉犁县10号小区5号楼2单XX以12万元转让给原告。2014年7月11日原告拿上钥匙开始装修，并将被告以前欠的物业费856.75元付清。2015年10月原告儿子、儿媳入住在装修好的房子里。2017年1月双方为房子价格和付款时间发生争议。2017年8月7日，被告程XX起诉法院，原告因外出干活未到庭，法院作出（2017）新2823民初923号民事判决书。2018年2月28日原告从10号小区5号楼2单XX搬出，将房子还给了被告程XX。被告程XX收回房子，应退还王XX对10号小区5号楼2单XX房子的装修费用和投资费用。后原告多次找被告追要房屋装修款，被告以种种理由拒付，无奈，诉至法院。

程XX向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告立即偿付四年两个月房屋使用费（参照同地段同类房租）50400元；2、本案反诉费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告要求反诉被告立即偿付四年两个月房屋使用费50400元变更为34570.79元。事实与理由：2013年12月24日反诉原告从原房屋所有人张X手中购买了尉犁县10号小区5号楼2单XX的房屋所有权，反诉被告听说后请求反诉原告将此房屋转让于反诉被告，双方约定；房屋价格12万元，反诉被告于7日内给钱。后反诉被告将房屋钥匙拿走并对房屋占有使用，但却分文未偿付房屋转让款。2017年8月经法院判决后直到2018年3月初才退还房屋，实际占有房屋长达4年2个月之久。反诉被告应当支付占用期间的损失费用（参照同地段、同类房屋租金计算）。请求法院依法裁判。

一审法院认定事实：2014年1月中旬原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）程XX口头达成《房屋买卖合同》。双方约定：程XX将其所有的的位××县房（毛坯房）一套转让给王XX，转让价款为12万元。庭审中双方当事人对王XX取得该楼房钥匙的时间是2014年5月达成一致意见；对该楼房的装修价值和使用费未能达成一致意见，王XX、程XX为各自的诉求成立，分别对该楼房的装修价值和使用费申请进行评估，本院于2019年1月23日委托巴州XX事务所有限责任公司分别对该楼房的装修价值和使用费进行评估，评估结论：该楼房装饰装修价值为35736元；该楼房从2014年5月至2018年2月占用期间的使用费用34570.79元。双方当事人对这两份价格评估报告均未提出异议。王XX支付楼房装修价值评估费1500元；程XX支付楼房占用期间的使用费评估费1500元。

另查明，因王XX未履行支付该楼房转让价款12万元的义务，2017年8月7日程XX以此为由要求解除与王XX达成的《房屋买卖合同》并向本院提起诉讼。2017年9月6日本院依法作出（2017）新2823民初923号民事判决书，判决解除王XX与程XX之间达成的口头形式的《房屋买卖合同》并责令王XX在判决生效之日起十日将楼房返还给程XX。该判决生效后，2018年2月底王XX将该楼房返还给程XX。

一审法院认为，双方当事人达成的《房屋买卖合同》虽然解除，但在解除前王XX将毛坯楼房进行装修达到适合居住的环境，并为此支付了装修款，《房屋买卖合同》解除后，王XX将已装修好适合居住的楼房返还给程XX，程XX予以接收并在本案中提出反诉，要求王XX支付占用楼房期间的使用费，众所周知，同一地段、同一时期装修房比毛坯房的使用费高，且评估机构也是在本案楼房已经装修好的基础上对使用费进行的评估，故程XX作为受益方应当向王XX支付本案楼房装修款35736元，对原告王XX的诉讼请求本院予以支持。本案的《房屋买卖合同》因王XX未支付房屋转让款而解除，楼房属不动产，在王XX与程XX对该楼房未办理过户手续的情况下，王XX对该楼房只有使用权无所有权，程XX对该楼房享有收益权，故王XX应向程XX支付2015年10月至2018年2月楼房使用费21794.66元（评估机构评估自2014年5月至2018年2月的楼房使用费共计34570.79元，每月平均使用费为34570.79元÷46个月=751.54元，2015年10月至2018年2月共计29个月，29个月×751.54元=21794.66元），对程XX要求装修期间的使用费，不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：

一、被告程XX于本判决生效后三日内支付原告王XX房屋装修款35736元。

二、反诉被告王XX于本判决生效后三日内支付原告程XX房屋使用费21794.66元。

三、上述一、二、项折抵后，被告程XX于本判决生效后三日内支付原告王XX房屋装修款13941.34元。

四、驳回反诉原告程XX的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与原审相同。

本院认为，因被上诉人王XX未履行支付该楼房转让价款12万元，上诉人程XX要求解除与王XX达成的《房屋买卖合同》并提起诉讼。经尉犁县人民法院审理并作出（2017）新2823民初923号民事判决，判决解除王XX与程XX之间达成的口头形式的《房屋买卖合同》并责令王XX在判决生效之日起十日内将楼房返还给程XX。该判决生效后，2018年2月底王XX将该楼房返还给程XX。王XX将该楼房进行装修并居住，并为此支付了装修款，《房屋买卖合同》解除后，被上诉人王XX将已装修好并已居住的楼房返还给程XX，并要求上诉人支付房屋装修费用，程XX亦提出反诉，要求王XX支付占用楼房期间的使用费，故程XX作为受益方应当向王XX支付本案楼房装修款35736元。本案的《房屋买卖合同》因王XX未支付房屋转让款而解除，被上诉王XX应向程XX支付该楼房自交付时起至返还之日的楼房使用费共计34570.79元，原审法院扣除被上诉人王XX装修房屋至入住时的使用费，认定事实错误。应予纠正。

综上所述，上诉人程XX的上诉请求成立，应当予以支持；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院（2019）新2823民初39号民事判决第一项，即：被告程XX于本判决生效后三日内支付原告王XX房屋装修款35736元。

二、撤销新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院（2019）新2823民初39号民事判决第二项，即：反诉被告王XX于本判决生效后三日内支付原告程XX房屋使用费21794.66元。

三、撤销新疆维吾尔自治区尉犁县人民法院（2019）新2823民初39号民事判决第三项，第四项，即上述一、二项折抵后，被告程XX于本判决生效后三日内支付原告王XX房屋装修款13941.34元。驳回反诉原告程XX的其他诉讼请求。

四、被上诉人王XX于本判决生效后三日内支付上诉人程XX房屋使用费34570.79元。

五、上述一、四项折抵后，上诉人程XX于本判决生效后三日内支付被上诉人王XX房屋装修款1165.21元。

一审案件本诉案件受理费1466元，减半收取733元，由王XX负担338元，程XX负担395元；鉴定费1500元，由程XX负担。反诉案件受理费1060元，减半收取530元，由程XX负担302元，王XX负担228元；鉴定费1500元，由王XX负担。二审案件受理费148.53元，由被上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审判长 李　　　　杰

审判员 马　 建　 忠

审判员 阿XX格日力

二〇一九年九月五日

书记员 徐XX