一、确立了平等保护物权的基本原则。

《民法典》物权编第207条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

民法典的这一规定同《物权法》第4条规定相比，在保护前面增加了“平等”二字。具有重大的历史意义，体现了《民法典》的核心价值。

二、确认和完善了不动产登记制度。

不动产登记制度是《物权法》确立的重大公示公信制度。

1、2007年《物权法》规定我国实行的是不动产分别在不同部门登记的制度。

在2007年《物权法》颁布时，我国实行的是不动产分别在不同的部门登记制度，土地、房屋、森林林木、海域等由不同的部门依照不同的法律进行登记。《物权法》遵循国际惯例，第一次从法律上确立了不动产统一登记制度，规定：国家实行不动产统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

2、2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》规定我国实行不动产统一登记制度。

2014年《不动产登记暂行条例》规定：对土地、房屋、森林林木、土地承包经营权、海域使用权等实行统一登记。

3、《民法典》物权编对不动产统一登记制度进行了确认和完善。

《民法典》物权编对不动产统一登记制度进行了确认，并针对《物权法》实施中存在的突出问题，对相关条款进行了完善：

（1）统一登记机构。

《民法典》物权编把所有涉及不动产登记的主体全部修改为“由登记机构进行登记”，如《民法典》物权编第333条把《物权法》第127条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”修改为“登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”，从立法上保证了不动产登记机构的统一。

（2）增加了利害关系人在不动产登记资料查询复制中的义务。

按照《物权法》第18条的规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。但是，《物权法》并没有对利害关系人在查询、复制不动产登记资料中的义务作出规定。为防止和避免利害关系人不当使用、泄露权利人不动产登记资料的现象，《民法典》物权编第219条增加了关于利害关系人在不动产登记资料查询复制中的义务的规定：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。这一修改体现了权利义务一致的法律要求，在保障权利人、利害关系人查询复制不动产登记资料的同时，增设了权利人、利害关系人的相关义务，有利于保护权利人的隐私，防止不动产登记资料被不当利用。

三、完善了不动产征收征用制度。

不动产征收征用制度是宪法确立的重要制度。《民法典》物权编从所有权丧失的角度对不动产征收征用制度进行了规范。同《物权法》的规定相比，民法典做了以下4个方面的修改和完善：

1、将征收补偿费的支付由“依法足额支付”修改为“依法及时足额支付”。这一修改体现了《民法典》第117条所规定的“公平、合理”的征收补偿原则，保障被征收人及时得到补偿费。

2、将征收补偿的范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”修改为“土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”。这一修改将农村村民住宅补偿从地上附着物补偿中独立出来，特别强调了对被征收人住宅的保障。这两处修改，与2019年修正的《土地管理法》第48条保持一致。

3、将《物权法》中的“拆迁补偿”修改为“征收补偿”，这是对原规定不准确表述的更正。

4、根据疫情防控的需要，在《物权法》第44条规定的“关于因抢险救灾可以征用不动产”的基础上，《民法典》物权编第245条增加了“疫情防控”，将其作为征用不动产的法定事由，为当前新冠肺炎疫情防控中的不动产征用提供法律依据。

四、明确规定了无居民海岛所有权。

《物权法》明确规定了“土地、矿藏、水流、海域、森林、山林、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有”，在此基础上，《民法典》物权编第248条规定：无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。这一规定来源于《海岛保护法》第4条的规定。        海岛包括有居民海岛和无居民海岛，无居民海岛是指不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。我国是海洋大国，海岛众多，海岛总面积约8000平方千米，其中94%以上岛屿是无居民海岛。无居民海岛蕴藏着极为丰富的资源，在经济社会发展中具有不可估量的社会、经济、科研、生态价值。在开发海洋经济的大潮中，海岛应当成为实施国家海洋开发战略、保护海洋生态环境的重要依托。《民法典》明确规定无居民海岛属于国家所有，将有效地保护海岛及其周边海域生态系统，引导合理开发利用海岛自然资源，维护国家海洋权益，促进海岛经济社会可持续发展。

五、更加完善了不动产用益物权制度。

在《物权法》规定的不动产用益物权的基础上，《民法典》物权编增加了新的用益物权种类，也对原有用益物权的行使提出了新的要求。《民法典》物权编新增了有关“居住权”的规定，将其作为新的用益物权。

《民法典》物权编用了6个条文规定了居住权的含义、设立、效力、终止等内容。设立居住权的目的在于满足特定人对他人住宅的生活居住需求，因此居住权人只能是自然人，不能是法人或非法人组织。居住权的实质是：特定人为了自己的利益而利用他人所有之物的权利，即将他人之物供自己使用和收益的权利。居住权可以通过合同的方式设立，也可以通过遗嘱的方式设立。通过订立合同的方式设立的居住权，应当向登记机构办理登记手续，居住权自登记时设立。《民法典》规定居住权有助于完善住房保障体系，为“以房养老”提供制度支持，也可以保障征收搬迁安置中的居住权益以及家庭成员对公房享有的居住权。

六、落实承包地三权分置，增加土地经营权。

承包地“三权分置”是指形成所有权、承包权、经营权三权分置。在《农村土地承包法》的基础上，《民法典》物权编在“土地承包经营权”一章中专门增加3个条款，对土地承包经营权作出了以下新的规定：

1、明确规定了土地承包经营权的流转方式：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权（第339条）；

2、明确规定了土地经营权人的权利：土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益（第340条）；

3、明确规定了流转期限为五年以上的土地经营权的设立与登记：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人（第341条）。《民法典》物权编规定的“流转期限为五年以上的土地经营权”具有用益物权的属性。

与上述规定相对应，《民法典》物权编第334条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。” 

按照可供承包的农村集体土地“三权分置”原则，民法典第339条、第342条规定“流转”的是“土地经营权”，而不是“流转”“土地承包权”。“农村集体土地承包经营权”的“承包权”和“经营权”相分离。享有“土地承包权”是流转“土地经营权”的前提条件。

七、明确规定了建设用地使用权的设立条件及住宅续期。

《民法典》将绿色原则确立为民事活动的基本原则，总则第9条明确规定：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《民法典》将绿色原则贯彻全篇，对《物权法》第136条规定的建设用地使用权设立条件作出修改，《民法典》物权编第346条规定：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求。这一规定对市县人民政府出让建设用地使用权提出了新的要求，即在《民法典》实施后，建设用地使用权出让合同中的土地使用条件条款要增加有关于节约资源保护环境的规定。同时，为了严格落实土地用途管制制度，《民法典》物权编还对《物权法》第138条关于建设用地使用权出让合同的内容进行修改，在第348条土地出让合同内容的“土地用途”后增加“规划条件”，作为出让合同的重要内容。

《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，关于自动续期，权利人是否应当支付相关费用，《物权法》没有明确规定。《民法典》第359条第1款增加了新规定：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

八、完善了不动产担保物权制度。

与《物权法》相比，《民法典》物权编在以下几个方面对不动产担保物权制度作出了修改和完善：

1、 简化删除了担保物情况的列举。

根据《物权法》第185条的规定，在抵押合同中，抵押财产要列明“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”。但是，2019年世界银行《2020年全球营商环境报告》认为，上述条文对担保物品的描述过于具体，不利于当事人便利地设立担保物权。为适应世界银行营商环境调查的需要，《民法典》物权编第400条将上述对抵押财产的描述过于具体的条文简化为“抵押财产的名称、数量等情况”，从而允许对担保物进行概括性描述。这种概括性描述须达到可以识别担保物的程度即可。

2、 增加和完善了抵押物的范围。

（1） 增加规定海域使用权可以抵押。

海域使用权属于用益物权，按照“同质同法”的要求，海域使用权应当可以用于抵押。

（2） 删除了以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

这是根据修订后的《农村土地承包法》所作的调整。修订后的《农村土地承包法》将“四荒地”土地承包经营权改称为“四荒地”土地经营权，并且允许土地经营权抵押。由于这种权利比较特殊，《民法典》物权编在第342条中专门规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

（3） 删除了耕地的使用权不得抵押的规定。

集体土地的使用权包括土地承包经营权以及宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权等。对于上述集体土地的使用权，此前我国法律禁止用于抵押。随着承包地“三权分置”被《农村土地承包法》承认，土地经营权成为独立于土地承包经营权的一项权利，该权利已经不再具有身份属性，这使土地经营权用于抵押成为可能。修订后的《农村土地承包法》第47条明确规定“土地经营权可以用于融资担保”。《民法典》物权编相应地删除了“耕地的使用权不得抵押的规定”。

（4） 删除了“顺序相同按照债权比例清偿”的规定。

《物权法》第199条对抵押权的清偿顺序作了规定：顺序相同的，按照债权比例清偿。

《民法典》物权编第414条适应不动产统一登记的需要，删除了这一规定，因为在统一登记的情况下，不会再出现顺序相同的登记抵押权。《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定，同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记并记载于不动产登记簿；当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。可见，登记抵押权的先后顺序是根据登记机构受理时间的先后或当事人的约定确定的，这就导致“顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定失去了适用的基础，故《民法典》物权编将其删除。《民法典》删除“登记顺序相同的抵押权按照债权比例进行清偿”的理由是：登记都有先后，不可能同一时间登记。今后对于同一天登记的抵押权，债权人就需要关注并保留登记的具体时间证据了。

（5） 修改了抵押财产的转让规则。

关于抵押财产的转让，《物权法》第191条实行“同意转让”规则，即“抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存；未经抵押权人同意的，抵押人不得转让抵押财产”。《民法典》物权编第406条对上述“抵押财产的转让规则”作了修改，将“同意转让”规则改为“自由转让”规则，即：除当事人另有约定外，抵押人可以自由转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权作为物权，具有追及效力。抵押人转让抵押财产的，虽无须经抵押权人同意，但应当通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。