不知情购买已抵押车位的房屋买卖纠纷案例

   案例：2013年9月18日，以原告为甲方，被告为乙方，甲乙双方签订了《车位买卖合同》，合同约定：甲方向乙方出卖”XX”小区XX号车位所有权，车位价格为9.5万元，乙方按合同约定付清全款后720个工作日内，甲方应为乙方办理完毕产权登记手续，车位交付期为2013年9月18日；鉴于甲方推出”一次性付款，十年返本”的新销售办法，乙方在支付完毕全款后，乙方有权按照约定至甲方指定地点领取10%/年的投资回报，累计可领取十年，领完本金为止。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却不信守合同，不但未向原告支付投资回报，而且隐瞒所卖车位已经抵押的事实，致使合同不能履行，故诉至法院。

   争议焦点：

   一、原告是否有权解除《车位买卖合同书》。

   二、被告是否应向原告返还已付购房款及利息。

   三、被告是否应向原告承担支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  吴疆律师说法：

    1、原、被告所签订的《车位买卖合同书》对地下车位位置、用途、价款及交付时间作了明确约定，系双方的真实意思表示，双方当事人应按合同约定行使权利、履行义务。被告在合同签订前已将案涉地下车位抵押给案外人，且被告未向法院提交证据证明签订合同时出售该车位已得到抵押权人的同意，应视为被告出售已被抵押的车位未征得抵押权人同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款”抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。案涉车位所附的抵押权严重影响了受让人对车位所享有的权利，致使原告签订《车位买卖合同书》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告请求解除双方所签订的《车位买卖合同书》的诉请法院依法予以支持。

   2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因被告作为案涉地下车位的所有权人，明知拟出售给原告的车位已办理抵押，明知出售该车位存在法律上的障碍仍与原告签订买卖合同，对合同的解除具有一定的过错，故在合同解除后应向原告返还已付购房款9.5万元，并自支付购房款之日起向原告支付资金利息。

   3、原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的诉讼请求，因被告作为案涉地下车位的所有权人，明知拟出售给原告的车位已办理抵押，明知出售该车位存在法律上的障碍仍与原告签订买卖合同，未在合同中载明案涉车位所存在的权利瑕疵，亦未提交证据证明其在签订合同时已向原告告知了案涉车位被抵押的事实，应视为被告在订立合同时向原告隐瞒了案涉车位已被抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，被告故意隐瞒案涉车位被抵押的事实，应承担不超过购房款一倍的赔偿责任。