【案情简介】

1998年5月，西安某国有公司为本单位职工集资建房，刘某为该公司员工并享有购房资格，张某经人介绍，刘某将其购房资格转让给张某，且张某先后以刘某名义向该公司缴纳了所有的集资房款，并取得收款收据。1999年张某收房并长期居住在该房屋。后该公司又将刘某名下的产权证书发给了张某。但张某与刘某之间未签订任何的书面协议，且该房屋登记在刘某名下，只是房屋产权证书由张某持有。

张某与刘某因该房屋的产权发生纠纷，张某认为其是房屋实际出资人，双方之间是借名买房，房屋应归其所有，刘某认为张某不是公司员工，该房屋是员工福利房，且自己从未表示将该房屋出售给张某，双方是垫资买房。张某遂向法院提起诉讼，要求刘某配合其办理房屋过户手续。

【法院判决】

一审法院认为张某直接要求刘某配合办理过户手续，缺乏依据，驳回了张某的诉讼请求。上诉至二审法院后，二审法院认定双方之间属于借名买房，张某是实际出资人，房屋归其所有，并判令刘某配合办理过户手续。

【律师评析】

本案的争议焦点在于双方的行为属于“借名买房”还是“垫资买房”。

一、借名买房合同关系依法成立且有效。

在本案中，从张某以刘某名义缴纳了涉案房屋全部购房款、契税等费用；涉案房屋自建成以后由张某将该房屋装修后长期在该房屋内居住生活；房屋权属证书办好后一直由张某持有的基本事实，能够确信张某所主张的其与刘某之间为借名买房合同关系具有高度的可能性。

另一方面，刘某对涉案房屋未缴纳任何费用，刘某主张张某缴纳房款系为其垫资，其系涉案房屋购房人，刘某的上述主张无充分证据支持，亦不合常理。

因此，可以依法认定张某主张的借名买房合同关系成立，且合法有效。

二、实际权利人与合法登记的权利人不一致时，应该确认实际权利为所有权人。

根据《民法典》的相关规定，经合法登记的不动产物权的权利人在法律上仅推定为不动产物权的权利人，在当事人有相反的证据时，这种推定的权利应当允许推翻，应当确认实际权利人为不动产的所有权人。

至于建房单位的政策，并非禁止性法律规范，现涉案房屋具备过户条件，故张某请求刘某配合其办理房屋过户手续，具有法律依据，二审法院依法予以改判。

【律师建议】

在实践中，经常会遇到实际出资人出资购房，由于各种原因，未登记在自己名下，而是登记在第三人名下的情况，对于这种情况，实际出资人应当注意以下几个问题：

1、双方之间签订书面的协议，对借名的事实、购房款的出资、房屋所有权的归属、房屋的占有使用等情况进行明确约定；

2、实际出资人应当保管缴纳购房款、契税、大修基金的收款收据或发票、产权证书、并实际占有使用该房屋，如不能自己实际占用使用的，则需要与实际使用人签订相关租赁协议；

3、实际出资人进行借名买房的行为，不能存在规避法律强制性规定的情形，不能存在《民法典》所规定的无效情况，否则，即便是双方签订了借名买房的协议，该协议也会被认定为无效。