1、没有备案登记不影响商品房预售合同的效力

从性质上看，商品房预售合同的登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理措施，而不是确认合同效力的必要条件，因为商品房预售合同符合一般买卖合同的生效要件即可生效。如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记，从而导致合同不能成立，购房人就无法依据合同向预售人请求实际履行或请求违约赔偿，这样对购房人是极为不利的，尤其是在房价上涨的情况下更会损害购房人的合法权益。同时，也会导致开发商怠于履行其法定义务，当出现对自己不利的情况时便主张合同无效，破坏正常的交易秩序。商品房预售合同登记备案与合同的效力无关，也不是预售合同的生效要件，所以开发商不能以未经过登记备案为由而主张合同无效。

综上，商品房预售登记备案，不是合同成立的条件，也不是房屋产权转移的条件。登记备案不是预售合同生效的必备前提，只是一种行政监管行为，不直接影响合同的效力。预售合同未按规定登记备案，房地产开发商因此有可能会受到行政处罚，但却不影响商品房买卖合同的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有关于当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效，不予支持的规定。在本章案例中，被告北京市某房地产开发公司以商品房买卖合同未经北京市建委办理预售登记备案为由主张商品房买卖合同无效或不成立。关于未办理预售登记备案是否影响商品房买卖合的效力，通常认为被告以双方合同未经北京市建委办理预售登记备案主张商品房买卖合同无效没有任何法律依据。原被告在双方的房屋买卖合同中并未约定备案作为合同生效的条件，原被告的买卖合同也没有违反法律法规强制性规定。不存在《合同法》规定的关于合同无效的任一情形。故原被告双方的合同关系是合法有效的。据此北京市西城区人民法院也做出了杨某与北京市某房地产开发公司的商品房买卖合同合法有效的判决。

2、在商品预售合同中可以约定将商品房预售合同备案作为合同生效的条件

没有备案登记不影响商品房预售合同的效力。但如果经商品房买卖双方协商同意，在合同中约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，根据合同自愿原则，只要合同条款不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均为有效。即商品房买卖合同的当事人可以在商品预售合同中可以约定将商品房预售合同备案作为合同生效的条件。如有这样的约定，则商品房买卖合同不进行预售登记，合同不生效。