1、预售备案的性质
实行商品房预售登记备案制度的目的主要是对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查。商品房预售合同的备案登记制度属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施。商品房预售登记备案是不动产登记的一种，性质属于预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。商品房预售的标的是正在建设的商品房。商品房购房人在取得商品房权属之前，商品房开发商有可能将该商品房出售给第三人，而购房人又无法来控制预售人的处分行为，因此就有必要设定一种制度来对商品房开发商进行约束。
2、设立预售备案的目的和作用
设立商品房预售合同备案登记的目的，旨在通过预售合同的备案登记，对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护商品房购房人的利益。
商品房预售，作为房地产开发企业筹集建设资金的一种渠道，有利于房地产业的发展，应当扶助和保护。但随着房价的暴涨，房地产开发商面临巨大经济利益的诱惑，房地产开发商是否能严格按照商品房预售合同履行合同义务存在诸多不确定因素。为了保障公平、公正的交易秩序，特别是为了保障购房人合法权益的实现，房地产主管部门不仅要对房地产开发企业预售商品房的法定前提条件进行审查，而且还要对商品房预售合同登记备案，即在商品房预售合同签订后30日内，预售人要将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门登记备案。这样就使商品房预售从条件的审查到预售合同的签订实行全过程行政监管，既有利于交易双方权益的实现，又有利于房地产市场良性交易秩序的建立。
商品房预售登记备案有以下作用：首先，确定商品房预售合同购房人的优先购买权。通过预先登记，购房人取得了优先于其他人购买标的商品房的权利;其次，通过预先登记，使购房人取得对标的商品房所有权的期待权，待房屋竣工，购房人履行完毕买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，方便取得房屋的所有权。预售登记备案制度从保护商品房预售关系中弱势主体购房人的角度而言，意义重大。
