律师观点分析
上诉人（原审被告）：罗XX，男，1967年2月15日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：于XX，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：巴中市XX公司。住所地四川省巴中市江北滨河玉盘B区润州国际一单XXZBl-7-A5号。
法定代表人：李X，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭XX，男，1990年5月25日出生，汉族，大学文化，系该公司行政经理，户籍地重庆市合川区，现住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：文X，四川XX律师。
上诉人罗XX因与被上诉人巴中市XX公司（以下简称中XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间组织双方当事人进行了询问，罗XX及其委托诉讼代理人于XX，中XX公司法定代表人李X及委托诉讼代理人郭XX、文X到庭参加了询问。本案现已审理终结。
罗XX上诉请求：1.裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中XX公司承担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，判决显失公平。1.一审法院认定基本事实不清。一审法院认定2015年1月22日，中XX公司（甲方）与罗XX（乙方）接房时签订（前期）物业管理委托合同，交费届满前十日内续费1年，按建筑面积每平方米1.8元计算属于不尊重客观事实。中XX公司与罗XX签订的（前期）物业管理委托合同，在该合同中中XX公司当时的法定代表人曾X在该合同末页盖了该公司合同印章和个人的私章，签合同并未填写年月日，一审法院认定为2015年1月22日，一审法院认定基本事实不清；2.一审法院判决错误。原审判决认定“中XX公司主张按101.54平方米×1.5元／平方米×12个月，2017年10月1日至2018年9月30日计算所得，主张的违约金系按每年应交的物业费1827.72×30%×1所得548元”。但在诉讼期间，中XX公司将小区未起诉其他业主户按每平方米1元计算收取物管费，一审按每平方米1.5元计算物业服务费错误；3.罗XX与中XX公司未发生物业服务合同关系。（前期）物业管理委托合同自2015年1月22日签订起一年，续一年即2016年底，2017年起至今中XX公司根本未与罗XX签订物业服务合同。2017年-2018年罗XX已向中XX公司交纳物管费1882.80元，中XX公司当时退还罗XX609.00元，一审法院却重复判决罗XX又支付物管费错误。
中XX公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决合理，请求驳回罗XX的上诉请求。
中XX公司向一审法院起诉请求：1.判令罗XX立即支付下欠物业管理服务费1827.72元，并按每年应交物业费的30%计算支付违约金；2．因本案所发生的诉讼等费用全部由罗XX负担。
一审法院认定事实：2015年1月22日，罗XX接收案涉房屋，同日，中XX公司（甲方）与罗XX（乙方）签订《（前期）物业管理委托合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：乙方所购房屋坐落位置：1幢l单元24楼2号，建筑面积101.54平方米；前期物业管理，自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止；物业管理服务费用从开发商通知交房之日交纳，交费期满前十日内续费一年；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计算；若甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，中XX公司、罗XX双方签订了《物业管理规约》，规约对业主和物业公司的权利义务进行了明确。
2015年1月22日，中XX公司（乙方）与巴中市XX公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同书》，选聘中XX公司对汇鑫浅水湾项目（一期）实施前期物业管理服务，并约定：物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.70元／㎡月计收。
2019年4月，个别业主与中XX公司发生纠纷，中XX公司自认在发生纠纷期间保洁人员未在小区内提供清洁服务。现中XX公司、罗XX因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使中XX公司起诉至一审法院，提出上列请求。一审法院在审理过程中，因双方分歧较大，致使调解未果。一审庭审中，中XX公司明确其主张的物业服务费1827.72元，系按照101.54平方米×1.5元／每平方米×12个月（2017年10月1日-2018年9月30日）计算所得，主张的违约金系按照每年应交纳物业费1827.72元×30%×1所得548元。
一审法院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。中XX公司作为物业服务企业既与建设单位签订了《前期物业管理委托合同书》，又与罗XX签订了《（前期）物业管理委托合同》，罗XX作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。
物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由，对于按时足额交纳物业服务费的其他业主亦不公平。同时，罗XX所辩称的无法取得不动产产权证及成立业主委员会等问题不属于物业企业的服务范畴，鉴于个别业主与物业服务企业发生纠纷期间，小区卫生未得到及时清理造成小区环境质量在一段时间内有所下降，中XX公司按合同约定的建筑面积所主张的12个月的物业服务费一审法院酌情调减为1675元。
罗XX是否应当支付违约金的问题。因罗XX未按约定交纳物业服务费，故中XX公司主张违约金的诉请一审法院予以支持，但双方合同中所约定的从逾期之日起按每日百分之五计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对中XX公司主张的违约金酌情调整为按调减后的物业服务费金额1675元的百分之五进行计算即84元，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由罗XX于判决生效之日起十日内向中XX公司交纳物业服务费1675元；二、由罗XX于判决生效之日起十日内向中XX公司支付未按时交纳物业服务费的违约金84元；三、驳回中XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由罗XX负担。
二审中，罗XX提交了其缴纳物业服务费用的票据两张，拟证实：其2015年1月22日至2018年9月30日的物业服务费用已经缴纳，并且2017年10月1日至2018年9月30日的物业费，中XX公司是按照1元每平方米的标准收取。中XX公司质证称，对票据的真实性无异议，亦认可2018年9月30日前的物业服务费用罗XX已交清。2017年10月1日至2018年9月30日按照1元每平方米的标准收取物业服务费用，是为了给予主动履行缴纳物业服务费用的业主的优惠政策。本院认为，中XX公司认可罗XX已缴纳2018年10月1日以前的物业服务费用，本院予以采信。
本院二审审理查明，罗XX已经缴纳了2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费用。中XX公司明确其主张的物业服务费1827.72元系2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费用。
二审审理查明的其他事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，在罗XX与中XX公司签订的《（前期）物业管理委托合同》尾部，中XX公司加盖了合同专用章，时任法定代表人曾X亦加盖了私章，虽甲方处未写明签约时间，但在合同乙方罗XX签字处，签约时间为2015年1月22日，可以认定双方签约的时间以及签订合同的事实。罗XX以中XX公司未在合同中填写年月日为由，认为一审判决认定事实不清，理由不成立。同时，该《（前期）物业管理委托合同》虽未明确约定合同履行的具体起止日期，但合同对物业管理服务期限约定为：“前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止”，截止本案二审期间，该小区并未与其他物业管理企业签订物业管理合同，故根据约定罗XX与中XX公司签订的《（前期）物业管理委托合同》并未终止，且中XX公司仍实际在该小区提供物业服务。因此，罗XX认为其未与中XX公司发生物业服务合同关系的上诉理由不成立。
关于物业服务费的计算标准问题。《（前期）物业管理委托合同》约定的物业服务费为“住宅按建筑面积每月每平方米1.8元”，中XX公司主张按每月每平方米1.5元计算，并未超出合同约定。同时，因中XX公司自认在与业主发生纠纷期间，未在小区内提供清洁服务，一审判决已酌情调减物业服务费。针对中XX公司对积极主动交纳物业服务费的业主按1元每月每平方米收取，是中XX公司对自己权利的处分，并不意味着对于所有业主物业服务费标准的变更。
本院二审期间，中XX公司明确其起诉主张的物业服务费系2018年10月1日至2019年9月30日期间的费用，一审判决认为中XX公司主张的系2017年10月1日至2018年9月30日期间的费用不当，二审予以纠正。但一审判决罗XX支付的物业服务费用的数额并无不当。
综上所述，罗XX的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定部分事实不清，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由罗XX负担。
本判决为终审判决。
文涛律师