关于房地产纠纷案件

会议认为,房地产纠纷案件审判历来是民事审判的重要组成部分,审理好房

地产纠纷案件对于贯彻落实好国家房地产调控政策,服务党和国家工作大局,促 进经济又快又好发展,保障和改善民生具有重要的意义。当前,在房地产案件审 判工作中,应注意以下几个司题:

(一)关于合同效力问题

要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定,依法维护合同的效力。城 市房地产管理法第三十九条第一款第(二)项规定并非效力性强制性规定,当事人 仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件为由,请求确认转让合同无效的, 不应予以支持。

物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性 规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无 效的,不应予以支持。受让人因抵押登记未涂消无法办理物权转移登记而请求解 除合同的,可予以支持;受让人要求转让人承担相应民事责任的,应考虑当事人 的过错程度等因素进行处理。

转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转 让条件的,如果受让人是善意,且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记 手续,可以依据物权法第一百零六条第一款的规定处理。

(二)关于一房数卖的合同履行问题

在审理一房数卖案件纠纷时,如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行 合同,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成 立先后等顺序确定权利保护顺位。而已办理登记的买受人,其权利不能优先于已 经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的, 登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间, 应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合 同签订时间等因素进行确定。

(三)关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按 揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款 或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对 其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受 的购房款或定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理 房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。

要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方 当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款 方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政 策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求 支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的 合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖 双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人 请求委托人支付报酬的,不能予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的, 应根据当事人的过错程度处理。