一、基本案例

A房地产公司与B某签订商品房买卖合同及补充协议，约定购房价款为400多万元，合同签订后B某需向A房产公司支付首期购房款130多万元，剩余款项300多万在合同签订后7日内，由B某办理银行按揭贷款。合同约定：如因B某原因导致不能办理按揭贷款的，属B某违约，需承担相应的违约责任，逾期在90日内的，自合同约定的应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，A房产公司有权解除合同，A房产公司解除合同的，B某按累计应付款的百分之十向A房产公司支付违约金，B某愿意继续履行合同经A房产公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，B某按日向A房产公司支付逾期应付款万分之四的违约金。

后B某按照合同约定，按时向银行提交齐相关资料，申请银行贷款，但是因银行原因未获批准，B某在通知A房产公司后，A房产公司又要求B某向其他银行申请，在B某再次申请的银行按揭贷款未获批准后，A房地产公司要求B某一次性支付剩余购房款，但是B某并没有那么多的款项一次性支付A房产公司，在多次催缴款项后，A房产公司起诉至法院，要求B某一次性支付所有的购房款。

A公司的诉讼请求是：1.B某向A公司支付余款300多万元。2.以余款300多万元为本金支付违约金40多万。3.诉讼费由B某承担。

一审中B某并未委托代理人，自行出庭应诉。

B某自行代理过程中未提供任何证据证实已经向银行申请按揭贷款，也未提出解除合同，一审判决B某在判决生效后30日内一次性支付A房产公司剩余购房款300多万元及利息。

二、法律分析

1.银行的原因或者国家政策的原因无法办理按揭贷款的，不应该强制要求由B某支付剩余款项。

本案中依照合同约定，B某支付购房款的付款方式为首期加银行按揭贷款。B某在依约向银行交齐材料后，因银行内部原因或者政策原因导致贷款无法审批。合同补充协议对于无法办理银行按揭贷款，剩余款项是按照一次性支付还是按分期支付或者其他方式没有约定清楚。本案不能办理银行按揭贷款并非B某的原因，是银行的原因，该责任如果推到B某不符合公平合理原则。

首先，购房人选择的付款方式为首期加办理银行按揭贷款，购房人选择以此方式支付购房款的真正原因是无法一次性支付，如果能够一次性支付，相信不会办理银行按揭贷款，支付高额利息。

其次，法院即使判决B某一次性支付所有的购房款给A房产公司，但B某实际上没有其他财产，也没有足够的款项支付所有的剩余房款，那么即便是强制执行也是很难执行到位。

2.银行贷款不批准后，B某支付购房款项的方式及期限未约定清楚的情况下法院判决一次性支付剩余款项不合理。

在A公司与B某签订的购房合同及补充协议中并未明确约定，如果银行按揭贷款无法办理或者不予批准的情况下该怎样支付款项，以什么方式支付，期限多久，并未有详细的约定，事后也为增加补充协议。法院直接判决一次性支付，不符合合同原则。

3.B某无其他财产可强制执行无法达到判决效果。

法院判决即便是生效了，如果购房人无其他财产可以执行，那么拍卖B某购买的A房产公司的房屋也是不符合实际情况的。所以判决也只是一纸空文，无法达到A房产公司的实际目的。

4.在A房产公司不存在违约的情况下，非因B某原因银行按揭贷款未获批准，B某依法可以解除合同。

根据我国依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第二十三条规定因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。

根据该条规定，本案中B某是可以要求解除房屋买卖合同及补充协议，并要求A房产公司退还已支付的购房款本金及利息。但是在一审中，B某并未提出解除合同及退还本金利息的请求，所以只能上诉或者另行起诉。

三、对购房人(买受人)的建议：

1.在不确定银行是否批准贷款或者在不批准贷款后无力支付剩余购房款的情况下应慎重签订认购协议书及房屋买卖合同。

2.在向银行提交资料时应留下银行盖章的提交材料的清单。

3.如银行按揭贷款无法办理的情况下，购房人应及时书面函告知开发商。

4.在多次不能办理银行按揭贷款的情况下应书面函告要求解除合同。避免损害扩大或者出现纠纷。