【案情介绍】

刘某是区东风东路132号四楼整层物业的所有权人。2011年10月，刘某公证委托XX公司对外出售四楼物业。为了尽快回笼资金，XX公司将四楼整层物业分割成一个个小商铺，吸引广大中小买家。

2011年 10月，XX公司以自己名义与邱生签订了《商铺买卖合同》，约定：邱生向XX公司购买四楼一间建筑面积约10平方米的商铺，商铺总价54万余元，邱生通过按揭方式付款;邱生逾期付款超过15天，XX公司有权解除合同，没收定金及已付房价款;XX公司应在签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押证明;XX公司应在本合同生效后230个工作日内申办该商铺的交易过户手续;XX公司逾期办理涂销抵押或申办交易过户手续超过15天，邱生有权解除合同，XX公司应退还全部已付房价款，并按房价款的10%支付违约金。

合同签订之后，邱生按约支付了首期款，并按XX公司要求在2012年4月办理了按揭贷款手续、支付了按揭服务费。然而，邱生的按揭贷款却一直没有批下来。 2014年4月1日，刘某、XX公司以邱生未按约定办理按揭贷款手续，经催告后仍未支付余款为由，共同起诉邱生，要求解除《商铺买卖合同》、没收邱生已付房价款27万余元。2014年4月10日，XX公司向邱生发出《敬告函》，通知邱生银行未批准其贷款，要求邱生一次性付款或向其他银行申请按揭贷款。

【邱生反诉】

邱生收到法院送达的起诉材料后，律师此前成功代理了大量此类案件，律师对案件进行综合分析研究之后，决定接受委托，代表业主进行应诉，房博士律师经过仔细研究认为：刘某、XX公司存在逾期申办交易过户手续等违约行为，且该违约行为足以导致业主有权解除买卖合同，于是建议邱生反诉。为此，邱生委托房博士律师向法院提起了反诉，请求：解除《商铺买卖合同》、全额返还已付房价款27万余元，并支付违约金5.4万余元，赔偿损失4000余元。

【律师主要代理意见】

1、邱生已按XX公司要求办理了按揭贷款手续，合同并未约定银行批准按揭贷款是办理交易过户手续的前提，刘某未按合同约定期限申办交易过户手续，违约在先;刘某逾期申办交易过户手续已经远远超过15天，邱生有权解除合同，刘某应按约全额退还已付房价款，按房价款的10%支付违约金，并赔偿签约服务费、按揭服务费等损失。

2、按照合同约定，因邱生原因导致银行不批准贷款的情况下，刘某才有权要求邱生一次性全额支付余款。而刘某在起诉之前，从未通知邱生按揭贷款未获银行批准，银行不批准按揭贷款也并非邱生原因所致，刘某主张邱生逾期付款构成违约，并以此为由起诉解除合同、没收定金及房价款，没有事实及法律依据。

3、虽然XX公司以自己名义与邱生签约，但是XX公司是刘某的代理人，根据合同法第四百零三条的规定，邱生有权要求刘某承担本案的法律责任。

【法院判决】

近日，区人民法院对该案作出一审判决。判决解除《商铺买卖合同》;刘某向邱生返还已付房价款27万余元，并支付违约金5.4万余元。