申请再审人(一审被告、二审上诉人)：梁某萍，女，汉族，1942年10月14日出生。住广州市越秀区。

申请再审人(一审被告、二审上诉人)：陈某坚，男，汉族，1970年2月1日出生。住址同上。

上述两申请再审人共同委托代理人：梁某辉、陈某毅，分别系广东某律师事务所律师、实习律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)：黄某红，女，汉族，1960年5月8日出生。住广州市越秀区。

申请再审人梁某萍、陈某坚因与被申请人黄某红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第3518号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

梁某萍、陈某坚申请再审称：本案不能办理涉案房屋过户的原因是由于业主之一的陈某伟突然死亡，而不是由于申请人方违约，原审判决认定事实错误;原审判决遗漏必要诉讼参加人，程序违法;原审判决不应将合同义务和诚实信用原则适用于死亡的人，且错误理解《合同法》的立法精神;根据法律规定和合同约定，申请人方有权要求解除合同，其无义务为被申请人黄某红办理涉案房产过户手续。为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条的规定，提出再审申请，请求撤销原生效裁定，对本案进行再审改判驳回被申请人黄某红的全部诉讼请求。

本院经审查认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黄某红与陈某伟、梁某萍、陈某坚签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，因未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。一方未依约履行义务，应当向相对方当事人承担相应的违约责任。基于该《商品房买卖合同》的签订，陈某伟、梁某萍、陈某坚与黄某红之间成立房屋买卖合同法律关系。在该法律关系中，作为出卖人的陈某伟、梁某萍、陈某坚的主要合同义务是交付房屋并办理房屋的产权转移登记手续，作为买受人的黄某红的主要合同义务是依约支付购房款。因梁某萍、陈某坚至今仍未履行协助黄某红办理涉案房屋过户手续的义务，故应当承担相应的违约责任。

关于梁某萍、陈某坚是否有权依照法律规定主张解除合同的问题。其一，合同一方当事人死亡并非导致合同权利义务终止的法定事由。在合同一方当事人死亡但合同已有效成立的情况下，其继承人可通过继承取得合同一方当事人地位并承继原合同权利义务。本案中，作为陈某伟原配偶，梁某萍已向原审法院自行确认陈某伟的继承人仅包括梁某萍与陈某坚，故陈某伟已死亡的事实不应影响梁某萍、陈某坚同时以合同一方当事人及陈某伟的法定继承人的身份履行涉案《商品房买卖合同》中的约定义务。因此，原审法院认为陈某伟死亡不属于情势变更事由，亦不属于不可抗力事件，梁某萍、陈某坚以陈某伟已死亡为由认为其有权解除合同并无法律依据而不予采纳正确。其二，依据已查明的案件事实，双方签订涉案《商品房买卖合同》的时间系2005年4月12日，而广州市出台限购政策的时间系在2010年之后，故黄某红是否拥有多套房屋及是否受限购政策约束不应成为双方履行合同的法律障碍，梁某萍、陈某坚以黄某红不符合购房条件为由认为其有权主张解除合同亦无法律依据，原审法院不予采纳亦为正确。

关于梁某萍、陈某坚是否有权依据合同约定主张解除合同的问题。其一，依据双方在涉案《商品房买卖合同》中的约定及梁某萍于2005年6月25日书写的内容为 “交给银行的购房合同不是真实成交价，实际成交价是596000元”的字据，涉案房屋的真实成交价应为596000元。而依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，购房款支付方式为“按预计贷款额不少于40万元”的部分购房款由黄某红通过申请银行按揭贷款的方式支付，余款“在双方签名过户前如数补足”。依据已查明的案件事实，黄某红已于签订《商品房买卖合同》的当天即2005年4月12日支付定金50000元，并在2005年5月7日前支付其余定金 33500元，在2005年9月5日通过提存方式支付房款82500元。同时，黄某红已向交行东山支行办理按揭贷款申请并获得交行东山支行审批同意。因此，黄某红在履行支付购房款义务方面并不存在违约情形。故此，原审法院认为梁某萍、陈某坚以黄某红拖欠首期款构成违约为由认为其有权解除合同依据不足不予采纳并无不当。其二，依据《中华人民共和国合同法》立法精神及公平原则，合同当事人可以在合同中约定一方违约时解除合同及违约金支付的具体方式，但是否选择该约定方式解除合同的权利应由守约方行使，违约方应无权基于自身的违约行为主张行使合同解除权。因此，虽然双方在《商品房买卖合同》第四条中约定了“若甲方悔卖，双倍返还定金，并赔偿乙方装修费伍万元”的内容，但在梁某萍、陈某坚并未举证证明黄某红存在违约行为的情况下，梁某萍、陈某坚无权主动选择适用该条款主张解除合同。据此。原审法院认为梁某萍、陈某坚以《商品房买卖合同》第四条约定为由认为其有权悔约解除合同依据不足不予采纳亦无不当。梁某萍、陈某坚申请再审的理由不成立，本院不予采纳。

综上，申请再审人梁某萍、陈某坚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款的规定，裁定如下：

驳回梁某萍、陈某坚的再审申请。

审 判 长 孙桂宏

审 判 员 杨雪清

代理审判员 陈康秀