【案情介绍】

孙某委托张某为其办理买房事宜，并出具了一份授权委 托书，称：我委托张某为我在B市购买商品房-套，由张 某全权处理购房事宜。之后，张某代表孙某与甲房地产公司 签订了房屋买卖合同。孙某依买卖合同的约定委托张某向甲公司交付了房款。这时，某粮油公司以李某个人的名义向孙 某的代理人张某表示愿意购买这套商品房，在粮油公司向张 某交付了购房款的情形下，甲公司同意将与孙某签订的合同上孙某的名字改为粮油公司的李某。到了合同约定的交付商 品房日期，孙某要求甲公司向自己履行合同，甲公司认为其与孙某的合同关系已经解除。孙某遂诉至法院，法院判决甲 公司与孙某的合同有效并存在，判决甲公司继续履行合同，将房屋交给孙某。粮油公司得知此事后，起诉了甲公司及孙 某的代理人张某。

【法律分析】

本案较为复杂，涉及多重买卖关系及代理关系，只有先理清各种法律关系，才能判断当事各方的权利、义务及责 任。本案的第一组关系是孙某、张某及甲公司三方的代理关 系。在这一代理关系中，孙某是本人，张某是代理人，甲公司是第三人。从代理的内部关系来看，孙某委托张某办理买 房事宜，并出具了授权委托书，注明了代理事项。从代理的 外部关系来看，一是张某与甲公司之间的关系，即代理人与第三人的关系。二是孙某与甲公司之间的关系，即本人与第 三人的关系。

对此两种关系可分两个阶段分析。第一阶段是：张某以代理人的身份与甲公司谈判购房事宜，签订了房屋买卖合同，并交付了房款，行使了代理职权。根据《民法通则》第 63条的规定，孙某承担张某所从事的民事法律行为的全部后果，即孙某是代珲人张某与甲公司所签买卖合同的一方当 事人(买方)，享有买卖合同的权利义务。甲公司在法律上 与孙某签订了购房合同。张某的行为仅为孙某的代理。至此，张某履行了其代理职责，孙某与甲公司成立购房合同并 交付r房价款。

第二阶段是：张某作为孙某的代理人向甲公司表示孙某不想购买此套住房了，退出了与甲公司的合约，将其权利、 义务转移给了第二方，甲公司表示同意，解除了与孙某的合 同关系，由第三人取代了孙某在原购房合冋中的地位。

本案的第二组关系是孙某的代埋人张菜与粮油公司及李某的债权偾务概括转移关系。在此，李某为代理人，粮油公 司为本人，孙某的代理人张某为第二人。

在本案的诉讼过程中，有人提出粮油公司尤权起诉，因为购房合同上夹方写着李某的名字，粮油公司是合同之外的 第三方，无权就合同主张任何权利。而粮油公司主张李某只 是自G的代理人，房屋是粮油公司所购并支付了购房款，李 某对此代理关系表示承认。

从大陆民法理论上讲，代理可分为直接代理与间接代理，直接代理是代理人在与第三人为法律行为时公开自己的理身份;间接代理是代理人在与第三人为法律行为时不公开其代理身份，而是以自己的名义订立合同。前者又称显名代埋，后者又称隐名代理。大陆法一般认为代理仅限于直接理，间接代理应属于行纪行为。英美法对此有不同的认识，承认不公开本人身份的隐名代理。我国《民法通则》在代理的基本制度上采用了大陆法的原则，不承认隐名代理。 根据我国现行法律，粮油公司的确无权起诉甲公司或张某，只能由李某以自己的名义起诉。然后再根据李某与粮油公司 的协议将后果转移给粮油公司或者在诉前双方签订一份权利转让的协议，使粮油公司取得李某的权利。显然，不承认隐 名代;ffl，确实在实践中加大了交易成本，这一问题只能有待 今后的立法。在本案例分析中暂将李某视为粮油公司的代理人。

李某代理粮油公司向孙某的代理人张某表示愿意购买孙某的房屋，张某代理孙某将孙某与甲公司签订的购房合同上 的权利义务概括转移给了粮油公司，粮油公司向张某交付了 购房合同中约定的房款。

本案第三组关系是甲么、司与粮油公司之间的商品房买卖关系，即甲公司认可孙某的代理人张某代表孙某作出的将其 与甲公司购房协议上的权利义务转移给粮油公司，使甲公司 与粮油公司之间成立了商品房买卖合同。

下面具体分析在如上各组关系中当事人的权利、义务和责任。

在甲公司与孙某及其代理人张某的关系中，张某代理孙某将其与甲公司的购房合同上的权利义务转让给第三方系无 权代理。《民法通则》第66条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后的行为，只有经过被代理人的追认，被代 理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。由于张某的行为已超出本人的授权，事后亦未得到本 人的追认，因此这一代理行为是无效的，对于孙某本人不发生代理的法律效果。那么，甲公司可否主张表见代理呢?不 吋以。表见代理是指由于本人的行为使第三人冇合理的埋由相信行为人有其所声称的代理权而与之从事法律行为。这一 制度的设立，是为了保护善意信赖的第三人，维护交易安全。《合间法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理 权或代理权终止后以被代埋人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。然而在本案中， 张某称代理孙某退出与甲公司的合同时，并未出示有效的代理权证明。甲公司所看到的张某的代理权证书仅授权其办理 买房事宜。显然，甲公司无合理的理由信赖张某有转让合同关系的代理权，只是轻信了张某个人的言辞。因此，甲公司 不能以表见代理抗辩。由于张某的代理行为无效，甲公司与孙某之间依然存在合法有效的购房合同。当孙某主张甲公4 履行合同而甲公司拒绝时，已构成违约，因此，法院判决甲 公司继续履行购房合同是正确的。

在孙某及代理人张某与粮油公司及其代理人的关系中，张某将孙某合同权利义务概括转移是越权代理行为。粮油公 司及其代理人无法主张表见代理。因粮油公司并未拥有合理的理由信赖张某有处分孙某合同权利义务的代理权限，只是 听信其口头陈述，故此，在未获得本人追认的情形下，张某的代理行为不能发生粮油公司期望的法律后果。粮油公司只 能要求越权代理人承担购房合同转让无效的责任，并可要求 其返还购房款。

在甲公司与粮油公司的关系中，尽管双方有一份购房协 议书，然而由于作为这份购房协议基础的合同转让行为无效，甲公司与粮油公司的购房协议亦不能发生法律效力。由 于不存在购房合同关系，粮油公司闪此无权向甲公司主张违 约责任同时，张某明知自己无权代理孙某转让其合同权利，仍越权实施代理行为，损害了孙某的合法权益，孙某可 主张张某承担侵权责任。