律师观点分析

上诉人刘XX因不动产行政登记一案，不服山东省夏津县人民法院（2019）鲁1427行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘XX委托代理人王XX，被上诉人武城县不动产登记中心负责人贾炳祥及委托代理人林XX，被上诉人孟XX及原审第三人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告与第三人李X原系夫妻关系。涉案房产位于武城县城XX××号，建筑面积187.52平方米，土地使用面积219.9平方米。该房产权及土地使用权原登记在李X名下。1998年5月，被告为其颁发了武国用（1998）字第1011号《国有土地使用证》；2000年2月为其颁发了房产证号为鲁武房权证城区字第××号《房屋所有权证》，该证共有人一栏为空白。2005年10月22日，经原告的同村老乡、儿时伙伴、同学张XX介绍，第三人李X和第三人孟XX签订了售楼协议（李X书写）将该房产以18万元的价格出售给第三人孟XX。孟XX将购房款交付给李X。李X为孟XX书写了内容为“今收到孟XX买楼款壹拾捌万元整（180000）。收款人：李X2005.10.22”的收条一张。李X在签名及房款数额处摁了手印。同时，李X根据协议将房产证和土地证交给孟XX。2007年10月，孟XX向被告就上述房地产提出变更登记申请。2007年11月6日，被告为孟XX颁发了武国用（2007）1289号国有土地使用证；2007年11月20日，被告为涉案房屋办理了房产转让登记，为孟XX颁发了德房权证武字第××号房屋所有权证。2018年3月，第三人李X向武城县人民法院提起行政诉讼，要求撤销两证，恢复其不动产登记证。武城县人民法院经审理认为，李X的起诉超过了起诉期限，遂依法作出（2018）鲁1428行初9号行政裁定书驳回了其起诉。李X和刘XX不服，向德州市中级人民法院提起上诉。德州市中级人民法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年”的规定认为，李X认可2005年10月22日已收到孟XX买楼款18万元，结合李X2005年就将涉案房屋原土地证和房屋所有权证均交付给孟XX的事实，能够认定李X2007年在孟XX和登记机构工作人员提前准备好的纸上签字时就应当知道被诉房屋和土地登记行为的内容，李X至2018年才提起诉讼，明显超出法定起诉期限。德州中院遂于2018年10月26日作出（2018）鲁14行终135号行政裁定书驳回其上诉，维持原裁定。2019年1月29日原告刘XX向武城县人民法院提起行政诉讼，提出本案诉讼请求。武城法院向德州市中级人民法院提出指定管辖申请，德州市中级人民法院依法作出决定书由本院审理。另，广东省珠海市香洲区人民法院在审理原告诉李X离婚一案中已查明，李X与刘XX于1993年4月23日登记结婚，20lO年12月刘XX向珠海市香洲区人民法院提起离婚诉讼，香洲区法院审理后依法作出（2011）香民一初字第527号民事判决书，判决准许双方离婚，婚生女儿由刘XX抚养，抚养费由刘XX负担。李X不服，提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年7月3日作出（2011）珠中法民一终字第762号维持香洲区法院判决的终审民事判决书，该判决已发生法律效力。由于离婚诉讼中未涉及原告和李X的夫妻共同财产分割问题，李X遂提起离婚后共同财产分割的诉讼。香洲区人民法院又查明，李X与刘XX在婚姻关系存续期间的共有财产有：位于珠海市XX××大道××假日公寓××单元××房产（预购证号B200XXXX2687，建筑面积49.77平方米）及位于山东省武城县城区振华东XX楼3单元土地使用者为李X的401房的份额，上述房产归李X所有，九洲假日公寓1单元1508号房产（预购证号B200XXXX2687，面积49.77平方米），刘XX名下工资存款42223元及公积金存款8324.7元。该院还查明，2007年5月起，刘XX与婚外一女性多次发生婚外情，在与李X离婚后即与该女性结婚。香洲区人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出（2012）珠香法民一初字第4121号民事判决书，判决：一、位于珠海市XX××大道××假日公寓××单元××房产（预购证号B200XXXX2687）由李X所有，该房屋仍欠的按揭贷款从2012年12月起由李X负责偿还；位于山东省武城县城区振华东XX楼3单元土地使用者为李X的401房由李X所有；二、刘XX在判决生效之日起十日内向李X支付工资存款及公积金存款25273元；三、刘XX在判决生效之日起十日内向李X支付精神损害赔偿款人民币10万元；四、驳回李X其他诉讼请求。案件受理费10384元，由李X负担3384元、刘XX负担7000元。李X不服，向珠海市中级人民法院提起上诉。2013年7月22日，珠海市中级人民法院依法作出（2013）珠中法民一终字第393号民事判决书，判决驳回其上诉，维持原判。
原审法院认为，本案争议焦点为：1.李X与孟XX买卖合同的效力问题；2.武城县不动产登记中心为李X、孟XX办理房产转让登记的行为是否合法。对争议焦点1，原告请求确认李X与孟XX房屋买卖合同无效问题，原告主张李X与孟XX在未征得其同意的情况下，恶意串通、超低价转让房产，损害其作为房屋共有人的利益，故合同无效。本院认为，物权登记具有公示效力。孟XX作为房屋买受人，只能根据房产证上登记的所有权人判断房屋主人，对登记所有人的婚姻状况没有审查的义务。2005年孟XX与李X签订房屋买卖协议时，刘XX虽是李X的法定配偶，但并未在房产证中登记为共有人，即使是房屋共有人，也仅在其与李X之间产生，对外没有法律效力。孟XX根据房产证上登记的所有人与李X签订买卖协议、并按当时的市场行情支付相应对价的行为并无违法及不当之处，双方买卖合同意思表示真实、内容合法，为有效合同。原告如认为李X擅自处置夫妻共有财产，侵害其共有人利益，应当通过起诉李X分割共有财产的方式保护其权利。其在未登记为共有人的情况下主张孟XX侵害其共有人权益，从而主张买卖合同无效的请求无事实和法律依据，本院不予支持。对争议焦点2，李X与孟XX的房屋转让登记行为发生于2007年，应适用《城市房屋权属登记管理办法》，该办法第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占用、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”本案中，涉案房屋权属证书中仅登记了李X为产权人，并未登记刘XX为共有人，故应认定李X具有完全的处分权，有权独立出售涉案房产。本办法第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”根据上述规定，被告办理房产转移登记时仅对申请资料进行形式审查，根据申请资料显示的内容确认权利义务人。在李X原房权证未记载共有人的情况下，被告未让刘XX签字，仅让李X在相关手续上签字后将涉案不动产进行转移登记的行为符合上述法律规定，无不当之处。原告以其未签字为由主张被告登记违法，要求撤销的请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告在对涉案房产审核、测绘、评估，认定房屋权属清楚、资料齐全后，依法对涉案房屋作出变更登记；对涉案土地勘测、地籍调查、初审、审核、审批后，依法对该宗土地作出变更登记。被告上述行政行为程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告刘XX的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
上诉人刘XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：因被上诉人的工作失职没有尽到合理审查义务及在执行职务中给上诉人造成的损失，应由被上诉人承担行政侵权责任，并赔偿一切经济损失。事实与理由：被上诉人伪造房屋共有人李X的签字，使用伪造、变造的身份证，在我和共有人李X没有到场、不知道的情况下，把我和共有人李X共有的房子过户到第三人孟XX的名下，我申请二审法院（德州市中级人民法院）1.撤销违法颁发的房产证及土地证；2.恢复我和共有人的房产证及土地证；3.赔偿被上诉人给我造成的经济损失（当今房屋总价值）。第三人孟XX和共有人交易转让的是不办理过户的使用权，我提交的证据六中第三人孟XX在武城法院（2018）鲁1428行初9号案，2018年5月11日庭审笔录第8页，孟XX在法庭上承认购买的是不办理过户的使用权，并签字认同；是被上诉人非要把我和共有人的房子，在我和共有人不知道的情况下，伪造共有人李X的签字，使用伪造变造的身份证，把我共有人的房子过户到第三人孟XX的名下。根据相关法律规定，为维护上诉人的合法权益，依法追究被上诉人及其工作人员的行政侵权赔偿责任，纠正其错误，特向贵院上诉，请求依法公正地审理此案，责成被上诉人赔偿所造成的损失，撤销违法颁证，恢复我原有的房权证及土地证。
被上诉人武城县不动产登记中心答辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确无误，应驳回起诉，维持原判。二、答辩人为李X、孟XX办理房地产转让登记行为合法有效。三、上诉人超过起诉期限提起诉讼，诉讼请求应驳回。
被上诉人孟XX答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回起诉，维持原判。
原审第三人李X述称，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法。被上诉人使用伪造、变造的身份证办理过户，其更改签订的协议，原协议没有房产证号，夏津和武城法院三次开庭，不动产登记中心不能举证见到我和刘XX,说明是在我不知情的情况下办理的过户，没见到人不可能拿到身份证，身份证是之前档案里面的，是伪造的，在一审举证2007年办理的过户，2006年户口已经迁移广东，当时已经使用二代身份证，根据《中华人民共和国居民身份证法》第十八条之规定，被上诉人要负刑事责任，其增加协议内容违法，原协议上没有房屋总价，没有房产证号，其仅用18万的收款条和协议办理过户是不合法的，仅18万的收款条不能证明房屋款已经收完，原协议上没有房产证号不能证明转让的是本案所涉房屋，武城县不动产登记中心在我和原房屋共有人不知情的情况下，偷办过户,把共有房屋过户孟XX，是职务侵占行为，也是和第三人的共同窃取行为，程序违法。
二审庭审中，上诉人刘XX向本院提交证据武城县人民法院2018年5月11日第11页的庭审笔录，证明被上诉人在上诉人与原审第三人李X不知情的情况下，对协议进行修改，涉案房产转移登记行为违法。被上诉人武城县不动产登记中心提交武城县人民法院（2018）鲁1428行初9号行政裁定书、德州市中级人民法院（2018）鲁14行终135号行政裁定书、山东省高级人民法院（2019）鲁行申593号行政裁定书，证明三级法院对同一标的的案件均审理过，并以第三人李X超过起诉期限驳回起诉，上诉人不符合法定起诉条件，同时证明被上诉人作出的涉案土地登记及房屋登记是合法的。
经庭审质证，上诉人对被上诉人提交的山东省高级人民法院（2019）鲁行申593号行政裁定书质证如下：被上诉人未在法定期限内向二审法院提交该证据，该证据不能证明被上诉人的主张，不予质证。被上诉人孟XX对上诉人提交的该份证据予以认可。原审第三人李X对该证据真实性无异议，但认为不能证明刘XX超过起诉期限。
本院对前述证据认证如下：上诉人提交的武城县人民法院2018年5月11日第11页的庭审笔录，原审第三人李X已于一审程序中提交；被上诉人提交的（2018）鲁1428行初9号行政裁定书和（2018）鲁14行终135号行政裁定书系超过举证期限提出，因此该三份证据均不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条关于“新的证据”规定，本院对此不予接纳。山东省高级人民法院（2019）鲁行申593号行政裁定书虽生成时间晚于一审判决作出时间，但与本案认定事实无关联性，亦不属于“新的证据”，不能作为认定案件事实的依据。
本院审理查明事实同原审法院认定事实一致。
本院认为，《土地登记规则》第三十七条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”第六十八条第一款规定：“土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。”本案中，被上诉人武城县不动产登记中心根据被上诉人孟XX提交的售楼协议、原土地证书等相关材料，经过土地探测、地籍调查、审核、审批后，依法作出被诉土地变更登记，其颁证程序符合上述法律规定。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十八条第二款规定，申请变更登记，权利人应提交房屋权属证书以及相关的证明文件。被上诉人武城县不动产登记中心根据孟XX提交的售楼协议、原房产证等相关材料，对涉案房产审核、测绘、评估后，依法作出被诉房屋变更登记，颁证程序符合上述规定。
关于上诉人要求确认李X无权处分及确认孟XX与李X签订合同无效的诉讼请求，均不属于行政诉讼的受案范围，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项的规定，该项诉讼请求不能成立。关于上诉人要求判令被上诉人因登记过失造成经济损失的诉讼请求，因上诉人未提供相关证据予以支持其主张，且被上诉人颁证行为并不违法，故其该项诉讼请求亦不能成立。
综上，上诉人刘XX的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘XX负担。
本判决为终审判决。