遗产继承律师张强‖公房买私后的转继承问题
当事人信息
原告高某，原告徐某1，
被告沈某，徐某2，徐某3，徐某4，徐某5，王某1，王某2，
案件概述
徐宁达与张德庚系夫妻关系，双方生有子女六人即徐新安、徐某3、徐某4、徐小莉、徐国新、徐某5。徐小莉于2002年4月23日去世，王某1系其夫，王某2系双方所生之女。徐国新于2006年11月26日因死亡注销户口，高某系其妻，徐某1系双方所生之女。徐新安于2008年8月22日因死亡注销户口，沈某系其妻，徐某2系双方所生之子。1991年徐宁达去世，2000年9月22日张德庚因死亡被注销户口，徐宁达、张德庚生前均未留有遗嘱。原、被告双方均认可王某1、高某、沈某现均未再婚。
1998年3月15日，张德庚与国家机械工业局房产处签订两份《公有住宅楼房买卖合同》，以成本价分别购买了西城区西直门内大街134号楼10单元5号三居室一套及西直门内大街134号楼10单元6号二居室一套，合同约定的建筑面积（暂测）分别为77.85平方米和51.14平方米。2002年5月上述两处房屋的产权均登记在张德庚名下。诉讼中，经本院向该房屋产权单位国资委机械机关服务中心核实，因上述两处房屋均存在补交超标款的问题，现产权证原件暂由产权单位保管，产权证上记载西城区西直门内大街134号楼10-5号房屋建筑面积为85.8平方米，西城区西直门内大街134号楼10-6号房屋建筑面积为56平方米。
2000年12月15日，徐新安、徐某3、徐某4、徐小莉、徐国新、徐某5签订《财产约定协议》，其内容为“根据我国现行法律规定，经协商约定位于北京市西直门内大街134号东楼105号、106号住房两套为兄弟姐妹六人共同共有，每人平均享有六分之一。对105、106号两套住房的使用约定如下：一、未经全体共有人一致同意，上述房屋不得出售。二、共有人中有需要居住此房的，共有人共同协商，只能整体居住，在此房居住人向其他共有人给予经济补偿，补偿金每年结算一次。1、此房可上市交易前，补偿标准参照北京市房屋出租收费标准，房租标准随市房租标准的调整而调整。2、此房可上市交易后，补偿标准按房屋中介机构提供的租房价格随行就市。3、计算方法：居住面积扣除本人应享有的六分之一后，乘以房租标准，得出应付补偿金额。4、居住人负责居住房屋的装修、维修，负担取暖费。”2003年8月12日，徐某3、徐某4、王某1签订《房产转卖协议》，其内容为“根据财产约定协议，北京市西直门内大街134号105房由徐新安、徐某3、徐某4、徐小莉共同拥有。现经徐某3、徐某4、徐小莉爱人王某1协商，愿将属于我们房产份额转卖给徐新安，由双方共同选择的房产评估师对房屋进行估算，再根据评估师出具的价格除以每人的份额，由徐新安一次性付清他人3人应得款项，自此105号房的产权全部归徐新安所有。”徐某4表示该协议系口头征求王某1意见后由其代签。2008年1月12日，王某1、王某2出具协议书，其内容为“大哥徐新安不幸病故，遵循‘亲情至上，吃亏是福，死者为大’的世俗，经二姐徐某4多次协调，原则上同意将西直门内大街134号东楼105号其中徐小莉的壹拾陆平方米（使用面积壹拾点捌平方米），以壹拾肆万元（其中包括2000年至2007年的房租费）转让。据二姐徐某4讲该105号房全部占用面积（建筑面积+分摊面积）为捌拾伍平方米，如果与实际情况不符，则不同意转让，该协议无效。”诉讼中王某1、王某2表示认可该协议书的真实性，已收到徐某2给付的14万元，但该协议生效的前提为10-5号房屋的面积应为85平方米，否则应属无效。2008年1月17日，徐某5出具字条，其内容为“徐某5同意将北京市西内大街134号东楼106号房产份额建筑面积23平方米（使用面积16.8平方米）与徐某3105号房产份额交换。今后106号房产份额一切事宜由徐某3自行处理。”徐某3在该字条下方写有“同意交换”字样。当日，徐某5另行出具一份字条，表示收到徐某2给付房款20万元，即日起放弃西内大街134号东楼105号的房产份额。2008年3月20日，徐某2为徐某4出具欠条，表示欠其房产份额转让款20万元，分三年付清。2010年1月26日，徐某4为其出具收条表示20万元转让款已全部付清。庭审中，高某、徐某1、沈某、徐某3、徐某4、徐某5书面表示将西城区西直门内大街134号楼10-5号房屋赠与徐某2。徐某1、沈某、徐某2、徐某4、徐某5表示将西城区西直门内大街134号楼10-6号房屋赠与高某与徐某3。徐某2、高某、徐某3当庭表示接受赠与。被告王某1、王某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼。
上述事实，有原、被告当庭陈述，死亡证明、人事档案摘抄表、国家机械工业局出售公有住宅楼房买卖合同、财产约定协议、房产转卖协议、协议书、协议、收条、常住人口基本信息、城关派出所死亡证明、潍柴动力股份有限公司职工登记表、房屋档案、国资委机械机关服务中心谈话笔录、王某1、王某2谈话笔录等证据材料在案佐证。
一审法院认为
本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。西城区西直门内大街134号楼10-5号及10-6号房屋均系张德庚生前所得，应属其遗产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。张德庚生前并无遗嘱，故本案应依法定继承办理。张德庚去世后，徐新安、徐某3、徐某4、徐小莉、徐国新、徐某5作为其子女，均属其法定继承人，均有权继承遗产。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。徐新安、徐小莉、徐国新相继去世后，继承其遗产的权利分别转移给沈某、徐某2、王某1、王某2、高某、徐某1。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。徐新安、徐某3、徐某4、徐小莉、徐国新、徐某5于2000年12月15日签订的财产约定协议不违反相关法律法规，应属合法有效，本院对此不持异议。徐某2主张双方曾达成口头约定确定西城区西直门内大街134号楼10-5号房屋归徐新安所有，结合其提供的2003年8月12日房产转卖协议、2008年1月12日王某1、王某2出具的协议书及2008年1月17日、2010年1月26日徐某5、徐某4分别出具的收条可见双方已就西直门内大街134号楼10-5号房屋的归属达成一致并已实际履行。庭审中，高某、徐某1、沈某、徐某3、徐某4、徐某5均书面表示愿将西城区西直门内大街134号楼10-5号房屋赠与徐某2，徐某2亦表示接受赠与，本院对此不持异议。故该处房屋应由徐某2继承。有关西城区西直门内大街134号楼10-6号房屋，双方并未就此达成任何书面意见亦未支付任何经济补偿，故该房屋仍应按法定继承办理。庭审中，徐某1、沈某、徐某2、徐某4、徐某5表示愿将西城区西直门内大街134号楼10-6号房屋赠与高某与徐某3，高某、徐某3亦当庭表示接受赠与，本院对此不持异议。王某1、王某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
一审裁判结果
一、西城区西直门内大街134号楼10层5号房屋（建筑面积85.8平方米）由被告徐某2所有。
二、西城区西直门内大街134号楼10层6号房屋（建筑面积56平方米）由原告高某、被告徐某3、被告王某1、被告王某2按份所有；其中原告高某、被告徐某3共同占有六分之五份额，被告王某1、被告王某2共同占有六分之一份额。
