马瑛律师
您租过长期公寓吗？有些开发商会推出“超长租期”合同，租20年，再“免费赠送”5年，听起来很划算。但您知道吗？法律对租赁期限有严格规定，超过20年的部分，即使写了“免租”，也是无效的。
广州的马女士就遇到了这样的事。2017年，她与某置业公司签订《房屋租赁合同》，租下南沙某物业，租期从2018年3月到2037年11月，合同里还约定“期满后免租金自动延期5年”。马女士一次性支付了总租金50多万元，相当于可以使用到2042年11月。
后来马女士了解到，根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。她认为，合同里“免租延期5年”实际上是变相规避20年上限的规定，这5年的租期应该无效，开发商应当退还对应租金。
她起诉到法院，一审法院虽然认定超20年部分无效，但以“有效租期还没届满”为由，驳回了返还租金的请求。马女士不服，提起上诉。
二审法院经过审理，支持了马女士的观点。法院认为：总租金对应的是全部使用期限，无效部分的租金可以单独计算，不需要等20年租期满后再主张。最终，二审法院改判：开发商返还无效租期对应的租金96610.8元，并支付从2017年交款之日起的利息。全部诉讼费由开发商承担。
普法要点：
《民法典》明确规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的部分，无效。
“免租金自动延期”“赠送5年”等条款，如果实际延长了租期，同样受20年上限限制，超期部分无效。
无效部分对应的租金，可以要求返还，不需要等到合同履行完毕。
马瑛律师提醒：签订长期租赁合同（如长租公寓、车位、商铺等）时，注意租赁期限不能超过20年。如果合同里有“自动延期”“赠送租期”等表述，务必计算总租期是否超标。一旦发现超期，可以主张无效并要求返还相应租金。